日本人眼中的楼市：北上深房价泡沫已超东京

由国务院发展研究中心主办的“发展高层论坛2017”于2017年3月18-20日在北京钓鱼台国宾馆举行，主题为“与世界：经济转型和结构改革”，野村控股株式会社会长古贺信行出席并发言。他认为，一线城市房价已经超过八十年代末地产泡沫时代的东京了。很多城市出台了调控政策，但对于普通人来说，虽然这个房价有所回落，但是依然是高不可攀的。

他表示，房价上涨的根本原因在于是地价的上涨，地方政府非常乐于来维持高地价的。他建议赋于农民对土地的所有权，让农民可以直接把土地拿到市场进行交易。同时发展公租房，进一步分散人口。

古贺信行：在一线城市房价应该达到了泡沫的水平，像北京、上海、深圳的房价高达家庭收入的20倍以上，这个水平已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。所以为了控制这种泡沫的膨胀，很多的城市出台了调控的对策来加强对住房贷款，以及购房资格的限制。但是，对于普通人来说，虽然这个房价有所回落，但是依然是高不可攀的。

房价上涨的根本原因在于是地价的上涨，当前的土地制度之下，地方政府从农民里征收土地，尤其是在大城市周边的土地，低价收进来，然后高价卖给开发商，那么这个中间的差额就是这些地方政府一个非常重要的财政收入来源，所以，地方政府非常乐于来维持高地价。

此外，政府又为了维持比较高的粮食自给率采取了坚守更低红线的方式，这就导致了农业用地难以转化为其他的用途，城市化所需要的土地的供给大幅度的受到限制，从而进一步的加剧了地价和房价的上涨。这样的恶性循环加剧了价格的上涨。

那么为了解决这些问题，我认为政府需要执行以下五项政策：

樊纲：房地产的市场和日本80年代的时候的房地产市场情况，原因有没有相似的地方，您看来的房地产市场是不是会重蹈当年日本房地产市场的同样问题。您有什么看法？

古贺信行：我认为的现状和日本过去有相同之处，也有不同之处。，日本处于一种过渡发放贷款的状况之中，除了银行发放的房地产贷款之外，还有非银行的专业金融机构，日本叫做住宅专业金融机构发放的贷款。我知道也有所谓的的问题，这个和过去日本银行或者是说银行以外的金融机构提供大量的资产贷款，导致土地价格上涨是有相似之处的。

另外，在80年代，日本面临着劳动力不足的问题，导致了潜在增长率大幅度的下降，当今也同样受制于劳动力的减少，所以潜在增长率也是大幅度的下降。针对这种情况，如果政府试图通过强行的实施自行政策，来实现超出潜在增长率的高增长目标，结果就会引发资产泡沫。

另外，当局为了控制汇率的上升，主动的去干预外汇市场，结果就导致了本国的流动性膨胀，这样的话就造成了流动性过剩所带来的价格上涨。我们认为过去的一段时间，为了控制人民币币值的上升而进行市场干预，结果引发了流动性膨胀的问题，进而造成了房地产价格的上涨，这也是和日本比较相似的。我认为这两者实际上都是孕育着比较大的危险。

但是实际上与80年代的日本相比，当今的可能还面临着更大的风险。刚才我提到在80年代，日本除了从银行贷款的方式提供给房地产开发企业的贷款之外，还有所谓的非银行的住宅专业金融机构，他们也提供了贷款，是有，同样起到了这个作用，但是需要注意到的是日本的住宅专业金融机构，是从银行获得贷款，然后再次转贷的，银行向住宅发放贷款的时候，这些贷款都是被写入银行的资产负债表得到反应的。而的是完全独立于银行之外的，不反应在银行帐户上的贷款。如果真正的出问题，出现了违约的情况的话，很可能会给的金融系统带来比日本当时更大的冲击。

另外，还考虑到了的银行更多是国有银行，和日本的民营银行不一样，大家都有一种期待，如果真是银行出问题的话，可以指望政府出手相救。在汇率的自动自由幅度方面，和日本也是不同的，这一点也是令人担心的。

刚才我提到了几点和日本不同，而且有可能孕育更大的风险的地方，但是最后还是想提一点，是和日本规模的不同，而且两国也存在着发展阶段的不同。日本在泡沫破灭的时候，从经济发展的角度来说，已经处于成熟国家的行列。与此相比，虽然潜在增长率有所下降，但是仍然处于发展中的阶段。只要很好的发挥后发优势的话，还是有进一步发展的潜力。