马光远：房产税，悬在中国中产头上一把剪羊毛的利器

发表于讨论求助 2023-05-10 14:56:27

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房产税，悬在中国中产头上一把剪羊毛的利器

文 / 马光远

最近被两则房产税的消息刷屏：

一是11月1日下午，一则《成都市地方税务局发通知，房产税真的要来了》的文章引发很多人的关注，文章引用成都地税局在的一则《关于做好房产税、城镇土地使用税申报纳税工作的公告》，公告指出：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人缴纳。征收税率为，按照房产原值一次减除30%后的余值作为计税依据，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入作为计税依据，税率为12%。很显然，这里的房产税不是我们现在讨论的“房产税”，这是1986年的《房产税暂行条例》里规定的房产税，而且对住宅实行免征。令人感到好笑的是，居然有很多高端人士和媒体也在传这个消息，所成都开始征房产税，这种乌龙，实在太低级。

第二个关于房产税的消息确实是我们现在热议中的“房产税”。11月4日，财政部部长楼继伟表示，房地产税等税制改革正在积极推进中。与此同时，，认为这预示着完善房地产税征收的主要障碍将被清除，下一步的税制改革工作将一触即发。“积极推进”、“一触即发”这些字眼出现在媒体的分析和报道中，给外界的感觉是房产税很快就要征收。

这又是媒体搞的乌龙。楼继伟说房产税“积极推进”，这话没有错，但这不等于房产税很快就会出台。十八届就房地产税的改革提出了总体要求，。但列入立法规划不等于很快就会出台。在中国，很多立法，都是经历很多年的博弈才会最终提交立法程序，立法时间在十年以上的比比皆是，而经历10年仍然遥遥无期的也不是少数，比如《民法典》，考虑到房产税的复杂性，房产税的立法如果周期在10年以上一点都不会让我惊讶。

可惜我们很多媒体很不专业，热衷炒作，不要说不动产统一登记还没有完成，即使完成，房产税的出台面临的障碍仍然很多，怎么能不专业的就武断“主要障碍已经清除”，出台“如箭在弦”呢。

大家都知道，我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零，属于没有必要考虑的因素。退一步，即使出台，就真的能起到降房价的作用吗？将降房价的希望寄托在房产税身上，是实在太傻太天真。过去关于房产税的文章我写了很多。大家可以去查阅。最近一些专家在接受媒体访谈时，又提到房产税会抑制房价上涨，。

关于房产税究竟能不能起到抑制房价的作用，征收房产税究竟为了什么。先从中国房产税出台的前世今生说起。

众所周知，中国的房产税，最早源于多年前的物业税，而当初进行房产税改革的初衷，和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的“不动产税”。

在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，繁杂程度在全球独一无二，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，保守公众的诟病。

基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

十八届又悄然把房产税改为“房地产税”，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有明确房地产税征收的目的。

但总体而言，可以认为，房产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系而不是简单的加一种税。

其实在过去多年，随着坊间流传的各种房产税版本的出台，民众隐隐感觉到，按照这些版本，房产税根本无法起到平抑房价的作用。以税率为例，不管是1%，还是0.5%，和目前房价的涨幅根本不能相提并论，甚至和CPI的涨幅都无法企及；如果再看征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例，而那些真正富有的阶层而言，房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以让他们感受到冷冷的杀气。

对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。

特别是，明确房产税的征收目的非常关键：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源。

要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。

如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。

从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在60%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。

从国际上来看，关于房产税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，可谓地方财政收入的第一来源，在这个意义上，很多国家地方的财政都是“土地财政”，但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报，这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且，英国地方政府并不是无限制的征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。