房产税真的要出了？那么房子真的就不能炒了

文：Victor刘磊

媒体又把房产税炒热了！北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议，他预测：，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

房产税离出台又近了一步，很多人都觉得这大概是“狼来了”，早就说要出台，却总是雷声大雨点稀。其实这也是正常的过程，毕竟关涉国计民生，要慎之又慎，另外涉及面太广，总要一点点试探。

为什么要出台房地产税？现在时机真的成熟了吗？决策层强调“房子不是用来炒的”，恰恰表明了出台房产税的决心和时机。中国房价在过去十多年里为什么快速增长？因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿，到了去年已超155万亿。其间增长了十倍还要多。因此，中国老百姓抢购房子，是在通胀的阴影下，在没有其它更好地对抗通胀的投资股工具下的行为。

当然，也有人怀疑房产税会起到作用吗？据测算，假定房地产税全面征收且税率定为1%，那么导致房价下降的幅度为房地产税率和资金贴现率的比值。按照现在贴现率为5%计算，我国房价将有20%的跌幅。考虑到通货膨胀等因素带来的房地产的升值，那么房价跌幅至少会有10%到15%左右。如果税收普遍征收2%，那么好了，只有傻瓜才会把巨量资金投入在房产中——那时，房子终于不是用来炒的了。

当然，指望房价暴跌抄底的，恐怕也会失望。决策层也好，实际情况也罢，即便对房价深恶痛绝的人，面对房价大跌，都笑不出来；所以，房价可以跌，但不能暴跌，那就不叫调控，而是危机了。

至于房产税对于房价的影响，大致可以推测出有三种情况。

一、如果投资房产的收益率高于房地产税，那么房地产还是会作为重要的投资工具；但是，由于有税率卡着，房价不会像之前那样，大起大落，涨到人心碎了。毕竟投资一两套房，就从过去的房价增长看，刨去贷款利息和房产税，还是有些许收益的——不过，如果囤十套、二十套房，就另当别论了；没有人囤房，房价也就不会被推到一个离谱的地步了。

二、货币宽松时期，对付通胀还是靠房；不过就不会像现在这样乱买房，未来房产市场会进一步分化；不仅仅是一线城市和三四线城市的分化，也会有同一城市中老房子和新房子，好户型和坏户型，学区和非学区等房产的分化，因此，房产投资更加复杂，更少的人盲目入市，从而避免了一涌而上推得房价猛涨的现象。

三、租金回报率将受到重视，租金回报率是否能够超过同期限无风险收益率，是决定房产交易的重要因素，事实上，看看现在已经征收税的商业地产，未来房产税推出后，住宅地产也就是这个模式了。

综上，从长期来看，房产税的落地将使房价将受到房屋供给和需求关系度、GDP的持续增长、失业率、房屋空置率、以及银行信贷政策、货币政策等方面的影响，而不是以投机为乐趣的炒房人就可以将房价推高；未来“房子不是用来炒的”可能真的能实现，房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中。

作者简介

中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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