【课程笔记】大道至简：黄奇帆对房地产基础性制度的思考

大道至简：黄奇帆对房地产基础性制度的思考

一、房地产市场长远制度建设五大因素

影响房地产市场的五大因素是：地根、银根、投资的度、税收、市场开发秩序。

除此之外，还有中国特色的学区房等绑定的政策因素。

1.地根

土地供应量与节奏

供应量：城市土地人均100㎡，每万人1平方公里

节奏：供地楼面价不超过该地段当期价格1/3

2.银根

开发商：买地的钱必须是自有资金

购房者：

（1）买房的首付必须有比例控制，逐套提高，到了全款则不必管制，因为不会造成银行坏账；

（2）购房者的信用与其实际收入真正挂钩，比如国外用每年的交税额倒退；

（3）商业银行的信息查询全国统一信息平台。目前银行很多，房贷是优质客户，大家都争，所以审核不够严格。美国也是银行很多，但是都统到两房。

3.投资的“度”

（1）住房：人均40㎡。

（2）商业面积：人均2㎡或每平米销售额2万㎡。

（3）写字楼：每10万元GDP，1㎡或者每1万亿GDP对应1000万㎡纯办公楼（CBD）。

（4）工业区：100亿对应1平方公里，上海是300亿元每平方公里。

市长一定要对这些基本数字心里有数，这是当市长的基本功。因为微观主体不掌握总体的情况，可能会盲目投资，比如商业综合体热。

4.税收制度

税制目标：“低端有优惠、中端有市场、高端有遏制”。

房地产税就应是物业税，化繁为简。

关于一个热点争论：土地批租与物业税不矛盾，50年、70年后过渡到物业税就可以了。

5.规范市场秩序

房地产热两方面：开发商、买房人

销售：任何售后返祖行为、切割销售、员工和社会集资等都应禁止，实际成了高息揽储。

做好上述五方面制度安排，市场就会平稳运行。

二、城市对土地管理的基本原则

1.谋定后动

所有商业性出让土地都应深度规划后再出让。做到专业、形态比较清晰后再出让。

2.经过公开的招拍挂程序

3.要出让熟地，不出让生地

不能偷懒，绝对不能让房产商自己搞动迁，一方面容易引发不稳定，另一方面，变熟地的增值难以掌握。

4.建立土地储备制度

做到一口进、一口出，掌握土地调控主导权，同时在市、县之间做好分配。

5.

严格控制，多种手段处理，直至收回。

三、关于土地储备的5个要点

1.“超前储备、一步到位；细水长流，逐年供应”

5年后要用的，今年就开始储备，甚至超前10年、20年。

基础设施没造好的时候就要征地，然后建好基础设施后再出让，出让的升值正好用来平衡基建成本。

要想着为3-4任市长，20年的市长来考虑，这样的战略眼光。

规划好后再储备。重庆05年储备了45万亩，大约300平方公里。当时重庆主城300平方公里，估计未来15年会增加到1000平方公里，所以，未来的一半，一次储备，然后细水长流，每年出让5%。

2.储备地的用途：商业、公用一半一半

大体是一半一半，一半用于当蓄水池，但不能只用于商业用地，要服务于基础设施、民生等公共服务。

保障房用地不赚钱，划拨，做到基本面上的平衡。

3.储备公司不能多

一个市一般就是一个，代表政府的意志、财政的符号。但各级之间要理顺分配

4.把握“两个循环”

（1）储备土地可以去抵押。但用于开发其他地方的基础设施等投入，这是不可持续的，像庞氏骗局。土地抵押的钱只能用于被抵押用地的生地变熟地的投入。

（2）变熟地后再批租。还掉抵押后，多出来的钱才能用于其他公共投入。这两个循环不能变通。

这两个循环的规矩立住了，才可持续。

5.要设立“防火隔离墙”

九字方针：“按规划、带项目、批土地”

储备地用于公共投入、要设立委员会。

每个项目要有对应的土地，确保穿透管理，不能放在一起，就算不清楚了。

四、关于地票制度

地票制度源于耕地18亿亩红线，是中国独有的现象

所有现代化国家城市化的过程都是耕地增加的过程，中国出现这一问题核心在于：农民两头占地，城乡二元割裂这个问题没有处理好。鉴于此，07、08年的时候设计了地票制度。

国家每年800多万亩土地指标，重庆每年20多万亩，70%是用于基础设施等公共功能，2万多亩是区县的，实际上用于房地产开发的每年只有2万多亩，多余的指标就从地票而来

1.地票制度坚持三条红线

（1）体现集体所有制：村集体分得15%收益

（2）维护农民权利：农民获得85%收益

（3）确保用途管制：建设用地实现空间平移，先复垦、再用地

2.地票制度的5个好处

（1）先垦后用，农民受益。

（2）是城市反哺农村的一个渠道，这些年实现了20万亩土地指标，400亿元收益农村获得。

（3）释放级差地租，促进集聚。

（4）帮助农民工进城。

（5）符合“产业跟着功能定位走、人口跟着产业走、建设用地跟着人口与产业走”的客观规律。

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