房企发债被叫停后,地王制造机信达地产的难题

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

看来泰禾是个不错的合作伙伴。在继合作开发上海新江湾城地王项目后,信达把去年入手的深圳地王也交到了泰禾手中。


昨天有消息称,泰禾集团旗下的深圳泰禾房地产开发有限公司已接受深圳信达置业、深圳坤润投资旗下深圳信润房地产开发有限公司委托,为其所拥有的深圳坪山新区G11337-0101住宅项目,提供代建及销售管理服务。


这块地,正是2015年12月22日信达坤润联合体以总价30.3亿元竞得,当时的楼面价达到了2.5万/平方米。“信达泰禾•金尊府”将成为这块地未来的代号。        


信达的套路其实早已被摸透,拼了命抢块地,然后选择一个靠谱的合作伙伴一起玩,这样就不用担心自己一个人hold不住地王的命运。


但,地王拿多了,消化起来真没那么容易。


1st


进入11月,前三季度的数据陆续出炉,过去大半年的时间里房企拿地的情况也都有了最直观的体现,攸克君昨日也看到了两组统计数据,其中,信达的身影尤为显眼。


根据同策咨询研究部的统计,2016年1~10月上市房企拿地金额TOP20排行榜中,信达地产以215.13亿元位居第17位。虽然名次不算靠前,但要看到同样存在于这张榜单里的房企,除了几大“千亿俱乐部”里的会员外,剩下的也多是数百亿的品牌房企。对于年销售额刚过100亿的信达来说,入榜的姿势显然有些生猛。


另外一组数据就更直接了。


数据一哥张大伟昨天统计了前10月中国房企积极拿地排行榜,这其中有一个重要指标——销售对拿地月,通俗解释就是买地的钱相当于卖多少个月的房。


一般来说,如果数据能够保持在6个月即半年内的话,加之其它的成本因素,且属于比较安全的范围。如果超过12,也说明拿地节奏较为激进。


根据这个指标来看,信达地产已经达到了17。这也就意味着,前十个月信达拿地的支出,相当于过去近一年半的销售收入。


虽然进入今年信达仅出手三次,但这三宗地块都不是小数目,且对于前九个月销售金额为114亿元的信达来说,光是拿地已经支出了215.13亿元。这对于销售金额不高的企业来说,拿地便是一项高杠杆运动,特别是在调控之后,所面临的压力不言而喻。


2nd


可以看到,信达依然在持续不断的撬动资金的杠杆,以补给更多的血液。


11月1日,信达地产发布了调整后的20亿元定增方案,发行价调低至6.11元/股。早在去年6月,信达地产就曾发布了融资公告,拟非公开发行的股票数量合计不超过2.4亿元股股票,拟募集资金总额不超过20亿元。根据当时的公告,扣除发行费用后的募集资金将投向合肥信达天御、重庆滨江蓝庭、宁波格兰郡庭一期三个项目。


但这一定增方案在当时并未获得通过,攸克君在调整后的定增方案中看到,信达地产将非公开发行的股票数量由合计不超过23894.86万股(含本数)增至32206.12万股(含本数),股票价格由不低于人民币8.37元/股调整至不低于人民币6.21元/股。拟募集资金总额保持不变仍为不超过20亿元(含本数)。


除了银行贷款、股权质押、增发等常见的金融手段,集团灵活的金融手段,同时也给信达地产提供了充裕的资金储备。今年5月30日,中国信达独揽南洋商业银行(以下简称“南商银行”)100%股权后,信达地产也与南商银行就系列业务达成关联交易。


其中,信达地产在人民币36亿元的额度内接受南商银行提供的综合授信业务,品种包括但不限于开发贷款、项目贷款、固定资产贷款、并购贷款、上下游供应链融资、银行保函、结构化融资、票据融资等。


3rd


攸克君也梳理了一下信达地产今年以来的发债情况。


2016年8月22日,信达地产发行了总额为不超过人民币 110 亿元(含 110亿元)公司债券,而此次募集资金扣除发行费用后拟用于补充公司 (含子公司)流动资金、偿还公司(含子公司)金融机构借款及适用的法律法规允许的其他用途。


直接融资也在持续推进,2016年5月26日信达地产完成第一期私募债券的发行,额度为30亿元,发行利率为5.56%;随后在8月11日完成私募债券第二期发行,额度为30亿元,发行利率为4.5%。截至报告期末,信达地产已发行非公开发行公司债券60亿元,剩余20亿元尚未发行。


不难看出,在整体货币宽松的环境下,央企背景的信达地产,融资并不难,而且融资成本也很低,其扩张不受资金的限制。


根据信达地产2016年三季报显示,公司2016年1~9月实现营业收入44.33亿元,同比增长51.80%。虽然前三季度营收实现了增长,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润却下滑明显,相比上年度末的1.4亿,下滑至本报告期内-4820万元,相比上年度末下滑了134.46%。


净利润的下滑与成本增加有直接关系。其中财务费用由去年同期的1.68亿飙涨至4.49亿,主要也是由于融资规模扩大所带来的利息增加。此外,长期借款则有期初131.75亿元上涨至期末211.02亿元,负债总额也由年初的434.4亿上升至期末567.86亿。


攸克君根据三季报的数据粗略核算,目前信达地产的资产负债率约为87%,相比年初的83%,略有攀升,都已超过了80%这道红线。


衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内,有多项指标,但短期偿债能力尤为重要。如果从流动比率这一指标来看,根据信达地产576.83亿的流动资产以及231.79亿的流动负债来看,两者比值处于安全的范围。证明其在短期偿债能力方面并不用太担心。


这也是基于信达地产上半年以来持续不断通过债券市场来实现融资。但这个资金输血来源渠道最近被堵上了。


据财新报道,券商已经接到上交所窗口指导,暂停受理房地产类公司债发行申请,在审项目都停止审核。“已经拿到批文的房地产项目也不让发,现在就是‘一刀切',暂停到什么时候也没有时间表。”报道援引一位接近交易所的人士称。


伴随着调控来袭,后市的压力也在进一步加深,在张大伟看来,未来一年房价涨幅如果不超过50%,对于拿了地王的企业来说都将面临入市的难题。巨大的成本压力会进一步加剧风险。


特别是溢价率超过100%的地王,区域未来的售价涨幅若是不能达到100%,则更是举步维艰。对于拥有较强的融资能力信达来说,也许地王对其最大的考验并非在于财务方面,但下半场的考验一定是基于开发运营的能力。


对于信达来说,如何进一步提升产品的议价空间,寻找到更加靠谱的伙伴,或许是更要花心思去考虑的问题。

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