3年内房地产税不会出台，但这3种投资者要当心！

钱耳朵（wealthear） | 供 稿 

正和岛（zhenghedao） 深圳新浪乐居| 来 源 

每次讨论，都重复第一个焦点：房地产税究竟能不能降房价？

房地产税在上海和重庆进行了试点，有研究结果显示：上海、重庆两个城市的实践表明，房地产税对抑制房地产投资效果还不明显，甚至有分析指出房地产税对抑制房价基本无效。

但这种观点立即得到反驳，央行货币委员会樊纲称：＂认为房地产税不管用，这违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房地产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷危机了房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。”

同样，，房地产税降房价是毫无疑问的，房地产税法正在制定工作之中，关键是要选准出台的窗口。房地产税有两大功能，其一就是解决＂房子是用来住的，不是用来炒”的问题。

然而，公众得知加快房地产税立法的消息后，第一反应是房价要降了。对此，全国、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，“不要指望房地产税出台后房价应声而落，它对房价的影响更多是遏制肆无忌惮的炒作”。可能会有一些区域的楼市有这样的预期改变，出现一个回调，但总体上改变不了。我国城镇化进程还有很大空间，中心区域的楼市均价是一个上扬曲线，这个基本不变”。

房地产税涉及到诸多税种，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税，相互牵连在一起，房地产税开征就要求政府必须做一场大手术。

，目前的房地产税试点方案在法理上是相悖的。房地产税征的税基包括房价的全部，而房价里面土地使用权转让这部分占的比例很大，根据各地情况，至少占到1/2甚至2/3。土地不是居民所有的财产，居民只是70年的使用权，不是土地所有者。现在试点的房产税把土地这部分也纳入整个房屋的价格里了，对居民支付的土地使用的钱再征一个财产税，这在法理上是不通的。

。但上面的几个问题，必须得有新的方案，按照现在的试点方案，恐怕很难得到公众的信服。我们在微信后台看到类似的反驳，一位叫“海浪”的读者留言：“要争（征）房地产税—先解释产权问题！70年！50年！怎么回事？东西都不永久是我的，怎么交税？”

而贾康认为，房地产税立法难，在于有不同的意见，有阻力，需要凝聚各方共识。在内部的讨论，法理上的障碍是不成立的，但会有一些别的说法。改革到了深水区，触动利益比触及灵魂还难。

各方有不同的意见，需要通过加快立法来解决。要理性表达社会成员不同的诉求，通过大家理性的讨论来形成最大公约数，争取最后落到立法条框里，对接到可操作层面的具体表述上。如果等民间讨论有了共识后，再进入立法，那要等很久，一定要进入立法，通过税收法定的程序，来凝聚最大公约数。

未来推进房地产税改革，仍需以渐进的方式来推进。全国建立的制度框架，适当柔性切入很有必要。比如到具体操作层面，究竟是普遍征收，还是首套房免征，或者按人均多少平米扣除，或者为了避免引发离婚潮，退到更宽松的条件等。这些问题，要赶快进入立法过程，汇聚有建设性的意见。

完成房地产税立法后，由于它是地方税，应该允许不同地方执行上有差异。比如税率不应该全国统一，应该给出一个区间，让各地决策后形成具体税率安排。再比如说，现在房地产市场“冰火两重天”的格局，可能若干年以后还会存在。未来，是否可以考虑让市场火爆的地方，先开征房地产税；需要去库存的地方，暂时不动。

尽管房产税从立法到实施道阻且长，但有“房子用来住的，不是用来炒的定位”，房产税有望会加快推进。其次，从财税改革角度看，。在分税制下，，，因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求，房地产税就是一个重要的平衡手段。

从时间上来说，十八届对房地产税的表述，至少在2020年房地产税的框架应该初步形成，并在全国一些重要的区域和城市开征。全国全面开征可能还需要一个过程。仅从房地产角度来说，能够抑制短期投机。重庆对“三无人员”的二套房开始征收房地产税变为对一套房征收，作为阻击炒楼的重要措施，很快起到了稳定重庆楼市的作用。也有代表认为，当下环京的炒作也可以开征房地产税来抑制，不妨来个实验。

然而，目前，三四线去库存依然任重道远。如总理政府工作报告提及：目前三四线城市房地产库存仍较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。所以，去库存也是政府工作的优先级，这时推出房地产税显然不利于社会预期的引导。整个房地产业拉动了中国大约国内需求的四分之一，如果去年经济没有房地产市场一枝独秀，难言保持对房地产市场的信心。所以，房地产税推出的时机也应当在经济L型探底企稳后，经济增长转型有所起色后推出，至少是整个房地产市场去库存接近尾声。

房地产税开征将是大势所趋，从国际上看，不仅是发达国家，很多发展中国家也相继推出房地产税。房地产税对于财税改革，建立房地产长效机制，抑制楼市炒作投机必不可少。虽说3到5年之内不用担心房地产税开征，但未来有以下几种情况的投资者可要注意：目前仍然囤积多套房子、承担巨大债务的炒房者，盲目购买了旅游物业、养老地产的人。在这种情况下，投资者必须考虑合理调整家庭的资产配置。

什么是房地产税和房产税？

在我国现行的税制体系中，并没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税在国家层面一直强调是“房地产税改革”，实际上也就意味着这不单单是推出一个新税种，而是作为我国财税制改革的一部分，对现有房地产税制重新设计。

房地产税法预计会什么时候实施？

现在官方对外只是说房地产税的法律草案形成了，具体什么样的方案尚不明确。需要注意的是在2007实施的《物权法》，其草案是修改了8次才最终形成表决稿予以通过。像房地产税这样涉及到广大老百姓利益的事，应该是全民讨论的。目前说的草案也只是个雏形，需要反复的调研论证，听取专家学者等不同阶层人的看法。

，，应该不是单独增加或减少一个税种这么简单。房地产税肩负的历史使命不单单是我们关心的能不能讲房价的问题，、公民个人私有财产的保护、调整贫富差距和建立房地产市场平稳健康发展长效机制等问题。

房地产税推行难点在哪儿？

房地产税要在全国范围内征收，首先面临一个问题是我国的土地所有权的二元制机构。依据我国的宪法，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这是目前在法律层面上看，房地产税迟迟不能推进的一个重要因素。现在社会的各个方面都在解决以往二元制留下来的历史遗留问题，我相信不会在房地产税的征收上重新明确按照二元制的模式征税。

对于通过征收房地产税降低房价的观点，首先必须是大面积征收房地产税，迫使名下有很多房产的人抛售房产，增加社会房产的供应量。但是不容忽视的问题是，在我们国家房产的性质是很复杂的，除了可以自由上市流通的商品房以外还有大量的其它产权形式的房产和小产权房。把正规的商品房价格降下去了，反而是那些没有被政府登记和监督管理的其它房产价格提上来了。这不应该不是大家想看到的，也不应该是房地产税想要达到的社会效果。

房地产税理论上是可以达到调节贫富差距目的，可是现实中限购、限贷也能控制房价。实际效果呢？不少人通过借名买房、公司买房等方法，轻而易举地突破了限购限贷限制。大城市里面为了买房已经形成了离婚潮，会不会因为房地产税的开征，会有很多人为了省这房地产税而选择不结婚或离婚呢？

我个人认为。2016年5月1日营业税改为增值税后，地方政府在这次改革中减少的部分如何弥补问题。从在长远的看，如何应对随时可能失灵的地方政府土地财政问题，也是考虑的重点。

我们离房地产税还有多远？

根据税收法定原则，明确税种、纳税人、征税对象、计税依据、税率和税收征收管理等税收基本制度只能由法律规定，而目前相关的配套工作还没有推进。

现在广大农村也开始进行不动产的确权颁证工作，但是要彻底解决土地二元制结构还需要时间。现在连土地使用权到期以后的自动续期是不是还要收费，还没有个明确的说法。在这些问题没有达成共识前，谈论出台房地产税，为时尚早。

在我国房价居高不下的情况下，开征房地产税老百姓喜闻乐见，是基于认为开征后会降房价的考虑。应该说房地产税在开征后的短期的确会抑制部分的投资性需求，但是在供求关系不改变的情况下，把房价下降的希望寄托的房地产税的出台上有点不现实。

附：上海、重庆房产税细则

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