【夜话】丨房地产税要来了?这些纯干货足够喂饱你

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

 

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比八卦新闻还热门的话题是什么?当属有关房子的话题。在过去一年多部分城市房价高涨、投资投机需求旺盛的市场条件下,,不是用来炒的”的方针之下,被很多人视为房价“大杀器”的房产地税,一有风吹草动,就把吃瓜群众唬得一愣一愣的,没房的人热情期待,多房户则提心掉胆、心烦意乱。

那么,房地产税究竟进展如何?今日,,住建部介绍房地产和棚户区改造有关情况。住建部副部长陆克华称十八届明确要加快房地产税立法,并适时推进改革。。

 

看来,房地产税真的要来了!但是,惶惶之余,很多人对房地产税的认识却依然停留在一知半解。那就让我们一起唠唠嗑,聊聊这些年我们关心过的房地产税的问题,满满的纯干货准保喂饱你。

 


房地产税 vs. 房产税?



首先,让我们来谈谈,房地产税和房产税究竟有何区别,我想,这个问题,很多人也跟小编一样,困惑过,混淆过,那这次我们把它说清楚了。

 

简单点来说,房地产税包含了房产税,范围更大。

 

详细点来说,房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

 

 房产税开征于1986年,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

 

另外值得注意的是,在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中,都是使用“房地产税”这个概念。

 


房地产税究竟怎么征收?



房地产税快来了,那究竟会怎么征收呢?此前房地产税的主要试点城市为上海和重庆,根据上海试点的情况,假设一个三口之家已有一套住房面积为180平方米的房子,那刚好人均60平方米,现在又新购一套80平方米总价100万的房子,那么按照相关规定:



本地户籍:新购且属于家庭第二套以上;

计税价格:交易价格70%;

税率:0.6%;低于平均价格2倍的0.4%。

免税额:人均60平米(含60)。

其一年应缴房地产税为100万*70%*0.6=4200元。



对于征收范围,,应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。”对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。但是,施正文建议,对于免征面积,,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。


华泰证券李超指出,目前,我国试行的房地产税率在 0.5%-0.6%左右,相对来说处于一个比较低的水平,适当提高税率能起到降低投机性需求的作用,但由于中国的房价收入比已经很高,税率过高会加重纳税人负担甚至引起崩盘风险,房地产税的税率从绝对数量来说提升空间并不大。由于房地产税对刚性需求无法发挥作用,应该注重对多套房征收房地产税,以抑制住房投机性需求,建议对第一套房免征房地产税。

 


房地产税该何时推出?



那么,房地产税究竟何时推出?李超认为,房地产税的征收需要立法先行。由于产权界定等问题还未明晰加上目前三四线城市楼市面临去库存的压力,当前房地产税的立法还处于起草的阶段,目前来看提交到 ;同时房产税的出台仍然需要等待不动产登记制度在 2017 年以后的全面铺开。我们判断中国的房产税至少需要等到 2018 年以后才有条件全面推行。

 


过半网友认为可以抑制房价



无房一族自然是翘首期盼,寄希望于房地产税能够带动房价下行,为买房开辟出窗口期。而对于有房一族来说,尤其是拥有多套住房的家庭,房地产税有可能加重家庭负担,他们自然是担惊受怕。对于房产的投资者来说,房地产税必然会加重其投资风险。

 

东方财富网调查数据显示,高达53.1%网友认为应该要靠开征房地产税来抑制房价,15.3%网友认为靠限购限贷抑制房价,23.1%网友则认为应该要加大土地供应。

 


  在某互联网公司任职的李先生表示,“对于我这种无房族而言,当然希望房地产税早点开征,虽然现在房价也企稳了,但还是难以接受,希望房价能降些,我也会继续观望政策。”

 

家住浦东的陈女士告诉东方财富网,“这几年,发展的还好,在上海的浦东和松江购置了两套大房子,加起来面积有600多平方米,2011年,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,而她就属于这部门需要缴纳房地产税的人,说实话,这部门自己其实还是很不愿意缴纳这部分税,而本来打算在徐汇区再买套学区房的念头也打消了。”

 

  “房地产税征收,对我的投资计划肯定有影响的,本来,想多囤几套房子的,现在我改为买私募和信托了。”陈女士表示。

 


哪些人会受影响?



房地产税一旦开征,对老百姓有啥影响?

 


>>>>  ① 自住客

对于有自住需求的购房者,不必过多考虑未来房地产税的问题,只要价格合适就可以择机购买。




>>>>  ② 投资客


对于那些有投资投机购房需求的人,则需要认真考虑未来房地产税推出后,对于持有成本和投资收益的影响。

 

其中持有多套房产的投资客,会面临更重的持有成本,流动资金可能会受到影响。


>>>>  ③ 租房者

那些正在出租的房源,房地产税开征将提高持有成本,房东会直接转嫁到房租里。所以,如果继续租房,不单单是继续要付给房东租金,还要变相替房东缴纳房地产税。

 


房地产税能否降低房价



如上所述,一旦房地产税开征,租房者有可能成为受损失最大群体。那么,这些人中,不少人都在等待着房价下跌。那么,房地产税能否降低房价?目前存在三种观点。一种观点坚信房地产税可以限制楼市涨幅,也有可能出现短期小跌。另一种观点认为,还需要结合其他变量和手段来打压房价。此外,还有一种观点认为房地产税无法让房价下跌。

  


>>>>  观点一:房地产税能降房价


,房地产税肯定是可以降房价的。房地产税的一大功能,就是能够解决长期存在的“房子是用来住的,不是用来炒的”问题,它会抑制楼市价格的投资和投机性的需求。我们制定房地产税法主要是保障居民居住的需求,包括刚性的需求以及增加的需求。

 


>>>>  观点二:需结合其他变量和手段


易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示,对于房地产税来说,主要有两个关键词。第一是立法,这说明目前房地产税的改革过程中主要是针对此类立法制度而进行的,要落地还是有一定的时间的。第二是适时,这其实说明了此类改革不求快,但求稳。这样两个词基本上回答了目前此类市场的一些顾虑,自然是有积极意义的。

 

“房地产税的推进此前已经有了一些微妙的表述,比如说鼓励各地根据实际情况来制定等,虽然不一定是严格意义上的此类税收的定义,但不排除后续各地推进过程中可以利用税收来适当制定差异化的税收政策。目前现有的上海等市场,实际上对于抑制房价的影响是不多的,实际上这个时候不能否认此类税费的影响,即房价本身上涨面临了很多其他因素的影响。所以从这个角度看,后续要承认其对于房价打压的影响,但需要结合其他变量和手段。”严跃进指出。

 


>>>>  观点三:房地产税无法让房价下跌


中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚表示,认为征收房地产税就是为了打压房价,是一种误读。

 

向松祚指出,很多人认为征房地产税就是为了打压房价,这种说法是很没有道理的,也是很误导的。因为房地产税是一种财产税,可以让我们国家的土地或房产资源能够得到有效的使用。这不仅对搞活房地产市场有所帮助,对调节收入分配也是有益处的。有助于限制炒房。我们知道谁在炒房啊,大多数都是有钱或者有途径的人在炒房。

 

经济学家马光远认为,按照目前的情况,我一直认为中国不可能在短期内出台房产税,而且,以后即使时机成熟出台了房产税,也不是为了抑制房价的上涨。古今中外,房产税的出台从来都不是为了抑制房价,而是出于财政创收的需要。

 

总之,房地产税是综合考量,他的核心是通过增加持有成本来分配房源,房地产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。


  近日,住建部主要领导在新闻发布会上指出,“现在具备建立房地产长效机制条件,房地产税立法工作正在开展,并将适时推出改革,,引爆了市场对房产税的期待,,房地产税似乎箭在弦上,付诸实施指日可待。

  然而,、重大立法改革程序和基础性配套条件来看,短期内房产税出台的可能性微乎其微。

  首先,。

  一是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,从字里行间来看,“长效机制”还正在“研究”,特别是房产税立法作为长效机制的基石,需要以完成财政体制、土地改革等作为支撑。

  二是在财税体制改革方面,、事权和支出责任划分改革,,抓紧提出健全地方税体系方案。”这三项改革任务是依次递进的关系,财权、,只有权利、责任划分清楚后,,该比例确定后,,才会解决地方财政主体税收的来源问题。不出意外,房产税将是地方税的主体税种。,只有在前两项改革完成之后,房产税才能最后实施。

  其次,房产税作为事关全局的重大改革,将面临漫长立法过程。

  不可否认,,。

  从我国重大立法过程看,由于决策层、学界、企业和民众难以达成共识,许多立法十年也磨不成一剑,立法规划在任期内未完成的不在少数。例如,《反垄断法》在草案形成12年之后,;《民法典》列入立法规划数十年,至今遥遥无期。

  房产税涉及的利益太复杂,尤其是事关普通民众的核心经济利益,迄今为止仍没有广泛共识,更何谈相对成熟的改革方案或者房产税立法草案。

  最后,当前开征房产税至少缺乏三个基础性配套条件。

  一是各类不动产产权属性过于复杂,不动产登记全国联网久拖不决。据统计,全国大约有三十多种产权属性的住房,其中仅北京各类产权属性的住房至少有十七八种,其中,北京商品房包括2002年之前分为外销商品房和内销商品房,商品房除了一般商品房住宅之外,还有两限房(限价格、限套型)、自住型商品房和商住房;政府部门公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房、使用权公房等,保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、安置房,等等。不同产权属性的房产交易限制条件、税收、增值收益分配机制等差异巨大,要制定相对公平的税率难度较大。此外,这些不同产权属性的房产登记体系相互分割,何谈全国联网前景。

  二是税收征收和缴纳方式难题。房产税的征收,将可能面临与个人所得税自行申报同样的难题。在目前国内纳税观念相对缺失的大环境下,可以预见,大多数房产持有者不会主动申报房产税。因此,房产税的征收很可能会在二手房交易环节进行,如房产持有者要出售房产,必须缴纳过去房产持有期限内累积的房产税,这将是一笔巨大的支出,从而严重打击二级交易市场的活跃程度,显然这与国家鼓励存量房交易的方向相背离。

  三是地区差异化程度巨大,地方政府积极性可能不高。长期来看,房产税将逐渐取代土地出让金,成为地方财政的重要收入来源。因此,房产税税率多少、何时征收等细节可能将由地方政府自行决定。可以预见,短期内大多数城市对房产税的征收积极性可能不高,对一线城市而言,土地出让价格的高企使得地方财政难以割舍每年数千亿元的土地出让收入,而对于高库存的三四线城市,房产税不仅征收难度大,而且远水解不了近渴。若一旦征收,还将进一步打压房地产市场,加大库存压力。

  综上所述,房地产税付诸实施还需要耐心等待。

  那决策部门为何屡屡向市场吹风呢?

  涉猎房产税这一关键词,笔者认为至少有两方面综合考量:

  一方面,当前房地产调控正处于关键时期,,但在中国经济整体资产荒、资本管制趋严的大背景下,一些社会资金转战二三线调控相对较松的城市趋势隐现,同时北京作为全国房价的风向标,上涨压力仍然存在。作为调控房地产市场的最后一把利剑,决策层屡屡宣示房产税之“狼”要来了,无非是以口头警告的方式吓退那些投机者,落实“房子是用来住的,。

  另一方面,十八届提出的330项改革任务,将“到2020年,在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”,房产税作为改革的关键环节,其重要性毋庸置疑。然而,房产税改革推进,不仅需要形成广泛共识,,同时要求不动产登记全国联网、个人纳税体系作为配套条件。因此,在剩下不到4年时间里,完成改革任务十分艰巨,改革步伐势必进一步加快。



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