房地产究竟去往何处?兼谈一二线城市暴涨之后的投资机会

-回复 -浏览
楼主 2020-11-25 15:43:37
举报 只看此人 收藏本贴 楼主

        近一年来,房地产是贯穿始终的一个热点,无论是金融大佬,还是坊间的市井小民,房价永远是一个经久不衰的话题,是啊,从大的方面来看,房地产关乎中国经济的发展,从小的方面看,关乎小老百姓的最基本的生活需求!岁末年初,随着中国一二线市场的最后一个房价洼地,重庆市黄奇帆市长卸任形成的房地产投机而达到了高潮,迫使政府最终出面发话:房子是用来住的,不是炒的!旋即,地产教父任志强先生又出来发话:房地产仍然供不应求,未来房价继续涨!谁对谁错?谁有理?任先生作为地产界永远的多头,已经连续对了10几年了,这次他的判断是否继续正确?那么我们就来推理推理! 

     一.对房地产未来的基本推演

         首先说说第一个观点:房子价格由成本和两个因素交叉影响而形成。

         我们先来看看,北上深房价这么贵,那房地产企业是否获得了暴利?我查看了几个排名靠前的知名房地产企业的报表,如万科,净利润率9%,绿地,净利润率3.5%。这并不是一个暴利的行业,房子卖一两千万一套,地产企业也还是赚不到大钱。

         房地产企业的主要成本如下:购地费用、税收费用、建造费用、财务费用和其他费用。我们所看到的房子,北京、深圳、贵阳的,2000万的房子和200万的房子,其实用的材料也就差不多,建造成本差异不大,现行物价下,最多3000一个平方,造成各个地方之间房地产差异最大因素还是购地费用以及衍生出来的其他费用。影响房子定价的第一个因素就是自身的成本,我看了下,北京的房子延庆,大兴的楼面地价都是四五万一个平方了,这种情况下,地产公司只有把价格定到10万元以上,才会有合理利润。在正常的经济环境下,地产公司是难以把价格降下来的,难道还寄希望地产公司把价格降到5万?如果硬往下降,那房地产企业只有不赚钱了亏损破产了。这也是为什么房价这么贵,地产企业仍然没有暴利的重要原因,所以第一个因素就是成本决定房价的价格中枢,成本在那里摆着呢。

         第二个因素就是需求和供给的关系,需求在那里摆着呢。在市场经济中,供给和需求是天然的对手盘,供大于求则价格下跌,供小于求则价格上涨。北上深为什么价格这么贵?供给严重不足,重庆为什么之前不调控房价这么低,还是供给充足嘛。2016年,重庆市供应住宅建设用地面积915万平米,而深圳呢?仅19万平米。差异之大,让人惊讶!北京也不到100万平米的供应量。从需求端来说,上海、北京、深圳是全国人口流入最大的城市,上述三大一线城市,平均外来人口数均超过700万人,而重庆不到200万人。通过以上数据,我们可以清晰的看到,北上深的房价的坚挺和上涨是非常具有现实基础的,并不是房地产企业刻意而为之。需求在那里摆着呢。我之前都非常纳闷,2000万元的房子,谁来买?谁买得起?其实多了去了,全国的购买力都在往这几个城市走,就算700万人之中5%的富裕阶层能掏出几百万付首付,那么那点可怜的供应量,也满足不了这几十万人的购房需求啊。

         因此,我们通过以上分析,可以得出第一个结论,一线和部分二线城市房价的坚挺,那是有现实基础的,我认为未来房价是否下跌,取决于政府是否用市场的手段实现软着陆,单纯的行政命令,逆市场经济规律,只能造成房地产企业的破产和更多的人买不起房子,适得其反。从目前来看,我看不到一二线房价整体往下的趋势,除非是系统性风险来临。从短期来看,政府的行政命令造成了需求的短期压抑,成交量必然会下跌,但是从长期来看,城镇化未结束,一二线城市的需求不会消失,长期需求必然会存在。

         再说说第二个观点:房地产的结构性分化将会是一种趋势。分两层意思来理解,第一是一二线城市与三四线城市的分化。一二线城市的价格将继续坚挺,最重要的还是需求的存在,只要是人口净流入的城市,或者是供给小于需求的情况下,房价不会垮。从目前来看,人口将会继续流入一线城市和大部分二线城市。而三四线城市,一方面由于人口不断的流出,另一方面由于需求小于供给,因此房价至少不会大涨。二是各城市内部的分化,即有各种档次和价位的房子存在,从目前我所居住的城市来看,核心地带的房子已经是偏远地区的房价2-3倍,大开发商的楼盘是同地段一般开发商楼盘价格的120%以上。在重庆市发布最严厉的限制炒房的政策之后,媒体公布的数据是重庆整个房价是上涨幅度很小,但据实地调查了解,不尽然。不少优质楼盘,地段好的楼盘基本上涨50%以上,而且开盘就售罄的不在少数。但同时,一些偏远地段的楼盘仍然是不好卖,还存在主动打电话推销房子的情况。

         通过以上分析,可以得出一个基本的结论。即政府的说法“房子是拿来住的,不是来炒的”和任志强“房价还会继续上涨”的论调,其实都是对的,并不矛盾。政府的做法是想抑制短期的炒房,即把投机需求抑制下去,当刚需和房地产的成本决定了房价不可能大幅度的下跌,而任志强的论调是通过需求和供给的方面来说明一二线城市的房价还会继续上涨,即使是抑制了投机,刚需也还会把房价继续维持,因为供给不足,除非政府大量供给土地。我也很认同这样的观点,重庆这么多年,没见过限购,也没什么行政政策,就靠大量供给土地,把房价控制在一个很合理的区间范围内。

         二.对未来房地产投资的思考

        分成两个层次来说吧,一方面是对于投资房地产实体的思考,另一方面是对于未来哪些房地产的股票值得投资吧。

         第一是对投资房地产方面吧。政府说了,房子是用来住的,而不是用来炒的,这个是分析的前提。回归到居住属性后,我认为房地产永恒!永远都会有需求!一方面,我认为一线城市经历这么大的涨幅后,在政府这么强烈的调控下,短期再大涨的可能性很小,而炒房却存在资金成本,时间耗不起,但作为闲置资金长期保值增值,我觉得还是可行的。因为闲置资金是没有成本的。对于具体的购买哪些房子好保值增值?我认为注意两点,一是一定要买大开发商开发的房子,地段好的,环境好的大楼盘,这样的房子,随时都会有需求,即使是五年十年后,房子的户型和环境都不会落后,也会有人要来买。目前全国全年房地产销售收入不到10万亿,恒大和万科超过3000亿,占比也仅仅3%。未来开发商将会非常分化,资源越来越向大开发商倾斜,我相信排名靠前的开发商市场占比将会越来越大,未来出现年销售5000亿元,8000亿元甚至出现10000亿元的房地产企业,时间都不会太遥远。二是慎用杠杆。用杠杆的人,其实大部分就是投机客,博的就是短期房价上涨,因为用杠杆就会涉及到财务成本,如果上涨的收益都覆盖不了投机收益,那就是适得其反了,而这种情况,在未来会现实存在。如果单纯的投资,还是建议慎用杠杆,房子用来投资的话,我认为只要买第一点所述的房子的话,长期持有是大概率事件是可以超过通货膨胀及社会平均投资收益水平的。可惜在这个社会上,大部分是想短期投机而并未想过在房子上面长期投资的。

         第二是来推荐一只值得去投资的房地产股票。首先我们来定义下选择什么样的股票,如果是大资金,万科之类的股票是很值得投资的,因为每年的股息收入都很稳定。但因为其盘子太大了,现在市值两三千亿,再大涨实在是难,而且万科经历了这么一个风波,基本成了庄股,建议还是不要碰了,我有一同事,从上世纪90年代开始买入万科,持有到现在,赚了几百倍,已经实现了财务自由,但现在的万科,早已过了高速成长期,在上面可以赚稳定钱,赚大钱就算咯。另一方面,很小的房地产公司,我们也不敢碰,从我们的判断来看,市场上已经没有小房地产公司成长的土壤了,那么我们既要享受稳定的红利,又要享受高速成长带来的戴维斯双击的机会,就只能从中型房地产企业中去寻找了。我还真找到一只值得进一步深挖的股票,这只股票就是新城控股。新城控股是深耕于长三角的一家房地产企业,目前公司发布了2016年的业绩预告,预计全年实现销售收入650亿元,同比大增104%,利润突破18亿元,公司全年拿地达到了539亿元,维持了未来进一步高速增长的基础,我认为2017年突破800亿元甚至1000亿元的销售收入都有可能。最关键的一点是,目前公司估值不高,市值尚不到300亿元,未来增长可期!


富力城房价
我要推荐
转发到