帝都房价崩盘在即?北京版“八万五”真相

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

来源:毛有话说(mao-talk)  作者:释老毛


近日,北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》:今后五年供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。五年内全市安排的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求,包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。

 

与之协同,住建部和国土部启动房地产供给侧改革:凡是库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏;6-12个月的,必须增加供地;18-36个月的,减少供地;36个月以上的,直接停止供地。

 

一、北京版“八万五”计划


消息一出,瞬间刷屏,被很多人解读为类似于香港的“八万五建屋计划”,甚至喊出“崩盘论”。1997年之前香港房价连续上涨,,计划每年供应不少于85000个住宅单位,当年香港建成的住宅单位是64400个。2000年“八万五”住宅面市,结果时移世易,香港赶上1998年东南亚金融风暴,房地产泡沫破灭,加大供给是雪上加霜,房价一路低迷,直到2003年“非典”,砸下一个百年大坑。

 

按说房价下跌,应该万民欢喜吧,其实不然,香港市民恨死这个“八万五”计划了,导致了老董民望大跌,。李嘉诚说过,房价再怎么涨,也没人跳楼;但房价一跌,肯定有人跳楼的。信哉斯言!因为一个城市,平常发声大的是买不起房的年轻人,而沉默的大多数是有房供房的业主们。香港房价深度腰斩,导致大批购房的中产阶级业主沦为“负翁”,负资产一族,因为房屋总价跌破了首付,而房贷必须按时偿还,这意味着,一套房屋,债务已经超过了市值。房价涨,政府挨骂;房价跌,政府更被骂成筛子。后来,香港政府逐步淡出“八万五”计划,大幅降低了住宅供应数量,现在香港房价超越1997年的高点,创出新高。 


二、房地产供给侧改革


几年前上一轮调控时老毛君就说过,平抑房价只需八个字:“放开土地,管住货币”,天下大定。放开土地不仅是加大供地,还包括农地自由流转、小产权房合法化,陈志武教授匡算过,土地改革将会增加40万亿的民间财富,推动中国经济突破L型新常态。北京五环外还有大量农田,香港新界也到处是农田绿地,为什么不开发?跑到一百多公里外建个新城开发也是不符合资源最优配置,今年光毕业生就有13万意愿留京,靠打击需求抑制房价是自残式调控,凸显政策之荒谬!

 

前几天有一篇文章非常靠谱,臧大为先生的《中国为什么要控制北京上海的人口,明明还有很多土地可以用于建住宅?》:


  1. 北上广房价居高不下的主要原因之一是04年以来住宅建设用地不断减少


  2. 中国一线城市与东京、洛杉矶等真正的超级大都会比,无论人口规模、密度和开发程度均有明显差距,以北京为例,北京建成区面积仅2000平方公里左右,还有大量的未开发区域可拓展;


  3. 一线城市不应该机械的受限于耕地保护政策,至少应该学习重庆的地票耕地置换制度。

 

其实,除了北上广深雄一线城市之外,中国居民每家住house、town house是完全可行的,也普遍买得起,不是土地而是思维禁锢了,让老百姓以为自己只配住鸽子笼。

 

如果前年就加大供地对冲,15-16年可能不会出现那么疯狂的房价井喷。现在北京市政府终于醒悟,供给侧改革是大好事:政府卖地有了天量城市开发资金,购房者有了买房机会,开发商有了巨大的行业空间,供需两旺,三全其美。北京房价上涨势头被遏制,但暴跌不太可能,就算跌回15年的价格估计也没大希望。房价将长期盘整,四环内已无地,二手房被冰冻,缩量稳价;五环外六环一带新盘放量,恐怕这是政府给的最后上车机会了,否则未来只好去开发大雄安喽! 


政府调控终于开始靠谱。房地产调控从抑制需求,转向增加供给。房地产行业只能靠市场手段疏导,而不能靠行政手段打压。如果这个弹性土地供给机制能够形成长期制度的话,那么对房地产业将构成长期利好,因为不再恐慌拿不到地,也不再被逼玩命抢地王,整个行业的逻辑就顺畅了。

 

真正做房地产的,不是炒房团,炒房团希望房价永远涨,而房企并不希望房价一路高涨,因为房价高涨,土地紧缩,最终土地涨幅会吞噬房价的涨幅,房企赚的是从土地到终端房屋消费之间的开发价值;炒房团赚的是二级市场房价波动的差价。

 

三、北京供地算细账


北京版“八万五”被媒体叫出崩盘论,也是危言耸听,言过其实,听老毛给你细算一笔账。如果认真解读数据的话,北京市加大供地是对2016年紧缩地根的一个调整,但远远谈不上大雨倾盆,不解渴,想要复制香港“八万五”的威力恐怕很难。因为香港房价大跌与其说是“八万五”,不如说是98年东南亚金融危机的后遗症,加大供地只是加剧了下跌的趋势,而非Rain Maker。 


从历史的五年供地计划总量来对比一下:2012年政府公布的2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划是9300公顷;2017年政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是是6000公顷。现今的5年住宅供地计划,比起2012年时制定的的5年住宅供地计划,其实总量是缩减的,减少约1/3。

 

拆解分析一下本规划:未来五年新增150万套,除去租赁房50万套,剩下100万套产权房,平均下来一年就是20万套。让我们回顾一下近几年的数据:


2012年123036套;

2013年118950套;

2014年99024套;

2015年76561套;

2016年140356套。


之前五年共有557927套新增住房,平均每年111586套。粗看2017年产权房供给翻了一倍,是不是要屌炸天?别捉急,不要忘了,目前的市场有三个因素作为变量:


第一,二手房大幅减少。


新近升格的房地产调控,处女贷,对二套房狠下杀手,杀的主要是改善性购房需求,就是很多中年中产的换房大计。改善性需求是卖一套再买一套,现在突然冷冻,不让他们买了,也就不会再卖手里的存量房。供需双减,极度缩量,政府冻市,相当大一部分二手房供给都被政府冰封,供应量也会锐减。目前的北京二手房成交量数据也支持这一点。二手房源大幅减少,很多刚需盘被迫转向一手房市场。二手房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。

 

第二,商住房大幅减少。


调控继续加码,商住房又被团灭,把住房总供给量继续缩减一部分,大量购置商住房的需求也只能转向一手商品房市场。由于商住房的土地性质(商业用地只有40年使用权,且不能自动续期),总价比商品房较为便宜,这几年如火如荼。从销售数据看,商住房已发展成一个与商品房住宅平行的市场。北京商住房成交套数从2010年的19077套一路飙升到2016年的67609套。2016年,商住房成交量占北京新房总成交量的58.7%,半壁江山。商住房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。

 

第三,产权房里相当一部分是保障房。


大规模的保障房计划出自2010年史上最严的房地产调控之后,政府采用积极财政政策,大规模兴建保障房拉动投资。2011年喊出1000万套的建设任务后,声势煊赫,但投放市场之后,依然无力抑制2015年的房地产暴走。北京市推出形形色色的保障房,满足不同层次的居住需求,有廉租房、公租房、经济适用住房、定向安置房、两限房、自住型商品房等等。这是效仿新加坡模式,大批兴建组屋,新加坡是典型的双轨制,大量人口居住在政府提供的仅有居住功能没有投资功能的组屋里,另外的是价格贵得吓人的商品房,商品房是完全的市场化运行。有钱人买商品房,没钱人住保障房,各得其所,两不相碍。这一轮北京市规划明确指出,推动住房用地供给侧结构性改革,促进完善购租并举的住房体系,实现“房子是用来住的,不是用来炒的”。未来五年加快供地新建住房的产权类住房中,商品房约占70%,其余30%是保障房。这意味着,每年的20万套产权房里,商品房数量是14万套。

 

除了保障房,此外就是150万套里的50万套租赁房,大约每年10万套。,是保障居民的居住权,而非承诺每个人都能在一线城市拥有私人产权,后者在任何国家都是一个美好的梦。当年轻人立足大城市时,能拥有一个温暖的家,不必被住房焦虑压垮,当他在大城市打拼成功,积累了一定财富,再由租赁房转到保障房,保障房转到商品房,三级跳,实现拥有一套私人恒产的中国梦。 


总结一下北京版“八万五”规划:五年供给150万套住房,平均每年30万套,其中:10万套租赁房,6万套保障房,14万套商品房。总供给就这么大盘子,商住房和二手房基本踢出局。 


结论:帝都的光荣与梦想,野蛮与温情 


北京版的“八万五”,出手温柔,脉脉含情,崩盘论恐怕是一厢情愿。与近几年相比温和放量,但与历史相比,总量供给依然保守,毕竟北京城市化的野蛮成长期已经过去,人口总量控制与合理疏散到新区,也是同一框架下的政策目标。这决定了政府追求的政策目标是互相牵制的,此消彼长,如果大规模投放住房和廉价保障房资源,帝都人口必将失控,雄安也难自安,这是北京做老大哥必须考虑的。

 

这座城市承载着光荣与梦想,野蛮与温情。愿北上广深,对年轻人不再残酷,给他们一点耐心,给他们一点温情,让年轻人们拥有奋斗的机会,先立足,再慢慢接盘。这恐怕才是北京版“八万五”的真义!

四季花城房价
发表
26906人 签到看排名