博鳌特稿 | 庄泽宝：去库存仍是主旋律 商业地产需转型

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“重庆的市场并不容易做，不仅价格低，而且一般都是靠量取胜，所以企业在发展过程中要对重庆市场的把握以及节奏控制上用点心。”

观点地产网  得益于经济利好及房地产市场政策的陆续出台，今年以来全国楼市回暖。尤其是一线城市“金三银四”成色十足，中西部城市如成都、重庆成交也呈现一派生机勃勃的景象。

对此，重庆中原总经理庄泽宝对观点地产新媒体指出，2014和2015年房地产行业并不算太差，从去年的高成交量也可以看出，只是城市间分化比较大。相比起长三角、珠三角以及环渤海城市的高成交，中西部城市像成都、重庆以及西安等城市的成交量比较少。

“下半年会是趋稳的状态，不会像新政刚开始的时候那么猛。”庄泽宝认为，大部分城市仍是供过于求，去库存依旧是主旋律。以前国家是统一限贷限购，但现在已经明确鼓励需要去库存的城市，对深圳、上海还是有一定收紧。

从重庆这个城市来看，今年以来楼市虽然呈现先扬后抑的状态，但总体而言仍比去年要好。当去库存的政策出来之后，蓄势已久的购买力得到了爆发，加上沪深新政的风向影响，购房者的信心更足。

在庄泽宝看来，重庆下半年楼市会是稳中有升的态势，只是不同的区域会有分化。据中原数据显示，重庆商品房去库存大概还要16个月，住宅大概要9个月。

“重庆的市场并不好做，价格一直比较低，所以一般都是靠量取胜。”庄泽宝坦言，开发商要在市场的把握以及节奏控制上更加用点心。

中原集团统计的50个城市中，前5个月的土地出让金达到了7993.5亿元，同比增长了55.8%。庄泽宝表示，这除了开发商对市场的看好以外，也有补充土地的需求。

对于库存量也不小的商业地产，庄泽宝指出，已经投入大量资金和时间的企业，要懂得如何转型，从商业的本质去考虑，在产品的打造、后续的经营、团队的建设，或者跟专业的团队合作上花点心思，把商业资产盘活。

“商业地产更多是做一些资本运作，是做资产证券化。”庄泽宝指出，开发商在商业经营上的收益远比一买一卖的利润要高得多，商业的增值和品牌的塑造才是最终的归宿。

以下为观点地产新媒体对重庆中原总经理庄泽宝先生的采访实录：

观点地产新媒体：您认为下半年楼市趋势将如何发展？一二线城市和三四线城市在回暖潮当中是否会继续放大分化的差距？

庄泽宝：下半年会是趋稳的状态，不会像刚开始新政的时候那么猛。以前国家是统一限购限贷，现在已经明确鼓励成交，但鼓励的是需要去库存的城市，上海、深圳这些还是看得比较紧，不太可能会出现全国猛涨的现象。

过去这几个月市场是比较好，但实际上不同的城市表现也不尽相同。一线城市3月份以前成交特别猛，3月份以后就冷却下来了；成都重庆等二三线城市3、4月份特别好，5月份稍微淡一点，但总体上仍比去年好。

因为大部分城市还是供过于求的，全国来说去库存仍是主旋律。从全国市场来看，不同的城市还是会继续分化下去，未来持谨慎乐观的态度。

观点地产新媒体：重庆一季度成交特别好，4月份也因为春交会的助力，成交环比、同比大增，5月份开始成交冷却，但相对去年来说还是不错。为什么会出现这样的情况？除了大热的市场背景还有什么影响因素？

庄泽宝：总体而言，2014和2015年房地产行业并不算太差，尤其是去年的成交量还是很大的，但是相比于长三角、珠三角以及环渤海城市的高成交来说，中西部城市像成都、重庆以及西安等城市房价没涨，成交量还在萎缩。

今年去库存的政策出来后，重庆原本蓄势已久的购买力就凸显出来了，而且开发商一直在降价走量，虽然降得不是很多。所以就出现了这几个月的一波爆发，这一方面释放了一部分购买力，另一方面沪深新政的出台也对购房者产生了一定的影响，大家可能认为上海深圳调控之后也会在其他城市有类似的政策。

观点地产新媒体：重庆下半年房地产市场将会是怎么样的趋势？去库存需要多长的时间？

庄泽宝：下半年应该会稳中有升，一方面，沪深新政出台后二线城市看到风向，购买力会有所收敛，政府会进行相应的调控来维持经济的稳定发展。对于需要去库存的重庆来说，会延续相对好的态势，而且重庆的GDP增长排在全国前列。

另一方面，全国有分化，一个城市里面不同的区域也有分化，有些区可能之前供应特别大，有些区供应小，但是随着去库存，有部分区域已经去化得差不多了，开始站稳甚至有涨价的倾向，或者是回复到比较热的现象，这也会带动整个市场的气氛往好的方向发展，购房者看到这个购买信心也会足一点。

重庆今年商品房去库存大概还要16个月、住宅大概要9个月。

观点地产新媒体：从重庆去年的销售数据来看，销售前十中大多是外来房企，本地房企中能排到前十的只有一两个，您觉得为什么会有这种不同？

庄泽宝：这是一个健康的现象，全国性的公司或者大的企业，影响力和覆盖面会越来越大，在很多城市的发展也会越来越深入。但也不是说本地的房企就一定不行，而是很多本地中小企业慢慢退出市场，份额自然也变少了。

我们注意到，在重庆能够排在前列的的开发商也已经开始了全国性策略，或者是已经在其他城市有布点的，总体的量还是能够维持，比如说龙湖、金科以及协信。

但是有一定很关键的就是，重庆的市场并不容易做，不仅价格低，而且一般都是靠量取胜，所以企业在发展过程中要对重庆市场的把握以及节奏控制上用点心。

观点地产新媒体：中原集团研究中心发布，在统计的50个大城市中，前5个月的土地出让金达到了7993.5亿元，同比去年增长了55.8%，您怎么看待目前的土地市场？

庄泽宝：土地市场是一个领先指标，反映出开发商对后市的看法，如果他们不看好肯定拿地少，所以从这一点来说，开发商今年对市场的信心比去年好了很多。

另一方面，由于这两年都在低价甩货，去库存，特别是过去两年没有达到拿地的预期价格或者利润，所以需要补仓。

经过这么多年的发展，大家也比较理性一点，所以不会说像以前一样，抢完一线的土地又去抢二三线的。哪怕现在出现了地王，也是局部的现象。

观点地产新媒体：相比于地热的长三角，重庆就显得特别冷清，您认为这是什么原因造成的？仅仅是去库存，还是有别的原因？

庄泽宝：主要还是城市分化的问题，重庆的库存量一直比长三角大得多，所以开发商拿地也没那么积极；另一方面，重庆整个市场经济发展和购房需求不够旺盛。最重要的一点还是开发商整体战略思想发生根本性的改变，以前是一二三线都去拿地，但现在基本上集中在一线，或者有选择地进二三线城市。

作为政府来说，推地也会看开发商拿地的积极性以及现有的市场供应，这也是今年以来重庆很少推地的原因。

观点地产新媒体：商业地产热潮逐渐在消退，空置率高、去库存难等问题都开始显现，在这个热潮之后，商业地产还能收获什么？在商业地产领域投入大量资金和时间的房企要怎么应对这个变化？

庄泽宝：从乐观角度来说，商业地产热潮过后留下了很多商业，这对于城市的长远发展是有好处的，未来配套肯定很充分。

另一方面，商业地产的过剩不只是因为供应过多，而是消费模式发生了变化。所以未来不止是企业，整个社会都要买单。

商业的发展例如资产证券化以及国外很流行的REITs，在中国都是刚刚起步阶段，以往开发商都是慢慢卖，很少作为持有。所以在经营上怎么资产证券化，以及如何解决库存压力等问题，都给业界留下了很大的空间。

对于在商业地产领域投入大量资金和时间的房企，要懂得如何转型，既然卖不出去就要从商业的本质去考虑，该怎么打造产品，后续怎么经营，是不是要有自己的团队；或者是不是要考虑跟专业的公司以及投资者合作，让别人帮忙处理这些过剩的商业资产。

对于后续想进入或者是拿了商业地产之后还没做的企业，就要谨慎一些。不像以前，住宅盖完之后亏本还可以靠商业赚钱，但是现在商业不是拿来卖的，所以就要提前考虑。

观点地产新媒体：重庆商业库存量也非常大，解放碑和观音桥两大核心商圈在建的购物中心项目就有90万平方米，对于重庆来说，商业地产要怎么样才能突围？

庄泽宝：总体量确实是很大，单靠开发商很难去改变，还是要依靠整个城市的布局、经营调整，包括产业的调整、人口的导入、布局的完善，才能逐步把商业消化，或者是才能跟这个城市相匹配。

对于企业来说，要对市场、产品，以及所在区域的商业有所了解，从定位、规划上有自己的特色，或者有差异化的地方。而且商业不是卖了就一了百了，最重要的还是能不能盘活，经营好。

现在中国的商业仍处于一种初级阶段，也刚刚从盲目乱卖的时代进入到关注规划、产品定位及经营上面，商业地产更多是做一些资本运作，是做资产证券化，如果这一步走通了，开发商在商业地产的获益远远比简单的一买一卖的利润要高得多，整个商业的价值在于经营完以后的增值和品牌的塑造。

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