北京、上海、重庆、深圳楼市风云突变!

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27


一、重庆:这个周末,重庆楼市风云突变!


最近,重庆楼市吸引了无数眼球!近期,各类重庆楼市要涨的声音不绝于耳。针对有媒体报道一些购房者组团“打飞的”前往重庆“炒房”的现象,对此, 1月7日重庆市国土房管局下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》,将通过四个方面、三大措施严控房价。


据重庆日报集团下属的“华龙网”报道,这些措施包括:

 

1、严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。预售价格经备案后,开发企业应按规定执行,若要调整预售价格的,必须提供调价依据,理由不充分、不合理的,不办理变更备案。

 

2、严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

 

3、进一步加大执法力度。对拒不整改的企业,将采取暂停项目网上签约、暂停交易登记以及暂停资产转移登记手续办理、吊销商品房预售许可证等措施等等。


这是10天之内,重庆官方对房地产市场的第二次表态。重庆目前是中国两大试点个人房产税的城市,征收范围包括:个人新购高档住房、在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。也就是说,全国人民每人可以在重庆购买一套无房地产税的商品房!


二、上海整顿商住,128个项目暂停销售!


1月6日晚间,上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化,上海“办公”性质的一手房中,有大量项目“暂停销售”。


这些暂停销售的项目,全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼,也就是俗称的“商住”。据界面新闻记者统计发现,上海共有128个项目被暂停销售(不含金山区),其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个。


对此,上海市住房和城乡建设管理委员会发声了!官方明确回应,部分商办项目被暂停网签,主要原因就是两点:


1、擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。


2、一些项目在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。


不过有业内人士分析指出,目前暂停销售可以看作是进一步的动作,后续会否再有动作不得而知。停止销售或是政策出台执行的前奏。


三、北京房贷利率九折已实施,贷款300万元30年利息增加15万元


临近2016年年末时有消息传出,15家银行的北京分行签署了一份公约,自2017年1月1日起执行的房贷利率将不低于银行基准利率的0.9倍。


如今,传言变成了现实。元旦当天,《证券日报》分别从多家银行和房地产中介处证实房贷利率优惠收紧的消息。自2017年1月1日起,北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。


去年9月份,楼市政策收紧后,市场一直有房贷利率上调至九折起的传言,但始终没有执行。几度传闻之后,这次“狼终于来了”。


如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算,房贷利率八五折优惠时,执行利率为4.17%,月均还款14618元,还款总额5262480元。


房贷利率九折优惠时,利率为4.41%,月均还款15041元,还款总额5414760元。也就是说,房贷利率从八五折提升至九折后,贷款300万元月均还款额增加423元,还款总额增加152280元。


对于房贷利率做出的这一调整,业内人士表示,本轮楼市牛市行情的推手之一,就是低成本资金和高杠杆的作用,利率优惠的收紧不仅提高购房成本,更重要的是对购房者预期的打压,以组合拳的方式抑制投资,同时意味着北京的紧缩调控将会长期持续,因此会对购房需求形成新一轮打压。


四、深圳:新房价格跌跌跌!一朝跌回半年前 均价5万5


1月1日,深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%。从每周的成交数据来看,深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平,房价已经跌回了半年前。



数据显示,深圳龙岗、福田、罗湖上个月房价回落明显。其中,龙岗区成交均价31925元/平方米,环比下跌21.2%。福田虽然环比下跌20.7%,但价格依然高企,成交均价达到83930元/平方米。


2016年,深圳新房市场价格一路上涨,到9月份均价突破6万元。随后,当地推出史上最严调控“深八条”,新房均价在10月份,下降近10%,并持续回落稳定在5万左右。不过,深圳市民认为均价依然高得离谱,应该还有下跌空间。


深圳市民:均价5万多元可能是好的兆头,我希望会再跌下去。


除了新房市场,深圳二手房12月份成交量,环比减少28.4%。2016年全年均价涨幅比2015年回落明显。分析师表示,农历新年后,开发商将面临新一轮的销售压力,而资金周转也需要销售回款来支持,届时,深圳房价将出现“深八条”后的首个博弈期。


五、楼市暴风雨要来了?一线城市房价永远涨的魔咒已被打破!


其实,不仅是深圳,北京、上海楼市也是集体下跌。


北京:新房均价回调至3.82万元/平方米


2016年第四季度,北京市场在京八条影响下出现了非常明显的降温。中原地产研究中心统计数据显示,四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。


中原地产首席分析师张大伟认为,随着限购、限贷、限价政策的收紧,信贷资金紧张,以及租赁型房源供应的增加,2017年北京楼市已经进入调整年,叠加已经在2016年开始出现的回落趋势,预计2017年,北京房价出现稳中微降的可能性非常大。


上海:12月新房成交同比下滑65.6%


上海也不例外。据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米,环比增加7.6%,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。


正是受到调控政策影响,当期改善房源成交缩水严重。据上海中原地产数据显示,12月单价6万元/平方米以上的改善房源成交573套,环比减少31.1%。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,在此背景下2017年政策还会维持高压,房屋去金融化或是大概率事件。


六、抑制房价泡沫,换来光明前途!

如果政府下决心抑制房地产泡沫,其实是走在正确的道路上,可能会有短期阵痛,但是会换来长期的光明前途。


稳增长靠保房价!


还记得在16年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论,甚至还引发了央行的讨论。事后来看,16年毫无疑问是保住了房价,但是牺牲了汇率。


其核心逻辑在于稳增长政策放在首位,而房地产是稳增长的重要动力,因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。


如果房价不涨,大家不卖房子,其实钱就跑不了了。


反过来讲,只要把房地产泡沫抑制住,只要房子的钱跑不掉了,其实钱就跑不了了。


我最近和一个同期入行的老同事聊天,大家发现即便是在相对高收入的金融行业干了十几年,考虑到高税率,以及投资的金融资产常年低回报率,靠工作其实没怎么赚钱,而这么多年赚的最多的都是房子。


然后大家仔细核计了一下,发现其实自己除了有房子,其实别的就没剩什么钱了。


所以,作为中国的老百姓,其实大家除了房子,别的真的没有啥钱,如果房价回落,大家房子不想卖了,其实就没钱了,资金外流也就止住了。


只要严控投机性房贷,房价就涨不动!


但是对于地产调控,市场有着很大的分歧,一种观点认为从历史来看,对房价的调控就没有成功过,所以这一次也不会有效。


但是在我们看来,本轮地产调控与以往的本质区别,在于供需的结构都发生了变化。


大家一直说一线城市的土地供给少,指的是由于城市供地面积下降,所以一手房的供给少。


但是由于一手房不断入市,目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上,所以考虑存量房以后的供给并不少,考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。


其次就是需求,以前房价低的时候,大家买房主要靠收入和储蓄,平均都是7成以上的首付,贷款比例很低,所以政府对需求的调控很难奏效。


但是16年房价大涨,大家买房主要靠贷款,不贷款根本买不起,平均是一半的贷款比例,所以政府对需求的调控就开始有效。


按照目前一线城市而言,普通家庭的平均月工资就在2-3万左右,目前贷款100万的月供在5000元左右,这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资,因此只要月薪达到3万,就有贷款500万的勇气。


但是要一口气拿出哪怕200万的现金,其实都需要工作十年,是拿不出来的。


而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%,而且认房又认贷,其实意味着很多人都买不起,房价也就涨不动了。


只要不加息,房价暴跌的概率不大,大概率会阴跌!


那么房价会不会暴跌呢?我们认为概率也不大。


因为目前的政策是因城施策,对一线和部分二线严控,但对三四线还是鼓励,同时对首套房依旧支持,但是对二套以上的投机购房严控,因此房地产市场的需求不会全面萎缩。


同时在严控投机性房贷之后,政府就没有必要再去加息,而只要不加息,房价就不存在暴跌的风险,而大概率会进入缩量阴跌的模式。


抑制房价泡沫,我们的前途是光明的!


来源:金融行业网综合整理自中金在线(cnfol-com)、每日经济新闻(ID:nbdnews )、证券日报、姜超宏观债券研究(ID:jiangchao8848 )、央视财经(ID:cctvyscj)


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