在中国, 影响房地产的因素, 依重要性主要包括以下几条:
一 行业政策导向
二 货币政策和货币总量
三 各行业利润率
四 国家发展所处周期
第一条, 行业政策. 绕开新闻宣传的迷雾, 08年底次贷危机风头过后, 对房地产总体而言是进二退一的鼓励政策, 限购限贷限融资, 每隔一段时间都会因为行业链条上地方政府和银行债务危机而放松, 而且每次放松都比限制的条件更宽. 以2016年为例, 甚至把企业持有不动产作为税务抵扣写进税改,并把房贷抵扣个税作为政策议题, 这是从没有过的,说明官方口径非常鼓励房地产行业上升. 而调控阶段, 限贷限购能起到的仅仅是限量维稳, 土地供应却可以从供需源头直接左右地产价格, 前期重庆就是很好的例子. 简单而言, 地方政府从政策上支持房地产, 虽然新闻看起来不是这样.
第二条 货币政策和总量. 自次贷救市以来, 中国的货币政策一个字概括就是松. 当前的货币总量, 是人民币实现占有全球结算和国际储备相当比例时才应有的量, 这个比例应该是多少, 官方没有数据. 印是已经印完了, 但进入国际金融市场才刚刚开始, 多出的量, 全都堆积在国内形成货币堰塞湖, 总要找出口泄洪. 前几年提出的资产证券化和去年提出的个人加杠杆企业去杠杆, 都是瞄着社会储蓄去的. 让社会储蓄接盘债务------地方政府/银行/企业包括房地基建生产等各种贷款, 一直就是这几年资产证券化的宏观战略, 这一点上, 设计师们比媒体爽快. 限产等等的改革, 炒高基础材料和能源, 顺理成章的解决了垄断行业的债务链条, 和房价上涨异曲同工. 所以, 宏观经济政策, 实质上支持房地产.
第三条 行业利润率. 从10年前提倡产业升级开始, 实体行业利润率就逐渐落后房地产和文体卫生教育娱乐等服务行业, 到如今实体行业已经没人愿意投资了, 行业税收每况愈下. 仅从财政收入一项考虑, 地方政府也要大力支持房地产. 逐利的资金注定要流向房地产文化旅游等利润率高,政策又扶植的领域.
第四条 发展周期. 国家快速发展期, 固定资产通胀是必然趋势, 强国都经历过.中国从加入世贸到一跃成为经济总量第二, 只用了短短几年, 不承认这种快速发展, 一味唱空中国的中外所谓专家, 都已成为笑料. 不幸的是, 次贷后, 中国在世界经济下降周期却叠加了货币超发和产业转型利润率下降, 而且另一个货币池股市或因为瞎搞或因为过度圈钱丧失了对货币的吸附力, 房地产担负起大容量海绵的重任, 就有了理论逻辑基础.
以上是过去和现在的房价形成因素, 未来的趋势, 也要取决于这些因素的变化.
第一 行业政策. 虽然开始调控, 但还没看出真心实意. 限贷限购只能稳定房价, 土地供应不增加, 无法从政策上解决问题.
第二条 宏观货币政策. 美国开始加息, 欧洲讨论加息, 香港跟上, 以美国为首进入了相对紧缩的过程. 但以美国债务量和经济状况, 加息持续性和程度还有疑问, 中国第二次上调中短期逆回购利率, 等于不情愿的稍稍跟随了紧缩趋势, 没有直接加息说明仍旧缺乏魄力, 拖着看.但市场资金成本提升已经实现了. 实质略空, 但仍然支持心里预期. 后面欧美利率对中国货币政策影响很大,有待观察.
第三条 行业利润率, 可预见的近期,没有任何改观. 没有支持持实体的实质性政策, PPI加速, 消费市场缺乏承受力, 最终是生产方供应方买单, 实体产业今年日子更难,在实质扶植政策出现前, 投资人对实体是避之不及的态度. 股市各种圈钱依旧, 也不会吸引货币. 这一条仍旧利好房地产.
第四条 周期有利多房价的因素, 也有利空因素. 小周期,虽然房价已经成为世界担当, 但上升趋势仍在继续. 但大周期, 全球经济陡然恶化可能性和战争隐患这两年越发明显, 任何一条爆发, 其他因素都不构成因素了.
综上, 房价在加大土地供应/加息等实质打压政策出台前, 也就是缩量走稳略有调整, 刚热起来的三四线城市惯性也要再冲一冲.
在官方内在缺乏打压房地产意愿的情况下, 欧美持续加息带动中国不得已加息成为决定性的外来因素. 战争属于符合历史规律但时间很偶然的因素, 排除在普通推理之外.
