假如房价下跌，谁会哭爹喊娘？

文：Victor刘磊

“一线城市房价只涨不跌”，“谁让你卖北京的房子谁就是在坑爹”……经历过2016年房价飞速上涨之后，这似乎已经成为了共识；但是跟着“共识”，谁说一定就不会被“坑”？股市在5000点的时候，谁都会认为6000点指日可待，最后坚守者无非是把积蓄和宝贵的岁月都消磨的无影无踪——对于投资者和投资的财富标的物而言，过程不重要，最重要的是：退出的时机和财富的轮回。

而具体到楼市，则是信贷的推动和轮回的较量。有人会说，股市和房市不是一码事，而现实生活中的房市同样很多终点回归到起点的例子：

1990年代之前，买爆全球的日本人，主流信仰是“东京永远涨”；经历了“失去的十年”，当年的信仰也变成了“东京永远跌”；而这个转换过程，是信贷周期的无情轮回。经济失去了十年，以房为富的人们却沉沦了二十年之久；在此期间的房产抄底者、投机者，甚至是自住房拥有者，无不成为银行的忠实“打工者”。

首先，信贷不可能永远支撑房价，银行也要考虑自身风险承受能力，即便是抵押物后面的背书再权威，也不能肆意玩弄市场经验；而银行背后是一群高智商的精算师管控着风险，投资者背后只有推手和中介怂恿着成交，风险则只有投资者一个人背。

或许有人觉得，房子就在那里，哪儿来的风险？举个例子：2016年8月，某人购买了一套市场价1000万的房产，银行评估价800万，银行贷款700万，首付300万。一年后，这套房屋市场评估价跌至700万，银行要求他补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但他难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行拍卖房产得650万元（通常都低于市场价）抵扣债务，而投资者最后得到的，是300万首付的损失和50万银行的债务。名副其实的变成了“负翁”。

当然，这可能是极端的例子，但未必未来不会出现。比如说，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。根据统计数据，中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑，到2010年已经降为16.6%。在未来10年，中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%，如果生育率没有明显提升，0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下；即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。

其次，“土地财政”政策总归“零和游戏”，随着新一轮“地王”降温，未来势必会转变思路，逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变；一旦不再成为财政的“香饽饽”，降低房屋的投资预期，那么未来房产的吸引力就会下降，评估价值势必走低。

综上所述，大规模资本去追求高增长的房产，在房产一路上行时，确实是“风口”，把财富吹上天；然而，在市场前景不明，支撑价格的根基（人口、购买力等）不稳时，则应转向资本合理分流，追求回报周期稳定，回报率稳定的投资产品——如信托、离岸房地产等。如果一味地沉浸于过去胜利的喜悦中，不懂得透过房价涨跌表象看透当下楼市本质，那未来很有可能只是在投资市场“博傻”，可能要冒让自己的财富在时间流逝中缩水的风险了。

作者简介

中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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