房价非理性繁荣，玩弄房价最终谁会引火烧身？

文：Victor刘磊

深圳88万“6平米鸽笼”刚被叫停，这边又传出深圳某楼盘被爆虚假宣传，其号称千人疯抢“日光盘”事实上只卖了40%。在房价疯涨的市场中，这样的事情绝对不会是个案；而价格沦落到为开发商所操控，为房托所左右时，未来的投资者的收益会更加危险。

　　“新房”是开发商的福祉，“二手房”是投资者的财富

　　为什么说新房价格被操控，投资者的收益更加危险、更加渺茫呢？其原因就在于在国内房地产市场，主要靠买卖差价盈利；新房价格是开发商脱手房产的价格，投资者要想让资金落袋为安，还是要看二手房市场的价格。

　　而且放眼全球，发达国家成熟的房地产市场都不是以新房价格变化作为未来房价走势判断依据的。举例而言，美国以新房开工率（New Dwelling Rate）来分析房市复苏与否，而与成交价格无关；澳洲和新西兰、美国和加拿大以别墅（独立屋）二手市场成交中位价的变化来分析房价走势；中国香港和新加坡也是以二手房成交均价来判断市场趋势的。因为新房价格从理论上讲（地价分摊、建筑成本、税务承担、广义货币M2的增长、复合CPI 因素后）一定是上涨的，而且不能小看开发商的市场营销因素在其中，加之目前市场大势整体是看涨的，现在很多房产连地基都还没有挖就开始炒作，所以说，新房价格的上涨并不能够做房市趋势向上的结论，还必须结合二手房的成交量、成交价格等连续三个季度增长的数据才能做上升趋势的判断。

　　“好的时候抓紧卖房？好的时候也要抓紧买房？”

　　近期有一个关于楼市的段子：房产中介打来电话，哥，赶紧买房吧，再不买更买不起了，我说我已经买了7套了，真的没钱了；中介马上说，哥，卖房吧，再不卖就没有这么好的价了；我一看不行啊，说实话吧，我是个屌丝，没房子也没钱买房子；中介一听，马上说，哥，这边开盘雇人排队，300一天干不干……

　　虽然是个段子，但笔者认为其中还是折射出了楼市中些许隐忧：新房市场被“房托”“营销公司”炒热，从而带动二手房市场暂时升温，但仍不及新房市场的火爆；而且，除去一线城市，目前二线城市房地产市场二手房不温不火，三四线城市二手房市场则有价无市；并且未来在此轮房地产市场涨价热潮过去之后，二手房市场会先于新房市场降温的。

　　当然，这并非一味看空市场，笔者只是期望投资改变过去陈旧的、仅以价格高低研判楼市的观念，也改变单一载体承载着个人全部财富的资产配置方案，更要改变一涌而上的跟风投资的习惯。因为国内的楼市主要是短线波动，而且这些波动并不讲逻辑的，这样的投资市场，很容易被操控；“投资”也就变成“豪赌”，谈何安全与收益？

　　疯狂，对群体来说是常态。

　　也许是尼采说的这句话吧，精准的概括了投资者的心态，一个人冷静分析市场，总能看到风险，众多投资者凑一块，理性就不知道了去哪里了。经济学、心理学上讲“羊群效应”，也就是这个意思。

　　其实，今年的楼市和去年股市多少有点相似，不管是用经济手段还是政策手段，即便是加杠杆这样看起来中性的手段，折射到市场上也会变成一种倾向；这种倾向会让投资者做出误判。比如去年“去杠杆”的政策，就有一种国家背书卖房子的感觉，从而让投资者逐渐变得肆无忌惮。金融杠杆理论上顺理成章，实际上却干预了投资者的预期；这也确实能造就繁荣，但用2013年诺贝尔经济学奖获得者希勒的理论讲，这种繁荣属于“非理性繁荣”，来得快去得快，非常容易失控。

　　综上，房价涨到一定程度，显得尾大不掉；决策层也投鼠忌器，因为房价是目前经济生活中的唯一亮点；只是经济发展有其自身规律，并不是谁想让它怎么样它就会怎么样的。房子本是商品，满足人们的居住需求，建房者获取合理的利润；然而房子一旦变成了投资品，尽管它还是实体、尽管它给人住、满足人的刚需，但房子从本质上说，已经和股市一样了；股市有涨有跌，甚至会崩盘，那么为什么到了房子这里就会相信房价永不下跌呢？

作者简介

中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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