高层住宅常见层数为啥是11、18、26、33层,原来是酱紫!

　　11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是造11层（电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层）。

　　18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。因此赚钱、少花钱、少麻烦的就是18层。

　　26层：19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯的节奏。

　　现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的）。80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数。

　　33层：那没有上述限制的呢？再往上呢？算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。（国外还要满足40层以上），33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了。因此赚钱多又少麻烦的就是33层了。

　　　根据《住宅建筑设计规范》《建筑设计防火规范》相关设计规范，高层建筑达到一定的层数以后，会增加电梯设置、楼梯间设置的要求，造成建筑工程成本的增加：

　　比如：6层以内，为多层住宅，不需要设置电梯，而达到7层或者顶层入户门的标高超过16米时，会要求设置电梯；而十二层及十二层以上，电梯设置的数量会增加为每单元两部；电梯的设置不仅造成工程成本的增加，还会增加公摊面积，降低业主得房率，影响销售的去化速度。

　　此外，十一层及十一层以下住宅，无需设置封闭楼梯间；十二层至十八层，需要设置封闭楼梯间；十九层及以上住宅需设置防烟楼梯间，尤其是防烟楼梯间需要设置防烟前室，会增加公摊面积。且十九层及以上，每个单元需要设置两个安全出口（也就是需要两部楼梯或者一部剪刀梯），增加工程造价和公摊面积。

　　26层和33层的考虑，则多是综合考虑高度增加造成的结构设计中的成本增加与容易率增加之间的关系如何平衡的问题，以苏北某市为例，抗震设防标准为8度0.3g，该市超过80米高度的项目为抗震设防超限高层建筑，结构设计标准大大提高，有部分项目就因为追求容易率而造成结构设计难度增加，在图审专家的要求之下，建筑中大量配置型钢，最后工程造价也大幅提高。而在目前房地产市场并不乐观的前提下，合理平衡容积率与工程造价的关系尤为重要。

　　前面魏昭明同学提到了各种规范对建筑层数的要求。这些规范是依据什么来确定建筑层数的呢？为什么一部楼梯偏偏是11层，而不是10层或12层呢？这是规范上没有说的内容，但是其原理也非常简单，待我细细说来。

　　决定一栋建筑层数的分界点来源多个方面。有城市规划指标和环境影响的要求，有考虑人的生理因素要求，考虑消防因素，以及结构因素。

　　一、城市规划的限制

　　首先，城市中的建筑高度都是受城市规划的控制。例如规划条件要求多层建筑，你就不能把宿舍修到七层以上。规划要求高度控制在100米以下，那么设计大概就会在三十层左右。如果你北面有一栋住宅，距离50米，按南方1：1日照间距的要求，你的高度就不能超过50米，大概就能盖16层。如果在北方，假设日照间距为1：1.2，那么就只能盖50/3.1/1.2取整13层。另外现在地价高昂，发展商会尽量争取更高的容积率和可出售面积，也导致住宅建筑的高度越来越高。从经济利益的角度来说，土地的容积率指标是决定建筑层数的决定因素。

　　二、人的生理情况

　　这主要影响到多层和高层的分界点。多层建筑可以不设电梯，故考虑到人爬楼梯的体能限制，住宅定超过七层就要设计电梯，并且栏杆高度高于一米一以保证安全。而宿舍是七层以上，办公五层以上就要设电梯。

　　三、消防设施因素

　　这是对高层住宅建筑层数临界点影响最大的一个条件。简单地说，就是消防员的体力和云梯车的高度确定了住宅建筑的常见层数关系。

　　消防要保证建筑防火安全，有两个重要原则：一是保证人员安全疏散，一般采取双向疏散来保证。这样万一发生火灾，总有一头能跑出去。第二就是消防设施能保障消防员扑救。其实还有一个原则，就是做好防火措施、减少可燃材料，防止火灾蔓延。但与题目关系不大，不赘述。

　　城市中消防队的灭火设施室外靠消防车（救人用云梯车），室内靠消火栓。那么消防员和消防车的极限决定了高层建筑的高度限制。做过实验，消防员全副武装快速爬上不到十层，其体力已经无法保证立即投入灭火战斗。故超过若干层后即要设消防电梯，以保障消防员的体力。而普通消防云梯车的高度有限，所以一部普通电梯+一部楼梯的最高层数11层也确定下来。否则建筑着起火来，消防员根本爬不上去了。

　　再看一般的云梯车高度是50米左右（云梯消防车_百度百科），18层（18*3m=54m）以上的建筑消防就很难直接救援了。这也是消防规范要求18层是一个坎。18层以上，要设置防烟楼梯间，严格保证疏散安全的原因了。

　　而超过100米的建筑如果中部发生火灾，上部的人就很难施救了（不是每个城市都有直升飞机）。所以规范要求超过100米的公共建筑（30层左右），必须设置避难层。而且第一避难层高度不得高于45米，以方便消防施救。而超过100米的住宅，由于非公共建筑属性，按当地要求处理。（一般不设）。

　　以上大概就是高层民用建筑防火规范规定楼层层数的一些原则，这些高度折算层层数，大致就是题主所问具体数字的来源了。

　　做建筑设计，除非甲方提要求，设计人员是按照规范允许的极限来做的。这样的好处是，在满足规范的条件下，最大程度的降低甲方的成本。

　　住宅的层数设定，往往也是卡着规范的允许上限来做。这样可以最小化建筑占地面积，相应减小基坑开挖面积/减少打桩数量；扩大绿化或者广场的面积；扩大楼间距；优化日照条件，等等。

　　当然层数上限做不满的情况也时有发生，原因可能会奇葩到因为设计之前面积算错了，结果设计好的层数，硬是砍掉一层不建了，也有一些相对常规的原因，比如日照不满足、规划限高、风水、地方法规等等。

　　《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中3.1.2条根据层数进行了住宅分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；几乎所有的规范对住宅这种建筑类型的各种限定，都是基于这个划分标准来制定的。

　　比如：

　　《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

　　5.1.5条六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。

　　5.3.3条七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于2.00m。

　　像以上这些细碎的规定太多，不一一例举。但是，对建安成本来说，这些是可以忽略的，根本不产生影响。

　　正真的对建安成本、得房率这些关乎各方利益的指标影响较大的，主要是电梯和楼梯间：

　　1.电梯

　　《住宅设计规范》（GB50096-2011）

　　6.4.1：属下列情况之一时，必须设置电梯：

　　1七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时；6.4.2：

　　十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

　　《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（目前此规范已废止）

　　6.3.1：下列高层建筑应设消防电梯：

　　6.3.1.3十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

　　所以，不想设置电梯，可以做到六层，只想设置一部电梯可以做到十一层。电梯增加造价，又影响得房率，一般也没有甲方拿有电梯作为卖点。

　　2.楼梯间

　　《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（目前此规范已废止）

　　6.2.3.1十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，

　　6.2.3.2十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。

　　6.2.3.3十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

　　6.2.4十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。敞开楼梯、敞开楼梯间、封闭楼梯间，防烟楼梯间，是逐级递增，越来越高防火规格的垂直疏散逃生通道。

　　所以，不想设置封闭楼梯间可以做到十一层，不想设置防烟楼梯间可以做到十八层。防烟楼梯间还需要设置防烟前室和正压送风管道，都是需要占用公共面积降低得房率的，在国内，民众还完全没有公共面积也是我家的一部分；安全级别的提高对我也是一种保护这类观念。

　　另外：《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

　　9.2.2四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层，三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层。

　　耐火等级逐级提高，对构件的要求也相应提高。

　　至于33层，只是卡着建筑总高度不超过100m来做。

　　超过100m就是超高层建筑了，先不说规范对于各个专业各种严格，单就是要设置避难层，就够所有利益相关喝一壶的了，谁受得了那个公摊面积。

　　其实，如果做2.8m的层高，是可以做到35层的，只是现在行业内基本是按照2.9m层高在做，33层也只是当时3m层高留下来的习惯做法罢了。

　　至于26层，我不知道。

　　六层以下，只有一个楼梯间，一层的公摊只有十几平米，一梯两户，每户不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起来最好的户型了。

　　七到十一层，增加一个担架电梯，多五六平米，另外增加管道井和电井，每户分摊增加五平米，又有电梯，容积率也可以大大提升，对于一些房地产不很繁荣的小地方来说，很合适。

　　十二层开始要设置消防电梯，但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井，如果还是一梯两户，每户要增加五六平米的公摊，这时候每户总的公摊就超过20平米了，对于现在卖的最好的八十九十平米的房子来说，得房率已经到了75%了。

　　超过十八层以后，要求每个单元要有两个楼梯间，每个楼梯间都要有前室，同时管井也会大幅增加，基本上会比十八层一下增加二十到三十平米的公摊面积，继续一梯两户那是难以想象的，一户80平米的住宅，使用面积不足40平米，得房率不到50%。所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了。

　　超过二十六层，结构要求增加，建筑含钢率大大提提升，看起来一样的户型，建造成本大大提升，开发商一般是不乐意做的。

　　超过33层，层高2.9米，室内外高差1.2米，已经97米了，如果底部有商业网点，那这就是普通高层的上限了。超过一百米的超高层建筑就已经没有现行规范依据了，一切都要摸着石头过河，然后由国家超限研究会专项审批通过。这对住宅来说已经是很不值当的事情了。

　　从建筑角度来说，以上达人都说了，是消防出口数量和消防电梯，防烟楼梯间决定。

　　从结构角度说，11-18层可以采用框剪结构会相对省钱，18层以上用剪力墙结构才能够计算受力足够。

　　从设备来说暖通要根据防火楼梯间以及前室设置正压送风装置，给排水要考虑喷淋装置。