北京“商改住”限购！专家说对购房者是好事，为啥？

为了进一步“还商于商”，《公告》明确，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

而对于已销售的商办类项目，如再次上市出售，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录及自购房之日起在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两个条件，即商办房也纳入了限购范围。

为限制中介借机哄抬价格，炒作商用房，《公告》规定：对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

《公告》规定，开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。同时对开发企业新报建商办类项目的面积也做出具体规定，最小分割单元不得低于500平方米。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

公告发布之日起，如开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

中原地产首席分析师张大伟认为，它已经不是简单地认房又认贷这种政策内容了，它是全面改变了过去的游戏规则，对于市场的影响就是会回归商办类的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是一个畸形的存在，大部分的物业成了一个类居住的物业。未来再拿商办类土地的开发商就会要重新进行估值；而且对既有的市场交易，包括开发商手中的库存量，包括市场上过去已经进入二手交易的这种商办类物业，全部都会有一个非常明显的打压。成交量的话我们业内估计，起码有60%以上的下调幅度，甚至有可能直接的进入休眠状态，价格保守估计起码要跌3成以上。

北京晨报分析认为，购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。此次政策，要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。

与此同时，张大伟认为，通过这次的新政，也可以看出楼市调控逻辑的变化。作为首都，北京“商改住”政策的出台也会多多少少对其它一线城市产生“风向标”的作用。

可以说，2017年成为近几年来，房地产调控政策出台最为密集的一年。从2016年“9·30”政策揭开调控序幕至今，全国已有超过35个城市出台了多达110余次对房地产收紧的调控措施。而在今年3月再次加码的此轮调控中，三四线城市也加入限购大军。专家认为，目前政策正朝着精确化管控导向发展，抑制房价过快增长的长效机制亟待完善。

有人将此轮房地产调控政策概括为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。整体上看，各地政策均紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒”这一定位制定，用管住“炒”，来保障“住”。从策略上，和前两轮楼市调控不同，，调控基本实行“一城一策”，各地视自身市场情况确定调控政策的自主性加强，政策正朝精确化管控导向发展。国家金融实验室理事长李扬表示，地方制定政策要遵循几个标准：

财政部原财科所所长贾康提出，应逐步形成抑制房价过快增长的长效机制：

政策虽然是好的，但突然面临一大波新政落地，难免引发一些准备购房或者正在购房的人的焦虑。针对此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“连环单”引发违约风险等问题，中原地产首席分析师张大伟说，影响确实存在，但仍在市场可接受的范围内。