两个信号昭示了房价见顶？蓦然抽身已经晚了！

文：Victor刘磊

日前，有两个跟楼市密切相关的消息出台，一是银监会再次强调，要对房地产信贷进行压力测试，另一个则是联想抛售其地产平台，彻底退出房地产业。这在楼市一片“高烧”的环境中，虽然不能给楼市降温，但应该引起投资者的重视。

　　地产信贷压力测试，有意味的测试

　　房地产信贷压力测试，可以看成是银行业的一次“实弹演习”，即，把当前房价放到极端的、大涨大跌的市场中（当然这个市场是虚拟的），通过测试房地产信贷能否经受得住经济环境变化的考验，。

　　测试并不是什么大事件，但意味深长。上一次银监会官方要求的房地产信贷压力测试是在2014年，彼时正在房价下跌期，银行信贷面临经营压力的同时，往外放贷也会有更大的风险；此次房价涨势正猛，压力测试的提出，实际上暗指市场已经处在一个极端的环境中了。

　　那么这会不会是下一次房地产市场金融方面调控措施出台的一个前奏？银行实质是企业，它只能提供基本数据给决策层，本身并不会出台政策；但是决策层出于大局考虑，未必就会依照某几方面的数据做出调控——然而，投资者需要清楚的是，不调控不等于没有风险；从国内的市场情况看，宏观调控目前只能是最后一根稻草，也就是说，等到国家层面出台政策的时候，投资者入场或离场，都已经来不及了。

　　联想出售地产，又一地产商离场

　　联想控股集团倒是“阴错阳差”地做了个例证：是时候离场了。

　　18日晚，联想控股发布公告称，将向融创中国转让子公司融科智地旗下40间目标公司及安信颐和的相关股权及债权，共计42个物业项目权益——这意味着，联想有意退出经营多年的房地产市场。一方面，联想并非地产业的深耕者，在房地产经营日趋专业化的今天，玩票显然不能走的更远；另一方面，地产拐点若隐若现，联想或许是以企业的战略眼光和避险需求为主导，抛售“鸡肋”资产，谋求更长远发展。

　　诚然，地产业不及十年前随便拿地就赚钱的时候了，上市公司半年报折射出来的大面积亏损或微利，恰恰证明了这一点。此外，对于地产投资的资金体量也越来越大，目前没有个亿元投资额，都不好意思说自己的房地产公司的。

　　荒诞事再现楼市，学区房扭转乾坤？

　　然而，大体量之下的微小收益，和投机者小投入、大回报相比，让投资者往往会忽视了散户投资地产的风险，反而津津乐道于“撞大运”式的收益。9月20日，“一家公司买了两套学区房扭亏为盈”的消息刷爆了朋友圈。

　　据统计，2926家上市公司中，近400家半年净利润为负，100多家尽管有正向的现金流，但却不足500万——这在北京5环内买房？几乎没啥可选的。难怪说开公司不如买房子。但是长期看，没有实体经济支撑，房价能持续上涨吗？谁能保证自己在亏损的时候就能赶上房地产的上升周期呢？

　　综上，房价见顶且不说，收益见顶应该是短期内的趋势了。赚钱的房产并不是今年买的，赚的最多的人恰恰是2014年前后、房地产处于低谷、没人买房的时候配置的资产；未来能赚钱的空间也在缩小，能保证房价不跌的城市全国看也不过十几个。在这种情况下，如果盲目的、不加选择的、没有策略的投资房地产，未来只能是牵扯了自己大量的资产无暇他顾，还不能为自己带来持续的、正向的现金流。即便未来房价不跌，也会让投资者丧失更多的机会。毕竟单一房价上涨、经济整体低迷的形势不是常态，投资者也不应把某些“谈资”的消息当成趋势。只有这样，才能对未来的市场有一个正确的研判，从而理性的将资金配置到最佳的位置上。

作者简介

中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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