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文\潘永堂
未来5年，我坚定地看多——这是旭辉董事长林中在高库存、低利润地产白银时代给出的一个乐观观点。与之对应的，旭辉也实现了从2011年40亿到2015年的312亿，即5年涨8倍的扩张神话。
这个业绩若是放在过去普涨的黄金时代反倒不算神奇；但它身在白银时期的强劲弯道超车，这就显得尤为难得。就在1月7日中城联盟论坛上，旭辉董事长林中发表了他对2016年之后房地产十大趋势和房地产“十化”的预测，短短12分钟，全是干货，值得其他地产企业家关注。
预测1：坚定地看多5年，短期不可能崩盘
2014年房地产行业调整之后整个行业的“心态”开始变得悲观，行业自身库存高企、利润下滑，竞争加剧以及互联网+的外部冲击，最终导致房企尤其是中小房企还要不要做地产，地产未来还有木有搞头，中小企业是否被边缘化等问题上出现非常不乐观的预期。卖土地，卖项目甚至卖企业换行业的企业不计其数。
但在旭辉看来，未来有规模的、有专业和竞争力的主流开发商依旧有很大的发展空间，林中对房地产行业未来至少5年内是坚定地看多，而且林中相信房地产短期也不可能崩盘。
林中还特别开玩笑说，过去很多专家炮轰楼市泡沫让老百姓不要买房，结果听了专家的基本都亏了，而听了房价要涨赶紧买房的，则基本都赚了。
预测2：房地产依旧是“支柱行业”
哪怕房地产进入规模的天花板时期，但是房地产在未来5年依旧是支柱产业，目前房地产还是在高位期，2015年9万亿的销售额，13亿平米的销售面积，这个体量还是非常巨大。目前房地产产业占据GDP大概在15%左右，而且未来房地产整个规模还会依旧在高位持续一段时间，所以房地产未来依旧是支柱产业。
老潘也发现特别是中国经济持续走低没有筑底进程中，特别是2015年房地产投资增速持续下降的前提下，，依旧会针对房地产在不好的时期持续出台激励政策，而在偶尔涨幅过大时候也会给与适度压制。但无论如何，、相对持续稳定的发展，而这个导向会导致房地产未来几年依旧是中国经济的支柱行业。
预测3：城市间人口流动的差异表现
放开二胎是个长期政策，对中国整体人口尤其是一二三四线人口的流动和结构会产生很大的冲击。
林中表示：“放开二胎后，国内一二三四线城市都有不同的心态和做法，首先一线城市因为高昂的生活成本，往往生二胎不会太积极成爆发效应，针对此旭辉未来也会加强中高端改善，把刚需产品面积适当做大。而对应三四线城市可能公务员最有生二胎诉求，以前是不让生，现在三四线生活成本相对较低，工作稳定性也很强，因此未来三四线二胎会有一个相对爆发，而且看得更远的话，未来三四线新增的二胎人口会给二线城市输入人口和购房需求。整体来看，未来一线城市人口流入增速在下降，而二线城市人口流入增速在提高，而三四线城市的人口在持续地流出。”一个显而易见的逻辑是，最终人口的流动规模与流向，会直接导致不同能级城市房地产市场和住房需求的规模和变化。
预测4：行业处于“高位平台期”较长时间
2015年整个行业大丰收，进入9万亿的整体销售额，未来整个行业由于政府“保护和打压”和市场双重力量会导致行业处于一个高位平台期。
在这其中，一个显著的变化是大型房企都取得较大规模地增长，尤其是第一梯队，老潘也看到恒大增长53%，碧桂园业绩增长56%，旭辉增长47%……虽然市场在调整，但是主流开发商的规模还是在加速增长。
在林中看来，未来整个房地产行业大企业的增长在于大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，行业竞争格局继续优胜劣汰、行业集中度进一步提升，未来地产人很快会看到TOP10的门槛会达到1000亿，TOP20的门槛500亿。未来活得好的应该是TOP30以前。在具体细分市场中，比如在住宅和商办领域，规模大的房企活得会更好、更从容。
预测5：一二三四线城市加速分化
目前一线城市已经开始从开发销售阶段进入经营持有阶段，因为一个重要指标二手房比新手的比例已经超过1：1，一线城市慢慢进入开发销售阶段的尾声，未来一线城市旧城改造、土地再利用和房地产经营持有将成为主流。对比二线城市则全面进入开发、销售的主战场，而三四线未来还是要持续地去库存。
而在市场需求演变来看，一、二线城市改善型需求在增长，投资性需求在复苏。比如二线取消限购后卖得很好，自住和投资比重都在提升，而深圳这一轮的房价上涨是2015年投资的比重在提升。而三四线城市更多是容量有限的居住需求。
预测6：企业格局的变化：4类企业活下来
未来整个行业有四类房企会活得比较好。
除此之外，林中对未来开发商最终的模型给出了他的判断，即未来开发商会成长为一个金融控股的集团。
预测7：二线城市商办危机将会爆发
一个特别值得提醒的是，未来5年来中国二线城市商办物业的风险和危机会爆发，核心在于二线城市商办的供应量和库存量太大。
过去甚至到未来，二线城市出让土地给出的指标大多有类似“住宅70%、商办30%”的强制要求，也没有考量和论证这个板块和地段是否适合做商办物业，这样的结果就是最终造成二线城市人均商办面积远远超过北京、上海等一线城市。但问题是一线城市第三产业比较发达，比如北京第三产业占比80%，而很多二线城市第三产业则相对落后，很多占比只有40%，基于此未来二线城市商办危机很可能会爆发。
预测8：持续的降息，甚至资本利率为4%
在中国经济持续走低的通道中，未来中国会迎来资本化率为4的的时代。
4%的时代会让中国房地产进入经营持有商业地产大量经营持有的阶段，以前租金回报率只有6%、7%，对应融资成本太高而无利可图，最终开发商做商业经营服务运营积极性不高，但是未来资本化率为4的时代，开发商很有必要适当提前持有好的资产并提前经营服务。
预测9：二线投资布局会很好
未来房地产政策会进行供给侧的改革和去库存的激励，这两大利好和持续的政策，最终可能对二线城市最为有利，一线城市不会被取消，2016年只会比2015年更好，一线不能轻易取消限购，除非整个房地产行业进入很悲惨的时候。基于上，反而房地产要对二线的投资布局需要重新审视。
事实上，如融创孙宏斌同样对一线城市尤其是北京、上海持谨慎、不乐观态度，而融创在2015年也一年间迅速布局8个二线城市，未来今年加强对房地产强二线城市的投资布局会相对更安全和发展性。
预测10：房地产必须强化运营能力
房地产未来所有的变化都来自于行业自身的4大调整，即规模的瓶颈，利润下滑的瓶颈、高库存的压力以及多元化个性化的需求的压力。如果未来你还想留在这个行业，你的基础管理能力、运营能力就非常重要。在林中看来，在整体企业运营层面有三个事需要做好。
第一在利润下滑、高库存时代能不能做到产品“畅销溢价”，比如不能老总是5%和10%的库存，而必须畅销，也必须通过产品创新和稀缺性等带来产品的溢价；
第二是快速精准，时间就是成本，减少运营周期，增加运营弹性，仅仅快速没用还要精准，仅仅精准没有还要快速；
第三是项目和工作项团队都能够一次性做对，一次性做对这个事，你说他很难，其实也不难；但你说他不难，行业又确实没几个能做到，但未来竞争加剧时代必须做到。
面对以上10大趋势，未来房企会出现“十化”改变，即管理精细化、投资精准化、组织智商化、运营柔性化、服务增值化、内容产业化、资产证券化、适度多元化、业务国际化。
最后还需要补充的是，与“互联网+”相比，“房地产+”战略可能更合适房地产行业，特别是开发商在经历移动互联网近一、两年的冲击和自身尝试实践之后，2015年底反而越来越淡定，核心大家都更加清晰地看到“互联网+”，“+互联网”也好，依旧没有改变房地产行业的本质，房地产拥有了百亿、千亿的规模和较好的现金流，互联网也没有颠覆房地产。所以未来将围绕房地产为核心，为主业，去向服务延伸，往金融延伸，往互联网延伸，房企战略转型与创新核心还是要围绕房地产主业去做延伸和拓展。（老潘根据1月7日中城联盟旭辉董事长林中发言整理，未经作者审阅）
码字时间：东原地产重庆南山麻辣火锅之后，嘴皮还是麻麻的
码字地点：山城重庆，高楼密集，山水交融，小香港之称果然如此
【以文会友】地产爱好者老潘，明源地产研究院首席品牌官，相继主编和写作5本房地产专业书籍《房地产战略转型N种模式》1,2系列、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》、《房地产管理+IT8种模式》等。
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