最近，北京首开龙湖天璞花园“商品房业主”与“自住房业主”之间有关拆围墙，也闹得热火，类似事件在深圳去年已经发生过。天璞花园事件，只不过是类似事件的普遍化，无妥善解决，未来只会愈演愈烈。
以法律人的视角
分享大雪先生一篇评论，大雪为上海建纬（深圳）律师事务所律师。前万科集团法务部总经理、首席律师；广东省人大常委会立法咨询专家；广东省房地产法研究会副会长；北京大学法学院硕士研究生兼职导师；广州仲裁委、深圳仲裁委、华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。（不太了解他的，建议去百度一下）。
正文：
位于北京东郊的天璞家园，一个4万多平方米的商品房小楼盘，却配建了2万多平方米的“限价房”。新年伊始，限价房的业主入住，发现自己这200多套限价房被隔离于商品房区域之外，，将铁门推倒。而商品房业主也不是吃素的，立即将铁门装好加固，寸土不让。
以往的小区纠纷，或者是业主与开发商，或者是业主与物业公司，而这次两边都是业主，是典型的。
类似的问题在全国已经出现多次，最近更有越演越烈之势，这不是法治中国的应有景象。面对众说纷纭，我认为只要站在法律的立场，通过以下三个视角，不难把问题看清楚。
一、建筑物区分所有权视角
从物权法的角度看，这是一个典型的区分所有权纠纷。
一个住宅小区内有专有部分和共有部分，住宅套内是专有的，而共用设施设备和建设用地使用权是业主共有的。但业主共有，不意味着是人人有份、大家均分，而是不同区域的业主，有不同的权利。
就拿建设用地使用权来说，假如一期容积率为1，二期容积率为3，那一期业主的土地权益应当是二期业主的三倍才对。平均享有土地使用权，就侵害了一期业主的利益。
再举一个更明显的例子，一号楼一单元要换电梯，需要40万元，但本单元的维修资金只有20万元，而小区整个公共维修资金有4000万元，能不能动用全小区的维修资金呢？当然不能。哪怕业主委会主任就住在这个单元。他们能使用的，只能是本单元业主的维修资金。不足的部分，由本单元的业主续筹。这就是全体业主共有与部分业主共有的关系。在台湾，称之为大公与小公。
大公是全体业主的权利，小公就是部分业主的权利。大公小公虽然没有写进我国的法律，但在生活中，早就进入了大家的共识。一个小区分为A、B、C三个区， A区业主的门禁卡进不了B区，而同在A区中，一号楼业主的门禁卡进不了2号楼，这是再正常不过的现象，根本谈不到什么歧视。
不承认大公小公，就是不尊重他人的财产权。一个高层的业主认为别墅占用了太多的绿地，要在别墅的绿地上架杆拴绳晒被子，？，就是“你有，我也要有”，不承认财产权利的差别。那你如何要求别人尊重你的财产权利？那些住在城中村的市民，有没有理由认为，你们住商品房、保障房是社会不公平，他们要推墙进来，你愿不愿意？
化解这一类纠纷，其实非常简单。业主花什么钱，就享有什么权利，豪宅业主不能侵犯普通住宅业主的权利，同样，普通住宅的业主也不能侵害豪宅业主的权利。即使没有物权法，按照天理，也是如此。
二、住房保障的视角
各国政府解决住房问题，都是保障最低收入者的居住权。而我们的保障房，无论从地段还是套型户型面积，都丝毫不亚于商品房的标准，然后又以大大低于商品房的价格分配给政府划定范围的“保障对象”，这就不是雪里送炭，而是社会财富的再一次分配。
就拿天璞家园配建的“自住房”来说，这个房子五年之后可以上市，2万块钱一平方米的房子，立刻就增值五倍。这是政府利用公权把巨额社会财富分配给它认可的社会成员，这种住房保障的正当性值得研究。
天璞家园用地面积4.65万平方米，其中基础教育用地1.94万平方米，占去42%；规划建筑面积6.83万平方米，其中配建自住房2.15万平方米，占去31%。向政府作贡献之后，商品房的楼面地价达到3.2万元/平方米，而自住房限价2.2万元/平方米，连地价都不够，更不用说建造成本。它的建造成本是由谁来承担的？表面上是由开发商承担，实际上是由商品房业主买了单。
这件事情本来已经很不公平。大家都是纳税人，都履行了纳税的义务，凭什么限价房的业主可以要求政府替他解决购房能力不足的问题，而商品房的业主就要替限价房的业主去买单？现在限价房业主还要同商品房业主平起平坐，认为你的也是我的，谈不成就动粗，这是不是有点不讲道理？
三、依法行政的视角
冲突从表面上看，发生在业主之间，但根子是在政府的身上。
配建保障房本来是政府的职责。土地在政府手上，政府又有巨额的财政收入，为什么政府不主持建造保障房，而要通过强行配建来解决？
商品房配建保障房，至今没有法律依据。2014年3月28日，，其中第十二条是“保障性住房的建设，可以采取在商品住房项目中配建的方式，也可以采取集中建设的方式。”我当时就提出，当下的配建保障房属于违法摊派。，“本条例所称摊派是指在法律、法规的规定之外，以任何方式要求企业提供财力、物力和人力的行为”。该条例明确宣布“禁止任何国家机关、人民团体、部队、企业、事业单位和其他社会组织(以下统称单位)向企业摊派”。，要依照《禁止向企业摊派暂行条例》等法规，“坚决查处各种侵害企业合法权益的违规行为”。今后，即使配建保障房的法规出台了，过去的配建也是违法的。
没有违法的配建，这类纠纷根本就不会出现。
退一步说，就算政府有权强行配建，那单独建一个保障房住宅区又有什么不好？再退一步说，就算非要建在一起，砌道墙把两边隔开，又为什么不行？明明可以避免纠纷的措施，规划部门却坚决不准，这是什么道理？
规划不仅仅是要确定容积率与建筑形式、户型，更重要的是促使居民和谐生活。把商品房和保障房绑在一起，不用脑子都能想清楚，日后肯定会有很多矛盾。
一个买房人，愿意和自己经济条件相当、生活水平接近的人住在一起，这是再正当不过的要求，也是他们买房时的重要考虑。为什么非要逼着他们和保障房业主住在一起呢？
官方唯一的解释是，不能人为制造穷人区和富人区。穷人和富人是社会造成的，不是商品房造成的。社会成员有穷有富，并不一定产生冲突。深圳很多高级住宅区，旁边就是城中村，但从来没有发生过城中村的居民去商品房小区推墙的事情。城中村居民和豪宅业主的贫富差距更大，为什么相安无事？无非是各守其分。如果政府宣布，所有商品房小区的围墙都要拆除，这两部分人还会相安无事吗？
在部分业主暴力损坏财物、破坏小区秩序的时候，政府应当及时制止、惩处，而不应当袖手旁观。但我们在新闻上看到，目前维护小区秩序的，只有小区的保安。警察到哪里去了？特勤到哪里去了？到哪里去了？纳税人供养了那么大一个政府，到关键时刻，却不能指望它来保护自己的利益，这是不是比小区纠纷更大的问题呢？
如果政府完全不管，我相信业主之间也能找到解决方案，就像一个堵车的路口，没有警察，最后也能疏通。但北京市建委又出来表态说，小区内的隔离栏杆是违法建筑，必须拆除，这是不是太草率了？认定一个违法建筑，要有法律与事实依据，要经过法定的程序，哪能口含天宪，出口成法？这在客观上起到了火上浇油的作用。
北京的北海，自古以来就与中海、南海连在一起。北海成为公园后，水面却用大铁栏杆隔开了，市民和游人不得进入中海和南海。我相信这里一定有充分的理由。但同样是隔离栏杆，为什么到了天璞家园，就成了违法建筑？
所以，事情闹到这个地步，政府负有不可推卸的责任。
政府要管好该自己管的事儿，比如说为低收入人群解决居住问题，别让他们在大冬天里流离失所；有人破坏铁门，不论是市政府的门还是小区的门，都应当立即制止，不能允许光天化日之下，公然乱砸。而不该政府管的事儿，像小区要不要建栏杆、设门禁，你就不应当插手。如果政府能做到这样，哪里会有今天的纠纷？令人遗憾的是，这个事件中的行政机关，都是成事不足，败事有余。
美国经济学家、：政府不是解决方案，而是问题本身。此时重温此言，令人心悦诚服。
（2018/1/18）
