房价挨了一闷棍

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

在全国的财经自媒体号里,我大概是最坚定的房价空头了——而且,是那种认为2016年会成为中国整体房价拐点的空头。

 

虽然,在每次有关房价的文章评论里,我已经被骂成SBN次方。

 

2017年春节假期刚过,央妈出手了,直接给了房地产行业一个闷棍:

中国人民银行将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%14天从2.4%上调至2.5%28天从2.55%调至2.65%;同时将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%7SLF利率从3.25%上调至3.35%1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%

 

据说,银行早在去年下半年已经接到通知,不许再给房地产企业新增贷款,更不必说从去年国庆节开始全国一二线城市愈演愈烈的限购措施。

 

其实,市场上的利率早已经上升,央行上调逆回购利率以及SLF利率,不过是对市场利率上扬的顺势而为,但另一方面也表明了央行的态度,那就是:想炒房的话,资金没那么便宜了!

 

下图是海通证券研究所对2010年底以来银行住房贷款平均利率和10年期政策性银行债券利率的变动情况的总结。

 

从图中我们可以发现,从201611月份开始,10年期国债利率开始快速上扬,但奇怪的是银行的房贷利率却没有随之上扬,而是持续保持在创纪录低位,这显然表明,要么是市场错了,要么是银行错了,或者就是他们之间的传导出了什么问题。

 

这一次,央行指导利率(存贷款利率)虽然没有什么变化,但回购招标利率上升则意味着所有金融机构从央妈这里得到资金的成本提高了,对市场来说,这次的利率上调其实是一个变相的加息举动。

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正如“定海神针”跳升引发的血案》一文所言,对任何一个市场经济国家来说,十年期国债利率都是整个金融市场的定海神针,从房产投资的角度看,“神针”将从两个方面影响房价:

 

1)房屋租金可以看做房子的收益。通货膨胀稳定期,这个收益不管高低,都与市场利率密切相关,如果市场利率高企,那么意味着货币本身收益率较高,房产作为投资品种的吸引力会下降;如果市场利率远低于房租收益,那么会引发投资者购房行为,从而推高房价。其逻辑如下:利率下降——房租相对划算——投资者购房——房价推升;利率上升——房租吸引力降低——投资者抛售房产——房价下跌。

有人可能会说,拿租金来比利息不适宜中国的房价。

可惜的是,中国过去几轮房价上涨最猛的几个年份恰恰都证明了这个规律,过去20年间,2005-2007, 2009, 2015-2016最猛烈的三轮房价上涨恰恰都是利率很低的时刻,从来没有利率高企而房价暴涨的时期。

中国20年来贷款利率变化表,最近的一次调整是20151024日,再次降低贷款利率,由此引发2015年下半年到2016年上半年的房价暴涨。

 

2)2003年开始,,从央行到政府,强调房产对于国民的重要性,所以基本思路都是鼓励居民买房,并且把房屋贷款利率降到与国债利率接近。

如果国债利率上行,那么从基本逻辑上推导,房贷利率也势必上行(不然你让银行赔钱啊?!),至于房贷利率大幅上行对于房价的影响,我不必多说大家也应该明白。

截止20169月,中国商业银行的住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限大都在10年以上,当时10年期国开债行利率只有3.13%,但是目前10年期国开行债券利率已经接近4.1%

国开行10年期国债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行业是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右。

如果不提高房贷利率,银行发放房贷还不如直接买国开行的债券好了。

 

两个原因说完了,还要额外多说一条,那就是,本轮人民币的加息很可能还由不得中国央行自己,什么“美帝使劲加息,我自岿然不动”可能是不行的,这一轮美国的加息(虽然幅度很小),中国也必须跟进,不然的话,人民币的汇率不知道会变成什么样子……

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房价挨了这一闷棍之后会怎样呢?

齐俊杰先生曾经用索罗斯的反身性理论来分析中国的城市房价,我觉得相当的有价值,在这里也分享给大家。


 

索罗斯以股票价格为例,分8各阶段来论述他的反身性理论:

1阶段:平缓期,资产价格缓慢上升,并无明显趋势产生;

2阶段:加速区,人们注意到了价格趋势变化,并开始产生流行偏见,来增强这个趋势;

3阶段:考验期,价格开始回调,大众偏见和趋势顺利度过这个时期,还能继续向上,那么就会变得格外强劲,价格将远远的偏离均衡状态;

4阶段:狂热期,基本面分析无法再解释资产价格,需要大家找出很多新的特殊性的理由,来解释价格的高估。

5阶段:下跌期,价格无法支撑,开始下跌,画出来的大饼破裂;

6阶段:朦胧期,鉴于过去的经验,当众人看到价格回调,千金难买牛回头的论调促使大量投资者准备进场抄底;

7阶段:临界点,价格持续下跌,趋势反转,民众对于资产价格的预期发生了180度的变化,无人再对此类型资产产生兴趣;

8阶段:崩盘期,资产价格加速下跌并到达底部。

反身性理论中,上涨和下跌是不对称的,上涨要经历更长的时间,而下跌期则比上涨期来得陡峭得多。

 

按照齐俊杰先生的分析,中国大城市的房价2005年以前、2005-2007年、2008年、2009-2014年、2015-2016年分别对应着反身性理论的1234阶段,经过了长达15年的上涨,北上广深等城市永远涨已经成为绝对偏见深入人心,无论用什么估值方法来比较,一二线城市房价都已经贵的离谱,但这时候大家却普遍相信,中国土地制度的特殊性、行政体系的特殊性、货币发行制度的特殊性,是房价的终极推动力,这个特殊性不变,一二线城市房价就不会跌……

然而,春节刚过,相关媒体报道,上海和合肥的房价已经开始大幅度下跌,而重庆则取消了预售商品房的抵押品资格,接下来,如果市场利率继续升高,我们就静静等着看房价进入反身性理论的5阶段(图中F-G段)。

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想起来,20163月底以来,从“路哥谈钱”到“路财主”,再到现在的“路财主A”,我写了不下30篇关于中国房价的文章,基本上都是在论述2016年将成为中国城市房价的历史大顶……

 

在投资理财领域有句话怎么说的?你可以预测价格,你也可以预测时间,但你千万不要同时预测价格和时间……而我非要说2016年会成为中国真实房价的最高点,可谓是自己主动找墙撞。

 

为什么我这么死脑筋?

 

是因为我判断中国人在2016年的房屋贷款已经把债务杠杆用得差不多了;是因为我查看了2010年中国人口调查数据,发现2015-2016是中国人购房需求压力最大的一年;是因为我用黄金价格来计算中国城市平均房价,发现2016年的价格已经成为1000年来的最高;是因为我判断2016年将成为中国加入WTO以来整个经济信用周期收缩的起点(外汇流向彻底逆转)……

 

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