8月24日，国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划）成功发行，发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，创下国内同期限企业资产证券化产品发行成本历史新低。这一单产品创下了好几个“之最”，“国内第一单CMBS”、“信用等级最高的央企做担保”、“长安街上最优质的核心资产”、“同类产品发行利率的最低”、“第一次在资产证券化产品中出现了资产服务商角色”，有券商的朋友评价说这单产品完全可以当做BenchMark来看，因为国内几乎不可能找到比这更优质的资产结构。
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高和的这单资产证券化产品却还不是孤例。就在不久前，8月8日光大控股旗下光控安石和首誉光控作为管理人设立的“大融城资产支持专项计划”(“大融城REITs”)正式成立，将在深圳证券交易所挂牌，摩根士丹利华鑫证券为该单产品的全程财务顾问。该产品规模25亿元，其中优先级A档13亿元最终发行利率为3.8%，优先级B档3亿元最终发行利率为4.3%。要知道这单产品的底层资产是重庆观音桥大融城购物中心，是光大安石在2009年投资的首个购物中心，这单也给购物中心的持有者们带来一个福音：原来现金流是可以这样收回的！
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我问券商的朋友：为何是在当下这个时点，房地产的资产证券化突然有了爆发的迹象？他们给我的答案也很简单：货币超发趋势短期难变，利率仍会持续下行，债权收益将不断走低，风险却依然不小，在这样的背景下，具有良好收益现金流资产净收益率能稳定在4%以上的商业地产资产自然就成了很好的资产证券化底层资产。就这两单而言，不仅底层资产优质，发行主体也均为央企背景，都是信用等级最高，自然受到追捧。可以预见这仅仅是一个开始，更汹涌的资产证券化浪潮正在袭来！
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会有人感到奇怪，既然是明显的好事，怎么就让高和资本和光大安石这样的地产基金抢了先？其实哪里是抢先，熟悉这两家机构的朋友就知道，人家为了REITs早已准备了多少年！早在“中国地产基金元年”的2010年，高和就与盛世神州等中国地产基金的先行者们发起成立“全国房地产基金联盟”，我在还是早期沙龙阶段就结识了其中的很多人（也是后来“中国地产基金百人会”的主要成员），那个时候我们讨论的最多的就是REITs!金茂这单高和方面的操盘人周以升当时就在光大安石，大融城项目也是主要参与者，转战高和后更是一直在为推进资产证券化业务而不断努力（很荣幸，我曾和他并肩作战过一段时间，算是做了一点小贡献）。光大安石这边从开始就在为REITs的推出而做准备，不仅敢为天下先来用基金收购大家都发愁的购物中心，还专门入股了一家新加坡上市的商业地产公司，甚至组建了自己的资产管理团队（我的不少老同事就在其中），这在金融机构中是非常少见的。就是这么两家机构，在其它人都已经灰心甚至离场时，开始尝到了资产证券化风口到来的甜头。
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当我们用了差不多快两年的时间在关注“互联网+”所带来的“风口”时，差点忘了其实地产行业真正的大风口一直都在，那就是地产金融化叠加地产存量时代带来的大机遇！总体来说，我认为就是四大风口：城市更新！资产管理！消费升级！资产证券化！这四件事对应着四种能力，加起来就是当下做地产金融“投、融、管、退”四个基本环节的重点所在，城市更新考验的是投资眼光，资产管理考验的是投后管理能力，消费升级考验的是内容判断，资产证券化解决的是退出通道。看似没有提到大家以为最困难的融资问题，但是在“资产荒”时代，如果你能解决优质资产的获取、提升和退出问题，资金问题根本就不是问题！没看见就拿这两单的发行来说，都是超额认购啊！
毫无疑问，真正的地产基金时代已经到来！经过六七年的洗礼，真正接受市场考验的地产基金们已经做好了一切准备，尽管现在我们看到的资产证券化产品还不是真正意义上的REITs，但已经在无限接近！
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9月9日，佰仕会有幸邀请了五家已经成功发行房地产证券化产品的顶级机构（除了本文提到的高和资本和摩根士丹利华鑫证券，还有开创了首单准REITs产品的中信金石基金，以及天风证券和民生加银）同场分享，闭门会议，清一色专业人士到场，由实际操盘人现场解读他们的操盘经验，现场解答业内朋友最尖锐的提问！你是来呢？还是来呢？
这场盛宴你真的不能再错过了！
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