保利地产发布了一份白皮书。留意到一个有意思的事情，从46个城市新房成交面积（2011-2017年）看，90㎡以下的产品占比从50%降至不到40%，而中等面积段（90-140/150㎡）成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。
备注：数据来自克而瑞，2017年的统计时间段为2017年1-11月，小面积段为90㎡以下，中等面积段为90㎡-140/150㎡；大面积端为140㎡/150㎡以上
户型实用性
满足不同居住人的需求
▿
当然，改善型客户在置业问题上理性程度更高，价格敏感度偏低，对于整体产品的要求会更加苛刻，因此针对不同类型的改善型客户，项目应该有针对性地进行优化。从功能性层面来看，改善四房应该可以从以下几方面提高实用性：
一、双套房设计，考虑适老性
对于和父母同住的客户而言，一方面希望保持一定隐私性，另一方面也要照顾老人的居住需求。因此，双套房设计很有必要。比如下面这个130平的四房户型就采用了全套房设计，弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响。
大人和老人、小孩都有自己相对独立的空间区域，既可以充分交流又不会干扰到对方，大大提升了全家人的舒适度。
即便做不到双套房，老人卧室也要尽量朝南，并且离卫生间比较近，不受噪音干扰。
二、主卧套房设计
主卧套房设计是标配了，上面万科云城只有135㎡但做了双套房，而且主卧套房还做到了衣帽间+卫生间完整系统，一般面积如果在120㎡以下，做独立衣帽间反而会让卧室空间感到局促了。
三、玄关设计：保护隐私，增强收纳
▲深圳万科云城135㎡四房玄关 图片来源:搜建筑
户型舒适度
尺度感+大阳台+多飘窗
▿
相比刚需客户更看重价格不同，改善客户对价格敏感度有所降低，更强调居住舒适度。目前来看，市场上改善产品主要通过尺度感、采光面等方面提高户型的舒适度。
1、保证尺度，各空间功能做到位
对于改善产品，最简单直接的方式是通过面积来划分。再改产品其实还可以根据不同面积段细分为3个阶段，功能型、舒适型以及享受型。但不管是什么类别，要确保的是各功能空间的功能要到位，而且室内空间每个区域的尺度必须都要有所保证。
朗诗地产曾经对这种产品的室内各区域尺度进行过归纳：
2、客厅从横厅到方厅
通过增加产品面宽、增加南向开间可以有效扩大房子的采光面，从而增强户型的舒适性。从下表可以看出，目前标杆房企推出的再改项目，甚至很多面宽都做到了10m以上，而四开间朝南未来可能会成为基本要求。
比如米宅米宅推荐的一个122平米的小四房，居然也做到四开间朝南，而且真正实现了南北通透，舒适度非常高。
南京世茂招商语山110 ㎡3+1房采用横厅设计，中西双餐厅，南向餐厅+客厅面宽达5.8m，总南向面宽达11.58米。
现在万科还提出了方厅设计，在横厅的基础上加入西厨空间，升级为方厅，整个空间更加开阔。客厅餐厅一体化，与厨房则通过吧台连接起来，通过四面宽方厅空间促进一家人情感交流。
3、超长阳台设计
△融创137户型图
而融创涌清府147平户型的阳台也做到了7.5米，活动空间顿时大了不少，放张躺椅或秋千，不要太惬意了。
此外，南北双阳台设计也有利于增加户型实用性和舒适度。通过增加北向的工作阳台，和厨房动线连贯，可以达到净污分离，增加烹饪和洗涤的便利性。
4、飘窗设计
而天津万科东第150平的户型甚至在客厅做了一个5.4米的飘窗，能坐下13人。
不过这也被很多同行质疑，150平米的户型，居然没有阳台是怎么回事？
相比万科这个以飘窗为噱头的户型，杭州中南樾府128㎡的四房户型显得要更有诚意一些。
128㎡的四房两卫户型，做到4开间朝南，南向面宽达到约13.6米，客餐厅6.8米面宽，横厅设计加上长阳台。这个户型最大的亮点还不是这个，而是整个采光面达到了10个，而且还带有5个飘窗，可以想象，这个户型舒适度还是蛮高的。
户型灵活性
强调互动、情感交流
▿
改善客户的家庭结构一般为二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同阶段对于产品的功能需求有很大不同，所以在户型空间上，很多项目都会强调空间的可变性和灵活性。
1、全生命周期设计
以125户型为例，光是这一个户型就可以变身为6种户型。
▲图片来源：塞拉维
比如幸福家变身改善型思想家，主要是四房变3房，升级了主卧套房，增加配置了整体衣帽间和书房。
幸福家→思想家，图片来源：塞拉维
而社交家的三房户型有7米3宽南向会客厅，生活家户型则在此基础上间隔了一个老人房出来，同时把原来的次卧做了家政空间设计。
▲社交家→生活家，图片来源：塞拉维
四房双孩成长家主要为二孩家庭设计，儿童房和客厅进行开放式连接设计确保小孩玩耍空间，尊老家则是更多考虑到老人的居住需求，设置了双主卧套房。
▲成长家→尊老家，图片来源：塞拉维
2、强调互动性、情感交流
下图中万科的洋房户型，客厅餐厅一体化，与厨房则通过吧台连接起来，通过四面宽方厅空间促进一家人情感交流。
▲万科翡翠云山143㎡洋房户型 图片来源：万晟产品智库
再比如天津龙湖·紫宸153平的3+1户型同样很注重户型的灵动性，原始户型中设计了餐厅、起居室、书房三位一体的超大公共空间，达到45平方米，而且可以做成多功能区，家人在一起互动交流，也就是明源君以前提到过的家庭核心区。
▲图片来源：冷眼观楼
如果在横厅中加一堵隔墙，与北侧厨房东面那堵墙取齐，这个153平方米户型就变成了四房。
原始尺寸横厅的开间是7.5米，即使分隔出客厅和卧室，两者开间也分别能达到4.5米和3米。这个数值舒适度还是挺高的。
人性化细节加分
可加大投入研究
▿
改善产品的人性化细节，这个更多要从场景出发进行设计。就拿最简单的阳台护栏来说，很少人会想到阳台护栏还能有什么学问。但万科就考虑到了，当人靠在阳台护栏观景时，怎么样才是最舒适的？答案是阳台护栏采用斜面设计，趴在上面观景时，可以获得更为舒适惬意的体验。
这些细节对于开发商而言成本并不是增加太多，但对于客户的体验也是非常加分的，值得加大投入研究。
转自：网络，此次转载仅供分享，不作商业用途。文章版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除。
2018年3月精品课程推荐：
3月24-25日 | 标杆房企工程质量品质提升之建筑零渗漏原理分析及实施路径解读 | 青岛 |
3月24-25日 | 当前形势下，房企拿地模式创新、兼并收购、合作开发及风险控制 | 郑州 |
3月24-25日 | 手把手教你高效商业招调运营策略实现营运高收益实战解析 | 南京 |
3月24-25日 | 2018房地产项目前期定位、全程营销业务体系解析及决策逻辑研究 | 厦门 |
3月24-25日 | 标杆房企利润最大化设计要点管控与地下车库重大成本控制方法解析 | 西安 |
3月30-31日 | 商业地产前期市调、定位法则与建筑规划设计六大核心要点 | 成都 |
详情致电：刘洋老师 18610820254 (即微信)
