房地产已成中国经济的资金黑洞,重庆未来三年将关闭1500家房企

发表于 讨论求助 2023-05-18 23:00:13

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房地产已成中国经济的资金“黑洞”

当前房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应,还打乱了居民部门的未来消费支出和家庭资产配置计划。

作者 黄志龙 (苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员)

近日,上市公司ST宁通B依靠出售两套北京西城区学区房成功实现了扭亏,这不能不算是世界经济和企业发展史上的奇迹。随着实体经济持续低迷和房价的急速飙升,相信这样的案例会越来越多,普罗大众慢慢也会见怪不怪。


事实上,房地产泡沫对土地、资金等主要社会资源的虹吸效应已经成为实体经济持续低迷的重要原因之一。央行持续宽松的货币与信贷政策之所以难见成效,根源在于房地产市场几乎成为银行信贷等社会资金的“黑洞”。

首先,从资金成本的角度看,房地产泡沫使得央行降低资金成本的政策效果大打折扣。央行本轮降息周期起始于2014年9月,金融机构人民币贷款加权平均利率由6.97%下降至今年6月末的5.26%,降幅为1.71个百分点,同期个人住房贷款利率由6.96%降至4.55%,接近前期低点(2009年6月4.34%),降幅为2.41个百分点。与此形成鲜明对比的是,以企业贷款为主的金融机构一般贷款利率由7.33%降为5.58%,降幅仅为1.75个百分点,大幅低于个人住房贷款利率降幅(参见下图)。与此同时,一般贷款和个人住房贷款的利差也从0.37个百分点扩大至1.03个百分点。由此看来,尽管一般贷款的利率也呈下降趋势,但下降的幅度显著低于个人住房贷款利率,这一现状使得央行连续不断的降低资金成本的政策效果大打折扣。




其次,从银行信贷部门投放的角度看,以按揭贷款为主的居民贷款几乎吸收了全部的信贷资源。房地产市场对资金的虹吸效应,不仅仅体现在资金成本上,更表现为银行信贷资源的配置上。今年3月份以来,居民贷款取代企业贷款,在银行新增贷款中占据完全主导地位,这种罕见的高度背离现象在历史上从未超过三个月,而今年的 3-8月,居民部门新增贷款6个月累计高达3.48万亿元,其中以住房按揭贷款为主的中长期贷款为2.97万亿元,同期企业贷款累计仅为1.06万亿元,不及居民新增贷款的1/3。其中,4、7、8月企业新增贷款净减少,特别是用于企业日常运营的短期贷款,7-8月两个月内净减少3183亿元,而在8月,企业短期贷款、中长期贷款均为净减少(参见下图)。由此可见,居民住房按揭贷款大幅增长,以及企业贷款的负增长,表明房地产市场不仅吸收了全部的银行新增贷款,也成为银行对企业停贷、抽贷后信贷资源的转投对象。




再次,从银行企业贷款的行业结构看,房地产开发贷款大幅高于工业、服务业的贷款增速。由于企业贷款的行业结构只披露季度数据,截止今年二季度末,包括房产开发贷、地产开发贷款、保障房开发贷款在内的房企贷款余额为7.39万亿元,这一规模基本相当于同期银行对工业部门中长期本外币贷款余额(7.59万亿元),超过银行对服务业贷款余额(25万亿元)的1/3。更值得关注的是,房地产贷款余额增速长期大幅高于对工业部门、服务业甚至农业部门的贷款增速,2012年6月至2016年6月的四年内,工业部门贷款余额增幅仅增加了20%,服务业贷款余额增幅为61.2%,农村贷款增幅为64.9%,而房地产企业贷款增幅则高达93%,接近翻一番。特别是2015年以来,银行对工业、服务业和农业部门贷款增速均出现持续下滑,唯独对房地产市场贷款的增速持续上涨(参见下图)。由此可见,房地产市场繁荣大量挤占了本用于发展制造业、服务业甚至农业部门的信贷资源。




最后,从居民部门银行贷款负担与结构看,个人按揭贷款占比大幅提升。今年二季度末,居民部门贷款余额飙升至30万亿历史高点,杠杆水平(占GDP比重)也达到了创纪录的42%,高于大多数与中国经济发展阶段相近的发展中国家居民杠杆水平。居民杠杆率大幅上升,住房按揭贷款无疑是主要推动因素。2015年6月至2016年6月一年内,个人按揭贷款余额由12.64万亿元飙升至16.55万亿元,新增额达3.91万亿元,个人按揭贷款占居民部门贷款余额的比重也由50.4%上升至55.2%(参见下图)。这其中还未包含快速增长的公积金贷款,2015年全国公积金贷款余额为3.29万亿元,同比增长28.8%。此外,值得注意的是,居民大幅加杠杆的趋势,在今年三季度有过之而无不及。海通证券研究报告表明,当前我国的房贷收入比已超过美国和日本房地产泡沫的峰值,沉重的房贷负担,势必严重削弱汽车等大宗消费品和其他领域的消费前景,打乱居民部门的家庭资产配置计划。




综上所述,当前房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应,还打乱了对居民部门的未来消费支出和家庭资产配置计划,房地产市场俨然已成为整个中国经济的资金“黑洞”。我们不能怪罪于金融机构基于自身的风险偏好和风险控制而独爱地产和个人按揭贷款,而更应对今年以来房地产去库存政策进行反思。

黄奇帆:重庆3年内将关掉1500家房地产企业

               本报记者 余瀛波   来源:法制日报

  9月22日,“2016市场监督管理论坛”在重庆召开。。重庆市市长黄奇帆在其主旨演讲中强调,,首先要完善企业进出机制,。重点是加快去除无效供给,建立便利化企业退出通道。

  比如,目前全国大约有13万多个房地产公司,按13亿人口折算,平均每万人就有一家房地产公司,每3000户居民就摊一家房地产公司。而在重庆,在 3100家房地产公司中,95%的房地产开发、建设以及销售,都集中于500家公司。也就是说,剩下的1600家公司,实际上就是空壳。

  黄奇帆透露,从今年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。

  平均三千户居民摊一家地产公司

  黄奇帆认为,企业有生有死、有进有出,是现代市场经济的一般规律。实行注册资本认缴制,推进注册便利化,营造了宽松的市场准入环境,但在宽进的同时,一定要跟进“严出”。

  “做到该出的必须出、及时出,否则只进不出,也会扰乱市场秩序,导致优胜劣汰的市场法则变形走样,、形同虚设。”他说。

  在此方面,黄奇帆认为,首先要加快去除无效的企业供给,坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业,让僵尸企业、空壳企业“入土为安”,严把工商登记年报审验的关口。

  在他看来,当前的重点应放在工商查验中的空壳公司、房地产开发企业中的僵尸企业、理财类的投资咨询公司、互联网经济中的P2P众筹企业,包括那些私募基金中的没有实际资金投入的私募公司。

  “这些在现实中都是存在的。” 黄奇帆举例说,比如,房地产开发企业,中国是世界最多的,目前全国大约有13万多个房地产公司,按13亿人口折算,平均每万人就有一家房地产公司,或者 说,平均每三千户居民摊一家房地产公司。“重庆也一样。过去这些年,形成了3100个房地产公司,全市人口3100万人,也是平均每万人一个公司。”

  黄奇帆介绍,去年底,,这3100个房地产公司中,排名前500的公司去年建造、销售的房子,95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部“产出”,只占全部房地产市场份额的5%。可以说,实际上就是空壳。

  “这些空壳公司在形势好时,会乱集资搞房地产,而在形势差时,就会资金链断裂,从而成为社会不稳定的源头。” 他说。

  黄奇帆透露,在掌握了这一情况后,重庆市政府已经下决心,从今年开始三年内,每年关闭500家房地产公司,3年关掉1500个。“房地产的供给侧结构性改革,企业的空间也是个该控制的事。”他说。

  

  黄奇帆认为,,要分门别类深化商事制度改革,对大资本、高杠杆的金融业,涉及百姓切身利益的公共服务业,涉及公共安全的企业,其市场准入,都应设有必要门槛;对一般工商企业“先照后证”的同时,。

  比如近两年,我国出现了一批“一行三会”不审批的、不给证的类金融企业,出现了2000多家P2P平台。“美国人搞了20年的P2P,全国只有7个;英国人发明了P2P,现在也只有10个;我们怎么就能在两三年内,一下子就冒出近3000个、集资了几万亿?”

  黄奇帆说,现在这2000多家P2P平台造成的是上万亿的坏账,而且P2P坏账比银行坏账要严重得多。银行坏账一万亿,可能只涉及几百家企业,而P2P坏账一万亿,可能平均一个老百姓10万,就会涉及一千万人,可能导致社会的不稳定。

  “所以,金融类企业一定要‘一行三会’管起来,,谁家孩子谁家抱,不能把这个责任都推到地方、推给工商部门。”

  黄奇帆认为,金融、涉及公共服务的教育、涉及社会安全的易燃易爆,这三类企业还是要先证后照,而且有关部门终身负责。而对于除此之外的一般性企业,都应该实行先照后证,尽量简化手续。

  “但是简化以后,在其拿照的那一天,就应该告知企业负面清单,也就是你这个企业什么事不能干。”黄奇帆说,,?,。如果企业产生的时候没有负面清单,。

  黄奇帆同时强调,负面清单不能太复杂,让人记都记不住,“三大纪律八项注意,很简单的,几分钟就能讲清。”

  竞拍土地资金来源须防高利贷

  黄奇帆认为,,还要强化市场风险防控,通过建立市场准入监测预警机制,对外地异常投资、行业异常变动、法人设立异常集中等情况进行监控,有效遏制虚假注册、非法集资等市场风险。

  他指出,商事制度改革后,市场准入门槛大幅降低,一些不法分子也可能浑水摸鱼,从事违法活动,而市场准入风险,也必然有所增加。因此,只有对市场准入风险提前预警,早日防控,。

  “比如,我们国有土地部门在进行土地开发招投标时,一拍可以拍出一平方米3万、5万,那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万,因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是,买土地的房地产商的资金来源,其实是要预警的。”

  在此方面,据黄奇帆介绍,重庆目前执行的一项制度是:任何房地产商参与拍卖土地,都要对其资金来源进行审核,只要一经查实是资金来源中涉及高利贷,就取消其竞拍资格,这样就可能避免很多问题的发生。

  “比如说一块地拍了20亿、30亿的资金,如果你的资金来源100%是信托资金,那么其背后就是15%的利息。如果你的资金来源是高利贷,那么20亿的 地价,5年后就可能会变成50亿,你把房子建起来后,50亿就会变成100亿。其结果就是,这个房子要么坏账,要么资金链断裂,要么就是不良炒作,房价炒 到天上去。”

  除此之外,对异地异常投资、行业异常波动、法人设立异常集中的情况,也要及时预警。

  比如投资咨询公司。黄奇帆介绍,几年前,,短短几个月内,该市突然增加了3000多个投资咨询公司,而这3000个公司的注册人,都集中来自于某个省、某个市下的某个乡。

  针对这一跨地区集中异常现象,,结果了解到一件“奇怪的事”,据注册者交代:当地来了一个培训班,培训三堂课,教村民们如何注 册投资咨询类公司,然后打着银行的招牌到市内去摆咨询摊,让老百姓感觉好像是银行在进行便民服务,而在老百姓稀里糊涂上当受骗,进行投资理财后,这些人就 卷款跑路。所以他一个人就来注册几个公司,打一枪换一个地方。

  “我们在了解到这些情况后,就把这3000个公司统统注销了。”黄奇帆说。

   




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