【LEDA-雄安】雄安会成为下一个浦东吗?一篇文章让你看懂政治,坐庄和房地产!

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楼主 2021-09-13 14:02:10
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       前段时间因为这个话题审查的比较严,所以为了躲避风头,一直没有提这个话题。之前几篇文章都比较理论一点讲了基本面技术面的本质,今天这篇来贴近实际,来谈谈中国的政治跟房地产以及部分坐庄的思维,以及未来资产投资的方向。


       之前的文章都是以理论出发,而这篇文章是房地产业内大佬研究了历史15个国家级新区规划,资料,后续开发,现状后的出来的总结出来的规律。

       15个国家级新区如下:

19921011

1210.41

20060526

2270

20100505

1200

20110630

陆地1440,海域20800

20120820

1700

20120906

803

20140106

882

20140106

2451

20140603

陆地2096,海域5000

20140623

2299

20141002

1578

20150408

490

20150627

2451

20150830

1892

20150907

482



        因为数据过于庞大加上专业要求比较高加上一部分的保密需求,所以就不在文章中列出,直接说结论吧。那么,我们看了这么多的规划,这么多的资料,最后得出的结论是什么呢。

真相只有一个:

任何规划都无效。

        从1995年户籍壁垒打破,外地人开始大规模进入上海,迄今约20年。

因为数量实在太大,哪怕是领导的“任性”。也任性出一定规律,至少是统计规律。


        如果我们看过去20年的上海发展轨迹,至少有几条总结是可以得出的。


1)任何规划都没有100%完成。

缩水的原因,新城本来是一件亏钱买卖。自然做不到头。


2)什么样的板块最能得到发展。政府拥有最多土地的板块。

其背后依然还是预算不足。


        关于第二点我们要专门说明一下。什么样的土地会得到“重点开发”。

        譬如说政府宣布兴建一条地铁,再扔二个研发中心过去。又给优惠政策,要打造世界航运中心。

        我们知道,地铁是一种高度“外部性”的东西,地铁所经之处,沿途所有的房产都会升值涨价。

        同样道理,大型的商场,公园,文化中心,优质医院学校,也是加分的选项。这些公共性设施,都会提高地段价值。

        而政府会怎样配置这些“公共品”的位置呢。很多人认为政府会出于全社会的考虑,又或者基于效率的通盘统筹。

        我们认为不是的。

        我们认为,政府规划公共品时,有且唯一而且最重要的考虑内容,“政府在哪一个方向上土地储备最多”。

        因为地铁是一个严重的“外部性”商品,地铁拉过,沿途土地都升值。

        而地铁又是一个很昂贵的东西。

        如果地铁从“已出售”区域拉过,万众欢腾,沿途的百姓纷纷庆祝自己投资眼光正确。

        而对于政府来说,他是没有利益的。

        政府最喜欢的,是地铁从“未出售”区域拉过,然后沿途的土地升值都落到政府手里。

        政府这么做也是无奈的。因为“土地财政”是亏钱的,亏得实在太厉害。修地铁,基础建设道桥路隧,这些都是天文数字。远远不是3元/张的地铁票可以赚回来的。

        精打细算,政府只是想少亏一点。政府也是“自利人”。


3)如果一个板块地被卖完了,则后续的承诺就会缩水。

原因还是预算软约束。


        我们越来越觉得我们的政府,是在“经营城市”。所做的一切,都是为了卖出土地。

        当一块土地开始做规划时,政府首先考虑的是,“我在那有没有筹码”。

        只有政府手里掌控最多空地,大把筹码在手的板块,才最容易得到发展。

        当发展的时候,政府会不断把“利好”叠加上去。

        譬如地铁,商场,学校,医院,创意中心,国际xx中心,文化艺术中心。

同时,政府手里掌控着非常大的“舆论媒体”资源。在这一个阶段,会把该板块炒热,炒成“万众关注”的状态。

        而此后,开发了一小段,政府就开始卖地。

        卖地之时,必然是该板块炒得最热的时候。把所有的媒体资源都叠上,力争卖一个最好的价钱。

卖地之后,形势逆转。

        土地只有在政府手里,才会是政治宠儿。等到了你手里,您自求多福吧。

政府在该板块拥有的筹码越少,政府越不愿意投真钱。

如果全是吃骨头不吐肉,类似市中心拆迁。那得要中央三令五申才做做呢。

省政府手里的牌是有限的。媒体资源也不能天天帮你唱赞歌,还有很多板块需要唱呢。

        当拍地之后,对该区域该板块的支持就会逐渐缩小。答应说好的“商务中心”会因为种种原因没有建成。而舆论媒体的支持与善意,更是镜花水月。

这也就是许多板块一下子很热,你买了,接下来长期冷的原因。

以上是我们对整个游戏规则粗浅的揣测。[1]

        所以买房子买政府控制筹码最多的土地板块,未来升值的幅度最大,速度最快。


        这跟股票坐庄其实是一个道理,什么股票成为板块中的龙头,妖股的概率最大,绝不是那个板块业绩最好的公司或盈利或分红最高的股票,往往大概率最妖的是庄家控筹率最高的那只,因为人都是自利的,庄家手里的资源,人脉,题材,资金肯定是注入上涨对自己好处最大的那只。


        讲了坐庄的思维,讲了政府的思维,我们回到今天的主题——雄安新区。雄安会成为下一个浦东吗?

        直接上结论:

不会,不可能会!

       除了前文所说的政府坐庄的思维,还有一个很关键的因素。它了决定一个国家,一个民族,一个文明假如要发展起来所必须依靠的东西!那就是信仰!

 

什么叫做信仰。

凡是从事伟大的事业,必定先有伟大的理想!

      而在初民看到奇迹的地方,末人只能看到虚无!

      决定一个民族一个国家未来命运的绝不是他们初始所处环境的优劣,而在于他们最初所拥有的信仰。正是因为信仰让罗马难民在海上凭空建造了水城威尼斯,成为未来文艺复兴的起点。正是因为信仰让五月花的清教徒难民在寒冷荒芜的北美建造了美国,成为了当今世界的灯塔国。正是因为信仰让犹太难民在沙漠建造了以色列,成为了中东最强大的国家。在当年的深圳我看到了这种信仰,为了改革,为了开放,我们可以免费提供土地,可以不要一分钱。正是这种信仰让深圳从小渔村变成了全国人均GDP第一的国际大都市,让中国从倒数一跃成为世界第二的国家。但是在今天的雄安,我再也看不到这种信仰了,我看到的只有欲望和贪婪,只有害怕任何人来分一杯羹的锱铢必较。所以纵有一流团队领导,纵有十大产业机遇,纵有百项政策支持,纵有千年大计规划,纵有万亿资金投资,雄安也不会变成下一个浦东,更不可能成为下一个深圳。因为它缺少的是信仰!

        信仰真的这么重要吗?

        不信我们再回想一下,“深圳”当年崛起时的样子。

        史诗中唱道:“一九七九年那是一个春天,有一位老人在中国的南海边画了一个圈”

 

        当深圳崛起时,中国的口号是“改革开放”。

        “开放”,我们已经领悟是什么含义了。

        “改革”,需要30岁以上的人生阅历才能参透。

 

 

        “改革”甚至比“开放”更重要。

        体制之痛,痛彻透骨。

 

 

        当深圳刚刚开始“改开”的时候,深圳的土地是几乎白送给港商的。

        当时对“港商”的要求;

        我可以不要你的土地出让金

        只要你带来最先进的文化

        最先进的技术

        最先进的企业管理理念

        国际贸易的窗口

        学习与国际交流的窗口

 

 

        当深圳刚刚开始“改革开放”时,他的信仰是非常非常高的。

        或者说,当时的领导人,他的理念是非常非常高的。

 

        领导人是站在一个非常非常高的高度上,以大历史的眼光看待国门开放。

        气势宏伟,布局深远,不计较一亩一地的得失。

        融入全球贸易分工产业链,WTO承接发达国家技术转移,逐步升级。这个才是真正的国力生产力。

 

 

        好了,现在让我们看看“雄安新区”


        目前三个县都已经冻结全部房产过户,本地人外地人都不能买了。商品房一律停售,二手房中介全部关停。在建的房子一律停工,农民也不允许自建房,村口设卡禁止建材入村。建材商也不允许在辖区内做生意。

       

        虽然新闻报道上都说是千年大计,不过我觉得这个千年说的不是未来一千年,而指的是一千年前,因为政府雄安政府官员所做的事情都还停留在一千年前小农经济上,害怕任何人来跟他分一杯羹。


        但是发展繁荣需要的是共同的利益与追求,需要的是自由。

        哪里有自由,哪里就有繁荣。

        当年深圳从一片“国营经济”中杀出重围,只有深圳可以自由办企业,自由创业,甚至创下了四天一层楼的“深圳速度”。

 

        对于新区开发,原理是一样的。我并不需要你¥10000 00000000元的投资。

        你只要给我自由。“部委”管得少一点。

        不尚贤,使民不争。为无为,则无不治。


        而我们现在看看,“雄安新区”都干了些什么。

        在“雄安”政策宣布之前的二个月,当地政府就冻结了一切的户口流入。

        停止一切“一手房/二手房”买卖。

        合法的中介店勒令关店。

        建材商禁止把建材运进雄安,在关卡设置路障。


       在河北农民级的官员心中,他的思想还是活在上个世纪的。

 

       他认为的“三观”,或许是:

       房价是炒家炒起来的。

       雄安变新区了,就要藏着掖着不能让炒家赚到了便宜。

       这种人,是经济学上的文盲。


       事情的真相是:

       从来不存在炒家,只有价值的发掘者。是商品本身“物超所值”

       没有希望的城市,没有炒家。

       你越是朝令夕改,你越是没有希望。

 

       穷山恶水出刁民。不懂得商业文明,却只想着把雄安的土地卖最大化。

       逮着蛤蟆攥出浆。

       这样的新区有可能有未来,有希望吗?[2]


       在我看来哪有啥千年大计,当下势为无上势,当下法为无上法,能过好现在就不错了。什么东西用交易本质去套都是殊途同归,所以现在雄安的情况就是,庄家坐庄的股票被人强势拉起来后,发现自己在之前倒腾的时候把筹码都弄丢了,不甘心。所以找了个自己控筹率高的ST,跟别人说这只ST要跟自己坐庄的股票资产重组,想把自己少赚的从这里补回来。但是这个可能吗?知道为什么东京人口4000万,记得当年东京1200万人口时候,日本政府想把东京人口疏散到大坂,建了个30分钟就能到大坂的高铁。结果大坂的人都来东京住了。引用我一朋友的一句话,真想发展的都是悄悄的,不想发展的,都是咋咋呼呼的,连千年大计都喊出来,节操早就碎了一地。每年都投4万亿基建当做陪都建设的重庆,新闻上一直都是低调处理。 

        在我看来假如我在雄安有房产,我就把雄安的房子卖了置换成北京或者重庆的房子。因为雄安已经把未来的利好都透支了!



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[1] 水库论坛:城市规划导论https://mp.weixin.qq.com/s/S29ErY7Clm0bgVM9vgy7qg


[2] 水库论坛:职业炒家会杀向雄安么

https://mp.weixin.qq.com/s/V4Xcx8Wke6OOU60IQTytSA




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