竞猜：董家溪地块起拍价4318元/㎡拍前快来猜价格

发表于讨论求助 2023-05-10 14:56:27

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7月23日，重庆市国土资源和房屋管理局公示一宗江北观音桥组团的用地。这宗占地不到61亩的土地，引起了众多行业人士的注意。业内称：“期待已久的董家溪地块终于出来了。”

地块位置

这宗早就在地图上显示为空地的董家溪地块，从大前年起就迎来了多家企业前来看地。从建新南路往滨江路方向，在华新街轨道站处有一条小路通向地块。从小路进入，道路两旁都是临街的小商铺，贩着日用的小商品。虽然看起来是双向单车道，车辆可以双向行驶，但是周边居民停放的车辆已经占据一半。一辆小车也是需要花上个几分钟才能行驶到建新南路上。这条道路也是通往地块的唯一一条道路。而靠近渝澳大道一边的地块则与蓝天幼儿园有一墙之隔，没有通道与渝澳大道相连。

地块内部情况

从建新南路到地块之间，大约有360米。经过了董家溪菜市场、渝快驾校、几幢居民楼才到达地块。地块内部较为平整，四围都被围墙遮挡。地势呈南低北高，从南到北缓坡而上，靠近北方（福康村）一侧有将近10米高差。目前地块内有大量周边居民种植的农作物，环境杂乱。现在还能看到有人在菜地里浇水施肥。

地块优劣势简析

优势：

1、区位优势：项目位于观音桥华新街附近，隶属于观音桥中心板块，区域价值高；

2、交通优势：轨道交通3号线华新街站；20余条公交线路，公共交通便捷；

3、配套优势：项目近观音桥商圈，配套完善，满足生活及商务需求；

4、地块质素优势：地块方正，地势整体规则平坦，利于项目规划；

5、板块内同质竞争项目少，未来市场机会较大。

劣势

1、地块紧邻周边老社区，出入道路闭塞，通达性极差；

2、地块四至环境形象差，不利于项目形象打造，影响项目品质。

（备注：；价格为建面）

同质竞争产品少有市场契入点

从目前板块在售的项目来看，板块内高层均价10000元/㎡-11000元/㎡；商业均价30000元/㎡以上。区域内项目同质竞争项目较少，未来市场机会大。

土地属于原皮革厂，片区内短期内供应地块较少，本宗地为二类居住用地，商业比例为20%，可作高周转项目，有市场机会。

综上，锐理数据认为：

1、本案占地60亩，总建面14.2万方，容积率为3.5，总体规模较小，不具备规模开发潜力，不考虑洋房及其余低密产品。

2、商业要求≤20%配比，考虑本地块位于观音桥商圈旁，随着商圈扩建，周边商业价值未来潜力看高。建议本案可考虑尽量做高商业占比，甚至可达20%，以求最大货值产品组合。

3、地块周边3公里范围内以老社区为主，在售项目较少，市民普遍认可该区域地段及区域价值，地缘型客户大量存在，存在改善型购房需求，但本板块非传统改善认知片区，需从项目价值体系发力，重塑客户认知。

综上，容积率为3.5，且存在刚改及原地置换需求的前提下，建议本案考虑刚需与舒适并举的高层产品。同时在项目价值体系上强调溢价。

楼板价高位=“高危”？

这块地起始楼板价为4318元/㎡，锐理数据按照T5/T6板式高层进行产品排布。依据住宅80%，商业20%比例，住宅以建面11000元/㎡，商业30000元/㎡的价格计算，根据收益的情况对楼板价溢价情况进行分析，如果出现拍卖溢价的情况时：

（备注：项目开发税后内部收益率IRR>12%为风险可控区间；8%-12%为风险区间；<8%为高风险区间，测算仅供参考）

根据指标基本测算可以看出，当董家溪地块拍卖溢价率高于25%时进入高风险区间，楼板价达到了5400元/㎡，利润率已经低于8%，开发商需谨慎考虑抢地。

这块地明天12点将截止报名，到底是哪家单位能够收入囊中？会以什么样的价格出让，一起来猜猜吧？

（数据来自重庆锐理机构，转载请注明来源！）

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