中国房价上涨幕后元凶究竟是谁?

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楼主 2020-06-29 16:00:18
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犀利观点

造成国内房价大涨的原因是较为复杂的,如果仅认为货币宽松是幕后帮凶就显得简单了。造成国内房价大涨的元凶除了货币宽松之外,还有房产税的缺失、地方政府人为推高地价,以及人民币汇率的变动。

2016陆家嘴论坛612日、13日在上海举行,央行原副行长吴晓灵媒体问及房地产有无泡沫等问题时,霸气反问记者:你买的起房吗?你觉得房价不高吗?吴晓灵的这个反问,恐怕代表了一大批买不起房的中低收入者的困惑。

在吴晓灵看来,房价上涨的幕后帮凶就是信贷增长。从1949—2008年全国信贷30万亿,而2009—2015年,涨了63万亿。也就是说用七年时间放了30年的两倍多的贷款。货币供应过多了,除了带来物价上涨,就是带来资产价格(特别是房价)的飙升。

实际上,随着央行货币政策新一轮的放松,自2015年年初以来,中国房价平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期,这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。而楼市股票的低迷不仅暗示着当前房地产复苏的不可持续,更是充满着巨大的金融风险。

其一,从表示上看,我国房地产贷款占金融机构全部贷款比重的20%。如果考虑到还有其他用途申请的贷款变相进入房地产市场,这一比例可能会更高。同时,近期各处央企地王频现,而买地建房更需要大量的信贷资金,开发商以三分之一的自有资金来撬动三分之一的银行贷款资金,这才促使了房价和地价出现暴涨。既然房地产行业的的资金主要来自于银行信贷,那风险肯定是很大的。

其二,过去房地产泡沫化虽然严重,但还不致于像现在加杠杆后这么可怕。之前购房者的买房需缴纳30%的首付,房贷金融风险应在可控之中。但今年初,央行将首付款调低至20%,同时一些涉房类企业也纷纷推出首付贷、过桥贷来支持无力购房者圆上购房梦。虽然首付贷等已被央行叫停,但是这种高杠杆的业务已从表面转向暗箱操作。

其三,货币政策越宽松越是助推了一二线城市的泡沫,而对国内的实体经济、三四线城市的去库存帮助不大。这就意味着,旧的麻烦没解决,新的泡沫又吹大了。中国货币宽松的流动性主要进入了虚拟经济,这对于当今急需要经济结构转型,以及给房地产去库存化极为不利。

笔者并不反对吴晓灵老师所讲的,货币政策宽松是助推国内房价上涨的主要原因,但是如果仅是货币政策宽松,恐怕也并不能完全解释中国房价一连上涨十多年根源所在。中国一二线房价之所能存在较大泡沫,除了信贷支持之外,还有房产税的缺失、外资的流入、土地市场人为的稀缺性。

首先,在缺少房产税前提下,等于是鼓励房地产投机炒作。尽管美联储前些年长期奉行QE政策,但是美国人持有房产的意愿不强,约有四成美国人只租房不买房。那为啥美国房价有所上涨,但不可能被炒上天去呢?

就是因为美国政府在房产保有环节上对投机投资者征收重税(通常在房价的2%左右)。这使得买房越多,缴纳的房产税就越重,而持有大量房产的人会觉得这是个累赘。尽管,中国政府在上海、重庆两个城市对增量房进行房产税试点,但由于税赋过轻、征税范围小而起不到任何作用。

再者,由于各级地方政府垄断土地市场资源,虽然通过招拍挂形式出让土地,但人为的控制土地的出让数量,使得土地市场的供应出现稀缺,这也是导致土地价格飙升、地王频出的原因。去年,深圳土地供应大幅减少,造成地价飙涨、房价也环比上涨了50%以上。

笔者认为,很多地方政府出于土地财政的考虑,人为的控制了土地市场的供给,导致地价的上涨,同时也推动了当地的房价上涨。如果加大对土地市场供应量,地价不可能炒上去,房价没有大涨的空间。同时,据媒体估算,地方政府的各项税费已占到总房价的50-60%,开发商的利润率其实并不很高。

最后,中国房价的持续大涨,与之前人民币持续升值有关。由于美联储前些年一直实行量化宽松货币政策,使得美元指数持续走弱,而人民币升值空间被打开,这让大量的国内外游资增持人民币资产。这样游资既可以享受到人民币升值的利益,也可以获得内地房价上涨的好处。所以,房价的持续大涨,也与美联储的货币政策、人民币汇率升值有关。

自去年第三季度以来,由于人民币经历了数次贬值,国内外游资正在逐步抛弃人民币资产而离开中国,若不是我国央行货币政策的持续宽松,以及给房地产加了高杠杆率,恐怕现在国内房价也很难在如此高位长期运行。

造成国内房价大涨的原因是较为复杂的,如果仅认为货币宽松是幕后帮凶就显得过于简单了。造成国内房价大涨的元凶除了货币宽松之外,还有房产税的缺失、地方政府人为推高地价,以及人民币汇率的变动。如果忽视了其他几个因素,只说是货币宽松,那资金完全可以流向其他的资产领域,而非房地产了。

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