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国内部分地区楼市调控持续加码。调控中的楼市，何去何从？
2017年3月30日，香港，作为全球评级信用评级机构，标普全球评级邀请两江财经参与了中国楼市研讨会。
针对调控中的国内楼市，与会财经大咖一致认为：楼市调控已趋严，波动中的楼市或成就更强大的开发商。
标普全球评级信用分析师孔磊表示：“国内房地产开发商2016年收获颇丰。得益于宽松的国内信贷环境，以及一线城市和主要二线城市的强劲需求，我们评级的多数开发商2016年的合同销售创纪录高位。”
最近持续上涨的房价和土地价格也促使政府出台更严格的住房限购政策，并收紧国内融资条件。标普全球评级预期2017年中国房地产市场增长势头将放缓，尤其是下半年。不过鉴于楼市限制性措施集中于一线城市周边区域，其他城市可能由于溢出效应而获益。
强劲的楼市支撑开发商的流动性和资金管理，与此同时公开拍卖的土地价格亦攀升。大型开发商在获取融资、竞买大型开发地块方面处于有利地位。另一个成本较低的土地收购渠道是那些迫于融资限制或资产负债表压力而有意愿出售地块的小型开发商。标普预计2017年中国分散的房地产市场将进一步整合。
孔磊表示：“国内热点城市土地供应紧张，土地收购金额不断攀升，这大幅提升土地总成本和融资需求，使得小型开发商不得不止步于高企的竞争壁垒。而大型开发商将在行业整合期获益。”
由于去年末开始境内发债融资渠道已基本关闭，开发商为了推动增长，再次转向境外债券市场满足融资或再融资需求。
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|| 精彩预测
增长会不会放缓？
1、尽管出台进一步的楼市降温措施，但2017年上半年的房地产销售和投资或将保持较稳健。
2、针对部分过热的地方楼市，政府或会继续出台紧缩政策。
3、随着政策效应逐步显现，2017年销售增速预计将逐渐减缓。
4、下半年的政策效应可能更强，因此上半年和下半年的销售表现可能出现差异。
楼市会不会持续复苏？
1、由于一线及周边城市的限购政策更严，其它城市获益于溢出效应
2、中部三四线城市(销售增长44%)和西部地区(49%)的销售强于东部地区 (16%)。
2、1月和2月三四线城市的房地产销售维持大约20%的增长率。
3、预计三四线城市政府不会增加限制性政策措施从而影响去库存。
4、三四线城市项目较多的开发商可能获益。
5、是否能持续复苏并不确定，长期复苏取决于三四线城市的经济和人口增长。
开发商将会何去何从？
实力开发商在扩张中拥有更多竞争优势。
1、更强的现金流产生能力和更好的获取低成本融资能力使其在土地竞购和整体支撑力方面拥有竞争优势。
2、大型开发商因此可能获益：
在公开拍卖中竞买资金要求高的地块
兼并收购机会（以较低成本收购优质地块和项目）
3、国有开发商也可能因国企改革获益，有机会从母公司或其他国有企业收购房地产资产。
信贷会不会继续收紧？
国内楼市融资已趋紧。
1、2016年第四季以来部分融资渠道已对开发商关闭，以抑制购地热潮和房价大涨。
2、开发商境内公司债发行接近停滞。
3、禁止私募资产管理计划和理财产品资金用于房地产开发融资。
4、国内银行也在放缓按揭贷款的审批速度。
开发商将向哪里融资？
有利的境外市场缓解再融资风险。
1、境内信贷环境趋紧，同时境内外融资成本趋同，促使开发商重返境外债券市场。
2、2017年将有60亿美元债券到期（2016年为48亿美元），另有62亿美元债券可赎回。
3、整体流动性风险可控：现金余额较高，且境外市场融资环境有利。
4、2018年开始因境内外债券到期规模显著，再融资风险可能上升。
开发商未来信用如何？
开发商整体信用评级前景偏向正面。
1、财务杠杆比例将企稳/改善：销售额/营业收入上升，利润率改善，信贷收紧，若市场波动加剧，土地收购可能更为克制。
2、利息覆盖比率将改善：融资成本下降的效应完全显现，国内债券票息下降。
3、更多开发商扩大了规模并改善了多元化程度。
4、2016年下半年以来信用评级的正面调整趋势明显：龙湖地产、禹洲地产、奥园、宝龙地产、仁恒置地和鑫苑地产。
让我们接下来看一组市场数据：
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