水皮杂谈脱口秀 | 房地产税真的会导致房价暴跌吗？
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2023-05-10 14:56:27
“房地产税离我们还有多远”的话题来自于前不久财政部长楼继伟在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上的一个讲话。财政部部长楼继伟称，关于如何更有效地解决税收的包容性和分配问题，房地产税制与所得税改革成为了工具箱的首选。楼继伟的态度是非常坚决的“这是最难的一部分。只要是真正的财富再分配，就会受到真正的阻碍，这是下一步的任务，我们要义无反顾地去做”。媒体的关注点也就在这个“义无反顾”上面了，看来是开弓没有回头箭，房地产税的改革与所得税的改革早晚势在必行！水皮早在2012年8月24号就专门写过一篇《房产税势在必行？》（想看完整版的文章请移步微信二条的《经典回顾 | 水皮杂谈：房产税势在必行？》）的杂谈，主要讨论三个问题。因为中国的土地是国有的，国家的土地我们交的是70年的使用费。这个征税征的是什么呢？征的是物业增值的一个费用，哪有国家自己征自己的税的道理？从数据看，2011年全国的财政收入一共是103740亿，，地方本级是52434亿，。土地出让金是3.15万亿左右，也就是说占到地方税收总额的大概60%左右，这就是我们一般意义上理解的土地财政。现在随着房地产黄金周期的过去，地方政府希望出让土地出让金来获取预算外的收入是越来越困难，而房地产税的征收就可能解决这个问题。日本也好，美国也好，他们都收房地产税，房价因此而下跌了吗？并没有。房价的涨跌是受供求关系影响的。这就是我们的面临的现实，很无奈但是没有办法。但是话讲到这里我们要把一个概念跟大家捋捋清楚。“房产税”跟“房地产税”一字之差，但是区别还是挺大的。实际上房产税我们是一直有的，1986年9月15日，，明确说明房产税只对城镇经营性物业要课税，个人所有的非营业性的用房不在征税的范围之中。但是，目前针对部分个人住房征收房产税改革已经在上海和重庆试点。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，税率暂定0.4%-0.6%；重庆征收对象是主城九区独栋商品住宅以及个人新购的高档住房，这个高档怎么认定呢？就是成交价是两倍于平均的价格，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%-1.2%。上海跟重庆的试点是在房地产价格上升最猛的2010年左右推出的，从现在征收的角度来看征收的数额并不是特别大。对房价的影响我们前面就说过了，三个字“然并卵”。从现在的效果上来看我们有几点要注意：新人新办法，老人老办法。我们注意上海也好重庆也好，针对的都是新购商品房。现在不同的意见在于免征面积究竟应该有多大，是以一套计算还是以面积计算，是以家庭计算还是以人均计算，既然是调节收入的一种手段会不会有一个累进税制，刚刚起征的税率相对低一点，拥有的住房越多可能收的税越高？我们解读楼继伟的意见的时候发现他是把一些税合并计算的，土地出让金以后怎么计算，以后土地出让金是不是就可以不收了就改成征收房地产税？房地产税是个大的税种，事关国计民生。根据立法的原则没有立法就不应该收税，。另外大家一定要避免一个误区，资产税是跟每个人有关的，不仅仅是针对富人的，千万别以为这是杀富济贫的一个税种。如果要听我的意见，还是四年前的观点：能不征尽量不征，但我也知道征收是势在必行。既然要征首先要解决一个法理上的合理性的问题，不能重复征税；第二要给老百姓一个免征的面积；第三既然下决心要征，也一定要很好地解决公平问题。总之一句话，在这些问题解决之前宁可等一等也千万别一脚踹！
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