转自：郑州楼市（ID：zzloushi）；作者：大白
之前《在政策调控面前，一个留美海归关于投资的建议和独白》发过之后，一位神秘的粉丝L留言说，从那篇文章的反馈情况来看，他意识到文章谈论内容并不只是房子的问题，而是一个极其敏感的话题，特别是对于很多人纵使有心，但也无力。
他们的想法和质疑没有错。但是看文章后面被大家点赞置顶的第一个留言，里面提到说“房产税要来了，要收富人的税，房产税下来，拥有30套房子的人连哭的地方都没有！现在变现，去国外才是最好的选择。”
L说，也许会有几万人看到这条留言，这就是我想找你聊聊的原因，而我要讲的就是关于房产税的误区。
房产税的真相其实是房子越少的人，房产税交的越多，反之，房子越多的人，房产税越少，甚至可以忽略，所以房产税可以降房价的说法更是无从谈起。
在展开这个问题前，我们先设想一下房产税收到什么程度才会出现大家都不买房子，只有当房产税超过租金大家才会这么做。但是房产税超过租金是不可能，因为大家都不买房子，那么那么多需要租房的人如何安置？中国确实在积极推进保障性住房体系，保障中低收入群体居有其屋，拥有更有保障的生活，可目前来看中国的税收短时间内根本做不到给那么多人盖房子。
在这种情况下房产越少，房产税恰恰是越多的。为什么呢？我们举个例子，比如甲是租房子的，乙有一套房子，丙有十套房子，他们谁的房产税最高呢？如果说甲最高不好理解，那么如果把房产税看作是物业费就好理解了。其实房产税和物业费的性质是一样的，只不过一个是交给政府的，一个是交给物业公司（后面解释）。
甲租房要交所租房子的物业费，那么乙要承担自住房子的物业费，那么丙有10套房子，除了自住房自己交物业费以外，其它9套都是租房子的人交物业费。因此，从房产的持有数量上看，丙拥有十套房子只需要承担一套房子的物业费，而甲一套房子没有却承担一套房子的物业费。
L接着说，换言之，房产税也是一样的，你把房子租出去之后，如果国家增收房产税，最后一定是转嫁到房租上的。
为什么？你看看现在，你租房子之后，物业费、水费、电费、宽带费、燃气费等费用都是租客支付，甚至租赁税都是租客来支付，90%以上的租赁合同都是税后租金！不出意外，房产税，也有可能转嫁到租客身上，明的或者暗的。
因此，大家熟悉的欧洲和美国房产税都没有超过租金收益，比如美国主流社区房产税是0.9%-1.3%，而它的租金回报是4%-6%。
目前来看国内房产税的试点重庆只针对高端物业收房产税，上海的房产税是0.5%左右，可见税率是很低的。但是老百姓不理解啊，说为什么不全面开征房产税呢？开征房产税和真正有多套房子的人有什么关系呢？最后承担的是中低收入的租房人群，这正是国家在保护中低收入人群。
L接着说，所以征收房产税不能降房价，不能抑制房产投资。
很多人喜欢拿美国和中国比，比如美国的城市，我们现在说休斯顿，其实并不是一个城市的名称，而是一个城市群，这个城市群是由很多小城市组成，每个小城市相当于我们常说的一个区。因此，从这个角度看，我们的城市化进程是远远不到位的。
那么在同一个城市群内，各个小城市或者区的房产税高低是不相同的。如果你到美国买房子，一个重要的参照标准就是哪个区的房产税越高就选择哪个区的。
原因很简单的，和物业费是一个道理的。一个区的政府收的房产税越多，它才会有更多的钱去配备更好的学校、医疗、警察，更好的维护这个区的绿化、道路和各种配套，你的房产才能更好的增值和保值，反之亦然。
他接着说，真正阻碍或抑制国外房产投资的是个人所得税和遗产税，比如美国的个人所得税甚至可以达到30-40%，而在国内如果你的房子满两年差不多就只有一个点的个人所得税（外加契税）。国外遗产税最高可以达到50%左右，而国内是没有遗产税的，也就是国外是把增值部分都拿走了，但国内是把增值的部分都给老百姓了。
所以，中产为什么要到国外去买房子呢？
首先欧美的城镇化基本结束了，而中国才进行到一半，所以对于欧美国家来说，除非个别有移民导入的城市以外，比如墨尔本、悉尼、温哥华，大部分城市的不动产都太稳定了，增速基本等同于本国的通货膨胀。其次发达国家的产业升级基本完成，不能大量的增发货币，通货膨胀的速度也不高，因此不动产也不会快速增值（如果是美国大量增发M2,那么他们面临的是对内膨胀和物价上涨，对外是贬值）。最后国外普遍的税收制度也是注定房产投资不可能获利太多。
但是我们的一线城市每年供应的房子那么少。我们的货币每一年都在增发，对内贬值。所以在过去十年去国外买房子的资产增值都没有超过一倍，但是在国内翻个三四倍很正常，这还只是净资产的差别，如果加上国外高额的个人所得税，几乎没有什么收益的。
虽然国庆节后一天一个台阶，简单说从1号到17号，人民币对美元中间价累计下跌733点，所以，很多自媒体或个人认为人民币暴跌，B股跳水，然后接下来国内就会通胀，房价会下跌，这样的推测逻辑上是没有问题的，只是人民币其实还是很强大的，，想崩溃没那么容易。
有人会说美国主流社区租金回报年4%-6%，这个租金回报还是不错的，可以去美国买房子进行资产配置，这个问题我们后面聊，先聊一下国内房产（住宅）的租金回报。对比国内的租金你会发现国内房产租金回报有一个非常有意思的现象，就是前三年的租金回报是3%，五年后的租金回报是5%，那么十年以后是10%以上，为什么呢？简单一点就是你买的时候太便宜了，吃进了货币贬值和城市化进程的人口红利，从这个角度讲，买国内的一二线优质房产当然是投资收益最高，风险最低的。
L接着说，所以其实中产是不适合去国外投资房产进行所谓的资产配置的。资产配置的核心是实现资产的风险分散化，保证整体资产的安全性。前提是要有足够的资产支持，也就是说资产配置是高净值人群需要考虑的问题。
首先何谓中产，中产不是富豪，只是相对普通人而言的有钱人，他可支配的资金一定是很有限的。
站在当下投资环境的角度来说，投资一圈，你会发现中国股市对于大部分散户而言，收益率相对较低，而中国一二线城市房产收益率却是非常高的。相比较父辈所处的年代，我们已经处在一个相对安全和平发展迅速的时代，所以当下还是会有更多的财富机会。
其次，什么人需要海外资产配置呢？需要让钱必须安全和自由的人，因为钱太多，放国内，人都不自由不安全，钱何来自由和安全？在国外可能不升值，但一定是自由和安全的。但是对于普通人，特别是有一些钱的中产，首先还是要考虑资产的收益问题，那么因为你很有可能因为你的一次购置房产改变了你资产的增值幅度。
比如15年8月人民币汇率下跌，国内一个朋友误判趋势卖掉深圳83平米的房子去美国买房子，也就是卖掉人民币买美元。今年他把美国的房子卖掉，同样的那笔钱在国内只能买58平米的房子了，这就是差距的。我身边有很多这样资产配置的朋友现在都很后悔。
因此，中产的所有的资产配置都要以第一住宅为首要需求，国外的房子可以养老，可以度假，但对于中产来说还不是时候。
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