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泡沫就在眼前，哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草？
房产泡沫什么时候破灭？会以什么方式破灭？
原上草
某中西部城市的书记在一个内部会议上，当着各部门官员说，1万元每平米的房价，跟我们这座城市的地位不匹配，至少应该涨到2万。话音刚落，这座城市的房价就蹭蹭地涨到1.5万。
一座城市的主要领导对房价如此上心，而且公开主张上涨，这并不是笑话，而是发生在中国的很多城市，这也符合一些地方官员的内心期待。像重庆市长黄奇帆这样不希望房价上涨太快的地方官员恐怕并不多，因为人家有底气，实体经济发展得好啊。
今年3月份，草哥曾在思想内参微信公号写了《这轮房价上涨的本质：掩护30万亿地方债务转移》，如今看来，正在一一验证。所谓去泡沫、降杠杆，并没有真正实现，而是把杠杆从地方政府转移到数千万老百姓和居民部门。
每一笔债务的扩大其实对应的就是杠杆的一次次提高，所谓高杠杆，就是高债务。以前我们对地方政府高债务很担忧，但津津乐道于中国居民的稳健财务和低杠杆，所以有人出主意，何不鼓励居民买房，通过提高居民部门的杠杆，来缓解地方政府的债务压力。
三五年之后，随着房价的轮番上涨，这一目的果然达到了，如果还有人说中国居民的债务率低，那就真是睁眼说瞎话了。中国人真的有钱吗？看看他们的房贷债务就知道了。2008 年金融危机后，美国、日本居民房贷余额均见顶回落，唯有中国房贷余额不降反升，2011 年大概是8万亿人民币，到2015 年已经达到近19 万亿，已是日本的1.7 倍。
如果加上2016年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，中国居民的房贷余额已经超过了21万亿。最近几个月，每个月的房贷余额都以近5000亿的速度在增长。
20多万亿的房贷余额，再加上公积金贷款，房贷余额/GDP的比例已经超过25%，高于日本泡沫时期水平，2016 年底将超过30%。
国内楼市泡沫化已经是不争之事实。那么泡沫膨胀后，什么时候会破灭，以及最终结局如何呢？我认为不会与历史上的其它泡沫有本质上的不同。华尔街没有新鲜事，资本市场和投资市场也没有新鲜事，泡沫的来源及其发生的市场各不相同，但泡沫的轨迹却有着非常普遍的特征。
人们的跟风和从众行为会把“怀疑”类型的投资者变成“信仰”类型，面对疯狂的上涨，那些空头都开始怀疑自己的判断了，人们会以为股票价格、资本投资以及整体经济都必将不断高涨，并且会找出各种理由，比如说这是一个“伟大的时代”、“这个国家跟其他国家不同”、“这个时代跟其他时代不同”、“这个国家有钱人很多”……
在市场顶端，在这个疯狂的状态下，每个人都被转化为多方，并对上涨深信不疑，最终却因为高昂的价格阻止了更多的人可以加入，新出现的卖家将无法出手，泡沫破灭，价格一落千丈。20世纪发生的多次泡沫及不同的资产和参与者，都遵循了类似的发展轨迹。
中国的房价不会有例外，而且目前就已经处于这个阶段。随着住房投机泡沫高潮的临近，出现买方对卖房的大量过剩，很多地方都要排队买房，甚至出现一开盘就一夜抢空的现象，导致已经高涨的价格继续攀升，价格水平很迅速地就达到沸点。
但市场的经验一再证明，只有在大多数投资者认为价格仍会上涨，并对此深信不疑的时候，价格上涨才可能突然停止。在最高价格点上，一旦买家终于得到满足，竞价消失，市场上就只剩下卖家，价格将随即狂跌。
泡沫就在眼前，但泡沫最终破灭的具体形式是什么，或许会千差万别，要么是日本式的“长痛（长期低迷的慢跌）”，或者是美国式的“短痛（一步到位的急跌）”。只是，哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草？
地方政府虽然有能力与资源掌控房价一时走向，但如果房价一直上涨，并且超出大众的个人收入增长速度，虽然仍有少部分人愿意接盘，但总会有一个临界点让接盘侠没能力接盘或不敢接盘，当这个群体足够大或有明显的证据让管理层意识到问题严重性时，这或许才可能有所改变。特别是当实体经济支撑不了房价这么上涨的时候，就会有人弃房不还贷，因为工资的上涨速度抵不了还贷利息和本金。
有人问草哥，房价一直上涨，怎么会有人弃房不还贷呢？这就要说到美联储前主席格林斯潘不断提到的“杰塞尔悖论”。美国喜剧演员乔治-杰塞尔讲了这样一个故事：一位疑心较重的投资者不太情愿地参与了股市投资，他先是买入了100只交易量很少的低信用公司的股票，惊讶地发现价格立刻从10美元涨到11美元。他认为自己是一位聪明的投资者，于是继续买入。最终，他一个人把那只股票推到了每股30美元的高价，最后决定套现离场。他给经纪人打电话，要求卖出股票，对方犹豫片刻反问道：“但是股票卖给谁呢？”
这就是格林斯潘经常提及的“杰塞尔悖论”，任何市场都是由买方和卖方组成的，目前中国的房价虽然在不断上涨，但是接盘的人越来越少，直到最后没人接盘，没能力接盘，没胆量接盘，或者卖方远远大于买方，这时候，即使你价格再高，没人接盘，也只是纸面财富，兑现不了，套利不了，银行的贷款和债务怎么偿还？所谓有价无市，就是这个悖论的通俗说法。
当然，如果是建立在自住和自有经济实力基础上的房价上涨，我认为是正常的上涨，但一系列的金融数据表明，这一轮上涨很多是建立在债务基础之上的，很多是建立在杠杆之上的，很多是建立在投机炒作之上的，如果真有那么多刚需，那些开发商和房产中介用得着不惜冒着违法和刑拘危险，使用各种造谣方式，怂恿大家进入吗？各种房抵贷、首付贷、CDS等金融衍生产品的层出不穷，就意味着这是盛宴和舞会的最后阶段。
在反思2008年美国那场金融危机的时候，花旗集团的主席兼首席执行官查尔斯-普林斯曾说了这样一句名言：“当音乐停下时，有关流动性的各种神话肯定会非常麻烦。不过只要音乐还在继续，你就必须起来跳舞，舞会还没有结束。”
是的，音乐还没有停止，舞会还没有结束，盛宴还在继续，你们继续慢慢享用吧！！
