房产税与房地产税

目前很多人依然在混淆使用“房产税”和“房地产税”两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。据悉，上海、重庆两地已经试点房产税5年多，多依靠行政色彩推进，实际效果并不明显，实际征收到的税款很少。

房地产税，则包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等等。

房地产税法最快2017年通过

那么，房地产税全面开征还有多远呢？

北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，。”

不过北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前中国三四线城市正在艰难去库存的过程中，全面推广征收房地产税阶段可能需要3-4年时间。因此，官方涉房政策不会轻易冒险。

一旦推出，你家要交多少？

从官方的态度来看，改革房地产税制势在必行，一旦实施，老百姓要多交钱么？

以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%（1.5%的税率被认为是世界通行做法）的税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万（每月纳税1万元）；如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元（每月纳税 6250元）。

现实或许不会这么悲催！据记者了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平（发达国家的房屋持有税， 税率一般为1%至2%）。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算， 在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元（每月缴税3333元）；在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万 （每月缴税2083元）。

“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉记者。

另外，刘桓还建议说，我国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免征额。

目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地”之差，实际差别却很大。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。

事实上，近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论，都是使用“房地产税”这个概念。这意味着，未来的房地产税，征收对象不仅是房屋，还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合，因此应该是房地产税收体系的综合改革。

由于房地产税是典型的地方税，理所当然该由地方税务部门来征收，而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上，房地产税作为直接税种，征收难度大、成本高，绝大部分城市即便强行开征，获得的收入也难以抵消成本。

从以往房地产税的试点城市看，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。

“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓认为，直接面对居民征税很难，“一旦征收房地产税，一个楼内的一百户居民就有一百种情况，税务局要分别对待，我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”

迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度可想而知。

“建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，这样可以节省税务部门的人力物力成本。”

征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由。

不过，原国家税务总局副局长许善达曾指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。

在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%（土地出让金收入不包括在公共财政收入之内）。

目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。

房地产税不但义无反顾更要调节分配

房地产税未来3-5年出台将是极大的概率，我们更应该注意楼部长的表态，那就是在义无反顾之前，他提到了税收再分配。说明房地产税将起到再分配的作用，而再分配是什么？用老百姓的话说就是劫富济贫，谁是富人？肯定是有房的而且是多套房的才是富人，这么看房地产税很可能会采用累进税率，或者叫做惩罚性的税率。给一般人一个免征面积，然后面积之上收税，超过一定面积开始惩罚。超额面积越多，惩罚税率越重。

之前网上有各种算账，如果按照累进税率的方式计税，那么自住房应该不会有这么高，估计也就0.5%的税率，或者给你人均30平米左右的免征额（目前人均住房面积就是30平米），这样看90平米之内的就不用交税了，剩下的10平米交0.5%-1.5%，那么一个月交200-600左右，并不会给人民生活带来什么负面影响。也不太可能加重大家的负担。但是，问题来了既然是惩罚性税率，就会有阶梯，免征面积之外的房产可能税率就会大幅提高2%-5%都是有可能的。换句话说，如果你在北上深有5套房，一套房不征税，剩下4套500万的房收你5%的税，也就是2000万X5%，一年要交税100万，月交税8.3万，平均每套房2万元以上，甚至超过了租金，相信绝大多数即使是富裕阶层也承受不起，房地产在手里就变成了负资产。

有些人可能会说，我就是不交税呢，他能把我怎么样？其实完全可以后端收税，就是给你攒着，你可以不交收但先给你记着，过了时限还收你滞纳金，等你卖房的时候你总得办手续吧，办手续的时候麻烦您先把税给补齐，除非你一辈子不卖。我相信自住房是有可能的，但多套房的肯定不会，因为每套房都是现金啊，不卖的话他那好几百万就打水漂了，至于出租，现在租金已经低于2%，他得租50年才能回本，相当于50倍市盈率的股票，他可能这辈子都不可能收回本金了。所以届时，甚至在房地产税出台之前一定是大量的房产抛售潮，二手房的卖盘涌现很可能会让房地产出现大幅的下跌。

（当年日本是这么跌的，相对来说一线城市更加抗跌）

很明显，按照这样的房地产税，有些人非常清楚，一定会让多套房持有者快速破产，甚至会因房返贫，据我了解今年上半年有很多有钱人已经在大量卖房了，有位深圳的大哥深圳卖了2套房，已经套出了近2000万现金，顶部成交量放大，有股票常识的人都知道，一定是换手增加，那么明显是最有钱的人在卖房，谁又在买房呢？

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