国企与民企疯狂拿地背后的故事

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楼主 2020-07-31 15:06:50
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2015年下半年以来,市场行情持续向好,土地市场竞争日益激烈,“地王潮”持续上演,即便如此,房企拿地的热情依旧不减,“抢地”大军阵营不断壮大。


图表1 部分房企拿地王情况


(请点击放大图片,以便您更清晰阅读)


尽管土地价格处于如此高位,甚至“面粉贵过面包”也不鲜见,房企拿地积极性丝毫未受影响,各类房企拿地有其不同的原因。


① 国企——免于被收购

国企在资金、资源等方面具有明显的优势,其参与土地市场竞争主要为了免于被收购。


中航地产被保利地产并购——保利地产、中航地产都属于大型军工类集团公司子公司,保利地产销售业绩远超中航地产,中航地产过去几年的发展,销售业绩并不突出,亿翰公布2016年1-6月份销售业绩排行榜中,排名88位,而保利地产作为国企房地产龙头企业,始终位居第一梯队。


中信地产被中海地产并购——中海地产近年在土地市场表现异常稳健,一二线城市土储量逐渐缩减,而中信集团主营业务并非房地产,中信地产规模与利润一直较低,被收购在所难免。而中海地产具有专业的地产开发及运营能力,收购中信地产可为中海地产一次性注入3000万平米土地储备,为中海储备巨量可售货值,或将为中海冲击销售前三甲奠定基础。


民企——信用扩张,做大规模

房地产市场竞争日益激烈,行业集中度不断攀升,民企如恒大等在土地市场上表现异常抢眼,其目的无外乎是为信用扩张、做大规模。


中国恒大——恒大近年发展势头强劲,土地市场上表现尤其积极。2016年上半年在土地市场新增投资高达845亿元,占上半年合约销售金额的比例高达60%。同时截止2016年6月30日,恒大土地储备已高达1.86亿平米。


图表2 恒大土地储备情况(万平米)



除了在招拍挂土地市场表现积极外,恒大在二级股权市场上亦热情高涨。


一方面,恒大虽业绩行业领先,但资产负债率较高,在H股市场被低估,而A股地产企业估值持续走高,恒大计划进入A股市场。而嘉凯城在激烈的行业竞争中逐渐丧失竞争力,经营业绩相对较差,对恒大地产来说无疑是其登陆A股市场的有利“壳”资源。


截止2016年6月30日 恒大永续债总额高达1160亿元,2016年上半年新发行永续债的金额为403亿,由于永续债无需还本,仅需付息,在资产负债表中计入权益而非负债,但若将其计入负债,恒大净负债率将大幅飙升。总借款高达3813亿元,平均利率为8.46%(较2015年的9.94%有所降低),则实际每年需支付利息323元。同时在其借款结构中,1年期短期贷款为1728亿元,假设完全停止滚动负债,恒大目前持有的2120亿元现金刚好仅够一年后还本付息。


资产负债率居高不下,还本付息压力巨大的情况下,想要进一步获得银行和债券融资的能力将会明显受限。但若能收购资产负债率较低的企业,便可降低自身整体的资产负债率,扩大融资空间,提升融资能力,达到“不加杠杆”扩大市场份额的目的。廊坊发展和深深房的2016年中报显示,其资产负债率分别为48.1%、47.8%,恰好满足恒大收购目的。


另一方面,在地价过高、地王频出的情况下,通过收购或持股其他地产公司可补充自身土地储备,并享受日后升值和开发的“红利”。纵观恒大买入地产公司的项目布局,均主要集中于目前地价、房价双涨的房地产市场相对活跃的地区。嘉凯城主要布局在以浙江、上海为主的长三角经济区;粤宏远深耕深圳周边的东莞等城市;金科股份则在西南最主要的直辖市重庆;廊坊发展是京津冀一体化潜在受益者,恒大通过“买买买”实现在中国最活跃经济区域的全面布局。


无论是为信用扩张或是为扩大规模,恒大“行业第一”的雄心不言而喻。



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