限购令与房产税——对话北大楼建波教授 | 法意访谈第四期

至少从北京来看，限购实施后商品房交易量是减少了。但是房屋的价格只能说是稳住了，但没有明显的下降趋势。个人认为房价的博弈将是一个长期的过程。

限购令只是个短期措施，从历史经验来看，限购令一取消，房价往往会产生报复性反弹。换言之，限购令的效用是有时间限制的。以北京为例，之前也一直有限购令，只是没现在这么严。刚开始限的时候有一些用，限着限着又没什么用了。现在的限购令只是一个加强版，具体效果如何还有待观察。

与以往的调控最大的区别,在于以前的房地产调控出发点和目标主要是防止房地产市场非理性地发展影响金融市场和宏观经济的安全。本轮调控更注重对投资和投机需求的打击，明确“房子是用来住的，而不是用来投资的”。换言之，希望通过调控，使更多的购房者为家庭的居住需求而非投资需求购房。说成大白话，就是房地产的宏观调控从着眼于大家都借钱买房的现象，担心一旦房地产市场不行了将会危及金融安全变为着眼于让真正有住房需求的家庭能购买得起房屋。当然也不是说以前就不关心老百姓的住房问题，以前主要是通过住房保障来解决这个问题。 总结起来这一轮调控就是不让一个家庭买很多房子，使得住房作为必需的生活资料在各个家庭之间更好地进行配置。  

首先要明确的是，一直被热议的房地产税是一个新税种，不同于现行的房产税。重庆和上海试点的是房产税，而非房地产税。

房地产税这个问题，非常复杂。大可不必说后面有利益集团，有各种各样反对的声音。每个政策出来都有赞成和反对的声音，那该出还是出了啊。。但是对于房产税，我觉得我们还没有研究清楚。一个政策不出台，做研究、教书的人的责任在于把相关问题研究得更透一点，而不仅仅简单地呼吁早日出台该政策。比如说，上海和重庆的房产税试点结果不能说不好，但至少不是像我们原来想的那样好。

征房地产税，大家提出的反对意见中，我觉得有两个还是比较难反驳的。第一，买房子是交了土地出让金（表现为房价的组成部分）。政府收取的土地出让金是用于城市建设的，房地产税的目的主要也是用于城市建设，两笔钱的目的相同，这怎么算？第二，房产税是根据面积还是价值来收？这两种方法都有问题。按面积，最大的问题是不同区位的房屋的价值未能在税收中得到很好的反映。按价值来算，我们国家房屋的种类太多了，经济适用房、限价商品房的价值在市场上是没法和商品房来比的。原来花了更高的价钱买房的人现在还要交更多房产税，原来享受了各种各样福利分房政策的人可以少交房产税，但是他们的房子位置也许是一样的，享受的公共服务也是一样的。

房地产税这个问题让我想起了以前我们在北大上魏振瀛教授的民法课时，魏老师谈及1986年的《民法通则》时说的：“通则肯定不如民法典，，我们这些人能不能写出来”？他当时就说，“我们这些人的储备是不够的”。房地产税实际上也是一样，虽然关于房地产税有很多讨论，但是很少有关于技术细节的讨论，大家的讨论主要是集中于“房地产税要不要出”，“房地产税不出是因为后面有利益集团”。

另外，大家的思考方法，我觉得有问题。我们现在什么东西都跟打压房价，跟宏观调控联系在一起，往往是市场比较不理性的时候，制定政策的人、学者或者社会上各种声音要么说“房地产税该出来了，房价这么高都是因房产税没出来”或者说“房地产税就要出来了，你们别瞎买房了”，大家就把房产税当成这么一个东西。一种税收，如果房价高的时候就推出来把房价打压下去，有时候我就忍不住想问一个问题，那么房价一低是不是就该把已经推出的房地产税取消掉呢？

所以我自己觉得，现在房地产税推不出来，是我们这些人没做好，没有把房地产税真正搞懂，我们说服不了人民群众，也说服不了法律和政策的制定者。

这个问题可能学经济的老师回答更为合适。但是以我这些年的经验来看，房价基本上是和经济发展挂钩，经济发展向好，房价就高，经济不行了，房价也就不行了。房地产市场是不会独立于整个国民经济之外的。所以你看所有国家的都市圈、经济发达的地方房价就高，很简单呀，那里有工作机会，人家要到那里去住。我们现在很希望房价平稳，我们国内也有房价很平稳的城市，那些城市房价平稳的真正原因是什么，是他调控做得比较好还是说它的经济不如房价高的地方好？把高房价归罪于投机买房的人，归罪于黑中介，归罪于老百姓的不理智，我觉得有些片面。等到房价真不行的时候，比如八九十年代发生在日本的经济发展停滞，那个时候不用你去搞房地产宏观调控。

研究长效机制是对的，包括这一轮宏观调控着眼于防止房屋集中于少数人手里面也是对的，希望这中方向能够坚持下去，当然不一定是通过限购这种措施，通过更符合法治原则，更科学，更长久的机制可能会更好。我们不好说未来房价会怎么样，就像经济学家难以预测未来十年中国的经济是什么样的，道理是一样的。

密集的限购令虽然来得生猛，但限购毕竟是短期措施，作用有限，相比较而言，房地产税是一种房地产市场宏观调控的长效机制，但是我们应该理性看待房地产税，作为一个税种，不能仅仅把它视为是打压高房价的“利器”。房地产宏观调控从侧重于防范金融风险和经济危机到现在逐渐侧重于房屋的合理配置，这是一种思路上和策略上的转变。至于房价的走势，基本上取决于中国宏观经济环境。通过本次对楼建波老师的采访，我们不仅更清楚房地产宏观调控的那些事儿，还看到了一个学者的责任和担当。