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前段时间因为这个话题审查的比较严，所以为了躲避风头，一直没有提这个话题。之前几篇文章都比较理论一点讲了基本面技术面的本质，今天这篇来贴近实际，，以及未来资产投资的方向。
之前的文章都是以理论出发，而这篇文章是房地产业内大佬研究了历史15个国家级新区规划，资料，后续开发，现状后的出来的总结出来的规律。
15个国家级新区如下：
| 1992年10月11日 |
| 1210.41 |
| 2006年05月26日 |
| 2270 |
| 2010年05月05日 |
| 1200 |
| 2011年06月30日 |
| 陆地1440，海域20800 |
| 2012年08月20日 |
| 1700 |
| 2012年09月06日 |
| 803 |
| 2014年01月06日 | 、 | 882 |
| 2014年01月06日 | 、 | 2451 |
| 2014年06月03日 |
| 陆地2096，海域5000 |
| 2014年06月23日 |
| 2299 |
| 2014年10月02日 | 、、 | 1578 |
| 2015年04月08日 |
| 490 |
| 2015年06月27日 |
| 2451 |
| 2015年08月30日 |
| 1892 |
| 2015年09月07日 |
| 482
|
因为数据过于庞大加上专业要求比较高加上一部分的保密需求，所以就不在文章中列出，直接说结论吧。那么，我们看了这么多的规划，这么多的资料，最后得出的结论是什么呢。
真相只有一个：
任何规划都无效。
从1995年户籍壁垒打破，外地人开始大规模进入上海，迄今约20年。
因为数量实在太大，哪怕是领导的“任性”。也任性出一定规律，至少是统计规律。
如果我们看过去20年的上海发展轨迹，至少有几条总结是可以得出的。
1）任何规划都没有100%完成。
缩水的原因，新城本来是一件亏钱买卖。自然做不到头。
2）什么样的板块最能得到发展。政府拥有最多土地的板块。
其背后依然还是预算不足。
关于第二点我们要专门说明一下。什么样的土地会得到“重点开发”。
譬如说政府宣布兴建一条地铁，再扔二个研发中心过去。又给优惠政策，要打造世界航运中心。
我们知道，地铁是一种高度“外部性”的东西，地铁所经之处，沿途所有的房产都会升值涨价。
同样道理，大型的商场，公园，文化中心，优质医院学校，也是加分的选项。这些公共性设施，都会提高地段价值。
而政府会怎样配置这些“公共品”的位置呢。很多人认为政府会出于全社会的考虑，又或者基于效率的通盘统筹。
我们认为不是的。
我们认为，政府规划公共品时，有且唯一而且最重要的考虑内容，“政府在哪一个方向上土地储备最多”。
因为地铁是一个严重的“外部性”商品，地铁拉过，沿途土地都升值。
而地铁又是一个很昂贵的东西。
如果地铁从“已出售”区域拉过，万众欢腾，沿途的百姓纷纷庆祝自己投资眼光正确。
而对于政府来说，他是没有利益的。
政府最喜欢的，是地铁从“未出售”区域拉过，然后沿途的土地升值都落到政府手里。
政府这么做也是无奈的。因为“土地财政”是亏钱的，亏得实在太厉害。修地铁，基础建设道桥路隧，这些都是天文数字。远远不是3元/张的地铁票可以赚回来的。
精打细算，政府只是想少亏一点。政府也是“自利人”。
3）如果一个板块地被卖完了，则后续的承诺就会缩水。
原因还是预算软约束。
我们越来越觉得我们的政府，是在“经营城市”。所做的一切，都是为了卖出土地。
当一块土地开始做规划时，政府首先考虑的是，“我在那有没有筹码”。
只有政府手里掌控最多空地，大把筹码在手的板块，才最容易得到发展。
当发展的时候，政府会不断把“利好”叠加上去。
譬如地铁，商场，学校，医院，创意中心，国际xx中心，文化艺术中心。
同时，。在这一个阶段，会把该板块炒热，炒成“万众关注”的状态。
而此后，开发了一小段，政府就开始卖地。
卖地之时，必然是该板块炒得最热的时候。把所有的媒体资源都叠上，力争卖一个最好的价钱。
卖地之后，形势逆转。
土地只有在政府手里，。等到了你手里，您自求多福吧。
政府在该板块拥有的筹码越少，政府越不愿意投真钱。
如果全是吃骨头不吐肉，类似市中心拆迁。。
省政府手里的牌是有限的。媒体资源也不能天天帮你唱赞歌，还有很多板块需要唱呢。
当拍地之后，对该区域该板块的支持就会逐渐缩小。答应说好的“商务中心”会因为种种原因没有建成。，更是镜花水月。
这也就是许多板块一下子很热，你买了，接下来长期冷的原因。
以上是我们对整个游戏规则粗浅的揣测。[1]
所以买房子买政府控制筹码最多的土地板块，未来升值的幅度最大，速度最快。
这跟股票坐庄其实是一个道理，什么股票成为板块中的龙头，妖股的概率最大，绝不是那个板块业绩最好的公司或盈利或分红最高的股票，往往大概率最妖的是庄家控筹率最高的那只，因为人都是自利的，庄家手里的资源，人脉，题材，资金肯定是注入上涨对自己好处最大的那只。
讲了坐庄的思维，讲了政府的思维，我们回到今天的主题——雄安新区。雄安会成为下一个浦东吗？
直接上结论：
不会，不可能会！
除了前文所说的政府坐庄的思维，还有一个很关键的因素。它了决定一个国家，一个民族，一个文明假如要发展起来所必须依靠的东西！那就是信仰！
什么叫做信仰。
凡是从事伟大的事业，必定先有伟大的理想！
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而在初民看到奇迹的地方，末人只能看到虚无！
决定一个民族一个国家未来命运的绝不是他们初始所处环境的优劣，而在于他们最初所拥有的信仰。正是因为信仰让罗马难民在海上凭空建造了水城威尼斯，成为未来文艺复兴的起点。正是因为信仰让五月花的难民在寒冷荒芜的北美建造了美国，成为了当今世界的灯塔国。正是因为信仰让犹太难民在沙漠建造了以色列，成为了中东最强大的国家。在当年的深圳我看到了这种信仰，为了改革，为了开放，我们可以免费提供土地，可以不要一分钱。正是这种信仰让深圳从小渔村变成了全国人均GDP第一的国际大都市，让中国从倒数一跃成为世界第二的国家。但是在今天的雄安，我再也看不到这种信仰了，我看到的只有欲望和贪婪，只有害怕任何人来分一杯羹的锱铢必较。所以纵有一流团队领导，纵有十大产业机遇，纵有百项政策支持，纵有千年大计规划，纵有万亿资金投资，雄安也不会变成下一个浦东，更不可能成为下一个深圳。因为它缺少的是信仰！
信仰真的这么重要吗？
不信我们再回想一下，“深圳”当年崛起时的样子。
史诗中唱道：“一九七九年那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈”
当深圳崛起时，中国的口号是“改革开放”。
“开放”，我们已经领悟是什么含义了。
“改革”，需要30岁以上的人生阅历才能参透。
“改革”甚至比“开放”更重要。
体制之痛，痛彻透骨。
当深圳刚刚开始“改开”的时候，深圳的土地是几乎白送给港商的。
当时对“港商”的要求；
我可以不要你的土地出让金
只要你带来最先进的文化
最先进的技术
最先进的企业管理理念
国际贸易的窗口
学习与国际交流的窗口
当深圳刚刚开始“改革开放”时，他的信仰是非常非常高的。
或者说，当时的领导人，他的理念是非常非常高的。
领导人是站在一个非常非常高的高度上，以大历史的眼光看待国门开放。
气势宏伟，布局深远，不计较一亩一地的得失。
融入全球贸易分工产业链，WTO承接发达国家技术转移，逐步升级。这个才是真正的国力生产力。
好了，现在让我们看看“雄安新区”
目前三个县都已经冻结全部房产过户，本地人外地人都不能买了。商品房一律停售，二手房中介全部关停。在建的房子一律停工，农民也不允许自建房，村口设卡禁止建材入村。建材商也不允许在辖区内做生意。
虽然新闻报道上都说是千年大计，不过我觉得这个千年说的不是未来一千年，而指的是一千年前，因为政府雄安政府官员所做的事情都还停留在一千年前小农经济上，害怕任何人来跟他分一杯羹。
但是发展繁荣需要的是共同的利益与追求，需要的是自由。
哪里有自由，哪里就有繁荣。
当年深圳从一片“国营经济”中杀出重围，只有深圳可以自由办企业，自由创业，甚至创下了四天一层楼的“深圳速度”。
对于新区开发，原理是一样的。我并不需要你￥10000 00000000元的投资。
你只要给我自由。“部委”管得少一点。
不尚贤，使民不争。为无为，则无不治。
而我们现在看看，“雄安新区”都干了些什么。
在“雄安”政策宣布之前的二个月，当地政府就冻结了一切的户口流入。
停止一切“一手房/二手房”买卖。
合法的中介店勒令关店。
建材商禁止把建材运进雄安，在关卡设置路障。
在河北农民级的官员心中，他的思想还是活在上个世纪的。
他认为的“三观”，或许是：
房价是炒家炒起来的。
雄安变新区了，就要藏着掖着不能让炒家赚到了便宜。
这种人，是经济学上的文盲。
事情的真相是：
从来不存在炒家，只有价值的发掘者。是商品本身“物超所值”
没有希望的城市，没有炒家。
你越是朝令夕改，你越是没有希望。
穷山恶水出刁民。不懂得商业文明，却只想着把雄安的土地卖最大化。
逮着蛤蟆攥出浆。
这样的新区有可能有未来，有希望吗？[2]
在我看来哪有啥千年大计，当下势为无上势，当下法为无上法，能过好现在就不错了。什么东西用交易本质去套都是殊途同归，所以现在雄安的情况就是，庄家坐庄的股票被人强势拉起来后，发现自己在之前倒腾的时候把筹码都弄丢了，不甘心。所以找了个自己控筹率高的ST，跟别人说这只ST要跟自己坐庄的股票资产重组，想把自己少赚的从这里补回来。但是这个可能吗？知道为什么东京人口4000万，记得当年东京1200万人口时候，日本政府想把东京人口疏散到大坂，建了个30分钟就能到大坂的高铁。结果大坂的人都来东京住了。引用我一朋友的一句话，真想发展的都是悄悄的，不想发展的，都是咋咋呼呼的，连千年大计都喊出来，节操早就碎了一地。每年都投4万亿基建当做陪都建设的重庆，新闻上一直都是低调处理。
在我看来假如我在雄安有房产，我就把雄安的房子卖了置换成北京或者重庆的房子。因为雄安已经把未来的利好都透支了！
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[1] 水库论坛：城市规划导论https://mp.weixin.qq.com/s/S29ErY7Clm0bgVM9vgy7qg
[2] 水库论坛：职业炒家会杀向雄安么
https://mp.weixin.qq.com/s/V4Xcx8Wke6OOU60IQTytSA
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