行业报告 | 房产税会推出吗?

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

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摘要:市场关于房产税的预期又起。现在是推出房产税的合适时机吗?房产税真的能有效抑制房价吗?


房地产税改革目的不在房产税

1、房地产税改革:简并税种,优化结构

前段时间,财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示,应该积极推动房地产税改革,受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍,目前还没有正式推出,但仍将义无反顾地去做。市场关于房产税的预期又起。

房地产税改革目的不在房产税,而是要简并税种,完善税收制度。

目前,我国房地产税体系主要有10个税种,涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中,开发建设环节涉及7个税种,交易环节,涉及7个税种,在保有环节,有2个税种。

房地产税税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。

根据《中国税务年鉴》数据:房地产行业税收总额中,房产税占比仅2%左右,加上城镇土地使用税,保有环节税收贡献不超过5%;而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%,主力税种集中在开发建设和交易环节。2014年全国房产税总额1851.6亿元,对标房地产行业开发和交易环节总税额近16000亿,占比也仅10%。

目前房地产行业整体税负偏重,远高于全国整体水平。产值占GDP仅6%的房地产业负担着全国14%的税收;全国整体宏观税负率19%,而房地产业宏观税负率达到44%。

以增加值法测算,房地产业2014年比2013年增加2013亿元,同比增长5.6%;而税负增加1059亿元,同比增长6.8%,产值增长速度慢于税收增长速度,新增额的53%均贡献给税收。若简单增加房产税,房地产行业整体税负水平将进一步提升,这与当前减税负降成本的供给侧改革基调背道而驰。

因此,房地产税改革不是简单地开征房产税,而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整,如果对居民住房开征房产税,则应相应减少交易环节税负。同时,简并税种、优化税收结构,并为房地产税替代土地出让收入创造条件。

2、房地产税改革:简并税种,优化结构

从大趋势上看,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。主要原因在于:一线和核心二线城市随着城镇化不断提升,城市规模和边界不断扩大,城市新增规划用地将不断减少。

目前一线城市已经步入存量房时代(以北京为例,2016年7月,北京房屋总成交2.9万套,其中,新房成交0.7万套,二手房成交2.2万套,市场呈典型“存量房市场”特征),而核心二线城市也有迈入存量房时代的趋势。三四线城市去库存是持久战,房地产开发现金流为王,去化困境下开发商拿地和新开工意愿不足,而政府也会有意限制住宅用地出让。

房地产市场区域分化持续。一二线城市新建商品住房供不应求,核心区域可供开发新增用地不足,呈“存量房时代”特征;三四线城市则去化困难,样本城市去化周期超2年,将导致企业拿地开工意愿不足。

因此无论是一二线城市,还是三四线城市,房地产新拿地、新开工总量均会减少,对于税收的影响就是:保有环节的税收会逐渐替代开发建设环节的税收和土地出让金。

从全国土地出让金变化情况看,2014年达到高点4.3万亿,2015年回落到3.4万亿,整体拐点已显现。

从结构上看:一线城市已步入存量房时代,新增住房建设用地难以有效增加,导致楼面价飙升,但出让总金额却开始呈下降态势;三线城市企业拿地意愿不足,楼面价和总金额均维持低位;二线城市成为支撑全国土地出让金的主力,楼面价和成交面积均开始迅速提升,带动出让金总额增加。

可以预见,未来,随着重点二线城市逐步进入存量房市场,土地财政也将减少,届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面,均由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%,土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此,保有环节的税收将会逐步被重视,成为弥补土地出让金减少的重要途径。

个人住房房产税短期内难以推出

1、六大前提条件尚不具备

十八届提出加快房地产税立法,并适时推进改革,此后房产税要扩围至个人住房的传闻不绝于耳。我们认为,推出个人住房房产税(以下简称房产税),应立法先行,并满足6个前提条件,而这些前提条件短期内仍难以完全解决。

一是开展全国的住房普查,掌握全国住房的基本情况。自1984年以来,我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查,住房基础信息薄弱。

二是建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年11月12日公布,2015年3月1日起施行,时至今日,政策已推行一年多,距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标,仍有一定距离。

三是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一。

四是完成房地产税改革。目前在房地产税收环节,约有10个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税。

五是完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。2014年3月28日,,公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件,该条例仍为意见稿,尚有很多问题亟待立法解决。

六是完成修订《税收征管法》,为依法治税,提供依据。,,并发布了2016年立法工作计划的具体安排,其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。房产税的开征需要得到纳税人的认可。

对于一个全新的税种,要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面,需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”,让纳税人充分了解相关的规定;另一方面,也需要积极采纳纳税人的建议和指导,使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房产税监督机构,建立纳税申辩制度。为保证房产税的公平客观,对房产税的采集及使用都需要监督,纳税人有途径提出异议和申诉。

2、房产税短期难以替代土地出让收入

从国外房产税实践来看,美国房产税占地方政府财政收入的15%左右,香港差饷占政府财政收入的5%左右,韩国地税占政府税收收入的20%左右,日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。

上述几个国家和地区的税基为一定比例的土地和房屋评估值,政府形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系,每隔一段时间对土地和房屋重新估值,计算税基,总体来说,成熟的房产税制度具有宽税基,低税率,适当减免形成累进税率的特点。

相比国外,我国仍有大量基本居住需求,房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等,很难形成高税收规模,难以形成有效和稳定财政收入来源,短期内无法替代土地财政。

以重庆上海试点为例,两地的房产税试点办法均设置很高的免税面积,税率较低且针对高价房采取超率累进税率,充分考虑刚需和改善性需求。

3、房产税不是控房价的有效手段

房产税能否抑制房价,主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。

而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。从国外实践经验看,房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾较快上涨的现象,年均涨幅分别是9.96%、8.92%和9.1%。

韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》,包括征收综合不动产税,当年市场出现了明显降温(降幅为-4.2%),但到了2006年,房价又出现11.6%的报复性上涨,此后继续维持上涨态势。

4、无助于降房价,不利于去库存

4.1 后周期时代的房地产市场

中国城镇人口分布与区域住房价格基本吻合,人口区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。

第一个阶段是人口从农村向城市转移,不同规模的城市人口都在扩张,且在总人口当中的占比均在上升,对应的房地产“总量快速增长”的长周期阶段。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关,而城市化率还没有达到55%。

第二个阶段是区域分化和城市群发展,中小型城市人口增长放缓,产业结构落后的城市人口甚至出现流出,而大都市和对应的城市圈人口比重继续上升。这一阶段,对应房地产“总量放缓、区域分化”的长周期阶,伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展,对应的城市化水平大致55%-70%之间。

房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前我国房地产市场存在两类泡沫,在一线和强二线体现是价格的泡沫,在三四线和资源型省份体现是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因,在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化,以及当前供给和需求出现脱节。

4.2 无助于稳房价

在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,一致性预期下投资投机性需求出现,加速房价上升。

重点城市房价收入比高是全世界的共同特征,是由于资金和人口集中,城市内收入分化造成的;我国一二线城市中由于流动人口多,收入差距大,而造成房价收入比相对于中产阶级占主导的发达国际一线城市更高。

我国要保障刚需,抑制房价泡沫,应该增加供给,改善供应结构,降低区域内在房产上的杠杆。而房产税出台,只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局,无法改变供不应求的一致性预期,也无法消除投资投机性需求。

房产税虽然属于直接税,由房产持有人直接承担,如果不能逆转供求关系,则税负可以通过租金和房价方式转嫁,房租和房价被推高,这与供给侧改革“降成本”政策目标背道而驰。

4.3 不利于去库存

我国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。用完工待售面积表示狭义库存,用累计开工减去累计销售表示广义库存,两者都一路走高,在2016年上半年才开始回落。

目前去库存大幕刚启,任务依然很重,去库存将是持久战。商品房、商品住宅广义库存面积分别为59.3亿平、26.8亿平,较2015年12月,分别增加1.7亿平、减少0.3亿平。按照1-7月月均销售面积计算,7月末,商品住房和商品住宅广义库存的存销比分别为54.8个月和27.9个月。

因此,即使不新增加开工面积,并保持当前销售速度,商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面,库存区域分化明显,考虑到一线和强二线上半年库存下降快,对去库存贡献较大,三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。

(报告来源:方正证券)


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