限购限贷最大的意义是——让房价飞得更高、更稳！

文/新浪财经意见领袖专栏作家 赫荣亮

2016年国内房价一直在上涨，汹涌澎湃的中国楼市，推动北京、上海、深圳等城市住宅价格已经超过了日本东京，直逼香港和新加坡。如目前在售的东京住宅价格在6.5-7万人民币/平米（相当于北京二环路内的次新房），而北京同等区域的次新房售价已超过10万/平米，更令人惶恐的是，偏远的门头沟区域已经出现了售罄的5万/平米楼盘，不由得发出天问，中国房地产价格会涨到何种程度？

高房价受益了谁？

如传统行业难以摆脱被互联网“加”的宿命，而只要在地球上发展，任何产业都逃脱不了房地产的影响。只不过互联网带给传统行业的是颠覆性革命和正面提升，而房地产价格上涨则是对实体经济形成负面冲击。

高房价下，有受益者。第一位收益人是地方政府。近年来，国内地方政府陷入债务危机，，在2013年6月，地方政府债务余额17.9万亿元，而瑞穗证券估算，中国地方政府债务规模已达到25万亿元，超过德国经济总量。当前，大中城市房价轮动上涨，作为城市土地的唯一所有者，表上资产暴增，随之收益也将大有保障，七八月份各地“地王”毗邻产生，已经让地方政府赚的盆满钵满。

由此，经过这轮房价暴涨，地方政府成功实现了债务解套，转嫁给购房人群。统计显示，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，而按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%，而2015年仅为28%，2011年、2012年都在20%以下。2015年底的中国居民房贷收入比高达0.46，，而美国次贷危机时期这一数字为0.5。

当然，具体城市有差别，但房价上涨的是大多数。国家统计局发布2016年8月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况，上涨城市达到62个。一言概之，东部地区和部分中西部地区，城市地价的上涨已经足够覆盖债务，而地价没有上涨的地区，主要东北三省和山西省。

第二位受益人是持有多套房和大量商业地产的群体。尤其在房价暴涨的大中城市，成功购买几套房产，就实现了财富翻倍，而杠杆效应撬动多倍放大，此时如果再抛售一二套房产，很轻松实现了人生财务自由。君不见每一轮房价大涨后，在伦敦、温哥华等华人生活圈的房产交易量就会暴增，现在人民币国际化加深，兑换渠道顺畅，这轮房价上涨后将引起新一波华人海外置业潮。

高房价伤害了谁？

在当前政府所得份额占房价70%的背景下，讨论房地产就要分析房地产中的政府行为。从根源上讲，土地垄断供应形式和税制结构不合理为房地产价格高企提供了支撑，以土地出让金形式存在的地方财政收入，房屋在持有环节没有额外支出，这就形成了鼓励持有房产政策氛围。

一个比较清晰的事实是，以土地出让金形式出让土地，本质是一届政府征收了后续七十年的税收，而地方政府要想土地出让金有保障，重要前提就是当地房价保持在一定的高位。从这个意义看，当前各地积极实施的限购和限贷政策，将需求平稳化，居民置业需求后移可以让房价飞得更高和平稳一些，从而保障在土地出让市场有一个好收成。

高房价的直接承受人是买入者，大量中青年裹挟父辈本金购进大中城市房产，背负高额负债。而高房价最终戕害实体经济，导致经济脱实入虚。一是抬高了制造业成本。中国作为制造大国，全世界产品制造基地，源源不断向全球输出消费品，但目前中国制造成本直逼美国，导致产业空心化加剧，将动摇制造业的立国之本。比如，东南地区诸市“腾笼换鸟”产业升级，培育先进制造业，但地价在一年之内就翻番，接续产业进入直面高房价挑战；而近期成都、西安等西部地区房价上涨，将阻碍东部产业向西部梯度转移。

二是提高了服务业成本。人们衣食住行的生活成本直线上升，城市商业被高端化和奢侈化。比如因BBC报道走红的上海“阿大葱油饼”，老板阿大直言，再小的铺子也要两三万一个月，房租太贵根本无法经营。

房地产税是压倒房价的稻草？

房价脱离实体经济上涨，不知道它会飞多远，但知道终有落下来的一天。目前，政府已经意识到了土地出让金的集中征缴方式，属于杀鸡取卵的短期行为，收益是建立在房价维持高位基础之上，不利于整个国家经济发展，，政府也在试图转变，用保有环节税收来取代土地出让金。

近期，各地“地王”频出，可以看到，土地出让金依然是地方政府较为轻松的财政收入获取方式，但随着城市新增用地不断减少，大中城市存量房交易量开始超过一手房，进入城市更新阶段，地方政府增加持有环节税收，采用房地产税形式，可以为政府运营提供接续资金。目前大中城市中，在2010年前后，北京、上海和深圳等一线城市的存量房交易量已经超过一手房交易量，有报告显示，目前一线城市的存量房交易量是一手房交易量的4倍左右，进入2016年，宁波、东莞和重庆等二线城市的存量房交易量开始超过一手房。

未来征收房地产税会以什么样的形式出现？在房屋所有权归个人、而地权归地方政府的背景下，未来房地产税将继续以地权的展期为核心。

现在，在房地产市场比较混乱，一手市场和二手市场交易共存，各种不同年限和不同土地类型的二手房产交易共存，如北京老旧城区的住宅并没有因为其土地证的年限不同而体现出明显的价格差异。而以地权为核心开征房地产税，将房地产税和土地出让期限（一般产权50-70年）相互联系起来，针对不同使用类型的土地使用权的展期，制定出一套系统方案，按照一定标准计征房地产税。

当然，长期存在的土地出让金问题，会让房地产税显得复杂。政府会采取“贿赂”大多数人的办法，甄别征税，如对房产需要续期的每个人和每个家庭，享有一定的免税面积，将足以覆盖大多数的首套房，从而有效缓解了大部分人的征税阻力，其核心是对二套房以上房产征收5‰-2%的房地产持有税。

由此，房地产税已在政府计划之内，将打击囤房人，推动其抛售房产，从而改变中国地产格局，相信那时候国内房地产市场合理性会向国际靠拢，房价将回归正常。

(本文作者介绍：赛迪智库副研究员。)