年底前交个人房产税 是黑天鹅还是虚惊一场?

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楼主 2022-05-09 12:21:45
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11月7日,上海发布官方微博发布消息称,上海税务提醒市民于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款,征收对象为2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房,但有6种情况可以减免税收,比如“家庭人均建面不超过60平方米”。

消息一出,有人就评论了:该来的总会来,房产税看来是真要征收了!

真是黑天鹅吗?

还是虚惊一场?


其实已经征收了5年

2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房产税试点,适用税率暂定为0.6%。

征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

上海几乎每年都会发布一次类似消息,在年底催缴房产税。

根据上海市地税局此次公布的细则,上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

目前适用税率暂定为0.6%,对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

如今,实行房产税征收已经有5个年头。

不过,业内人士称,由于执行条件比较宽松,房产税每年实际缴纳情况并不理想,存在许多偷逃税现象。


房地产税其实是虚惊一场!

很多人一听到房产税就觉得“压力山大”。

对土地财政而言,有人也一直认为征税对楼市是个大利空,因为一旦开征房产税,可能会让买房的人减少,卖房的人增多,进而引发供应增加需求减少,最终使得房价下跌。

但如果说房地产税是个屁,肯定有人不服气

因为他们一直把房地产税视为消灭投资投资需求最后一把利器、降房地产的价格最后一根稻草、悬挂在投资投机者头上一把利剑。

其实中国房地产十多项税收一直存在,投资投机需求非但没有因为税收的增加有任何的减少,反而日益增长。

房地产价格非但没有因为税收的增加有任何的下降,反而日益的上涨。

原因在哪里?

首先:税收最后一个买单的人,就是最后一个买房的人,绝对不是第一个买房的人。

可以这样不客气的讲,无论在某些人的嘴里,房地产税有多么重要、有多么伟大、有多么恐怖,不过是自欺欺人的谬论,对房价的影响有限。

其次:房地产税与房地产的价格没关系、同首次刚性与改善需求没关系,更与贫富差距没关系。

千万不要把房地产税想的太高尚、太伟岸

当你回头想想,房地产税事实上和你没半毛钱关系,除了增加财税收入还有什么值得指望的,投资投机者压根不在意这点税。

有人会用香港的税收例子,说楼市效果,但是却不影响房地产的价格。

因此,房地产税在无法改变土地供应与城市发展不平衡、政策决定资源配置、供求关系、货币制度、土地制度、财税制度、住房制度等情况下,任何鼓吹房地产税降房地产价格的言论都是无稽之谈。

已经试点5年多的上海、重庆房产税而言,尽管原本一直被尊称楼市利器的“另一只靴子”,少数上试点至今日,早就变得“索然无味”。

因为重庆和上海的房产税试点可以判断为不成功,没有任何扩围的意义。

做出如此判断的四个重要依据:

其一是房产税试点对两地房地产的价格抑制效果不明显

其二是房产税收入无法取代土地出让金收入

其三是房产税试点抑制投资投机需求作用有限

其四是房产税试点无法实现调节财税关系、贫富差距

再次:房地产税的立法与开征是两座制度与法律的高山,翻过这两高山才有可能实现。

因为现在的房产税试点实质上是重复征税。

我国现行18个税种中,只有3个税种由全国人民代表大会立法,。

随着依法治国的推进,落实税收法定原则已经逐渐成为我国各界的共识,,,也应当作为“十三五”期间税制改革的基本原则。

有人可能会将房产税与房地产税混为一谈

因为房地产税不是房产税,加一个字,就是完全不同的另外一个税种。房地产税包括很多环节,比如开发、流通、保有等。

针对保有环节的税收,才是我们一直频繁提及的房产税。

早在2012年9月,国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调,要区分房产税和房地产税这两个不同的概念,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值征收则是房地产税,评估价值里包括了地价。

2013年之后,扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及,而在当时,“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。

房地产税是一个独立税种,新税种,意味着要消灭一个原来的税种,否则税种之间存在冲突,会引起重征的现象。

根据财税部门的政策设计,房地产税在设计上将提出逐步提高直接税比重,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。

我国现行房地产税收包括多少个直接相关的税种,营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税、城市维护建设税等,另外是还包括间接的其他房地产业相消关税收。

从上海、重庆房产税试点来看,房产税目前还仅限增量即新购相关房产,征收范围并未涉及存量。

与此同时,现在住房信息系统仍不配套。

短期内房产税可能还主要针对增量住房,其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

时至今日,房地产税的立法工作迟迟没有公布进展,主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。

征收房产税,需要居民住房信息联网、不动产统计登记、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。

从试点的情况看,我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。

同时房地产税草案与方案还在研究讨论阶段,没有形成成熟的方案。

另一方面是缺乏宪法与法律根据支撑。

对于决策层而言,,不仅不是法律,而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定,如要扩大铺开,就会出现的一系列问题,最后没有法律保障。

房地产税最大问题就是税费制度与土地制度及产权制度及土地出让金等相关制度存在严重的冲突,导致决策层意见不一的根本原因。

对于房地产税而言,主要是把土地的部分加进去,这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。

这主要体现在土地出让金的缴纳方面。

目前,开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价,将其“转嫁”到购房者身上。

房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税,二者具有相通性,属于重复征收。


来源:金陵楼市


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