秩序那些事儿

摘自《第一物业治安事件处理作业标准》

4.2标准

       依据突发事件的三级判定标准，治安事件共为两个等级，一级最高其次是二级。

一级：

治安类：物业管理区域内发生肢体冲突、抢劫、失窃、斗殴等事件造成人身伤亡、财产损失或社会影响的。

二级：

治安类：管理区域内发生恐吓、可疑物品等其他治安类事件无人员伤亡。

4.3.2  报送流程

一级治安事件报送流程：

电话：

发现人（3分钟之内） → 服务中心责任人（10分钟之内） → 第一物业总经理/第一资产董事长；

微信：

服务中心责任人上报后第一时间组建专项工作微信群；

邮件：

服务中心责任人（事件处理完毕后4小时内） → 第一物业总经理/第一资产董事长

二级治安事件报送流程：

电话、微信同时报：

发现人（3分钟之内） → 服务中心责任人（10分钟之内）

邮件：

服务中心责任人（事件处理完毕后4小时内） → 第一物业总经理/第一资产董事长

4.3.3  治安事件处理流程图

案例一：

踩胶水滑倒致残，

居民状告物业获赔10万元

        上海市民郭女士在其居住的小区内，踩上了物业公司保洁员打翻在地上的透明胶水摔成残疾。事后，郭女士将两家物业公司告上法庭。近日，.31元。

        郭女士在上班途中一脚踩到小区地面上透明胶水后滑倒摔伤，经诊断为右腿骨折，并造成伤残。之后，郭女士经过了解，发现虽然事发地点由欣晨公司管理并承担保洁责任，但导致郭女士滑倒的胶水却是由金鹏公司保洁工在运送垃圾的过程中不小心打翻，当时只当是水就没有清理掉。由于赔偿得不到解决，郭女士将欣晨公司和金鹏公司告上法庭。

        ，金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗以确保安全，直接导致郭女士等多人因脚踩胶水而滑倒，并导致郭女士受伤致残，对此应作为直接侵权人承担赔偿责任。欣晨公司作为事发区域物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全。欣晨公司对郭女士滑倒受伤有一定过错，也应承担相应的民事责任。

案例二：

物业管理公司疏忽，

        9岁男童小宇(化名)从破损的护栏钻进星河湾小区人工湖玩耍时，不慎坠入湖中溺亡。.4万余元。

        9岁的小宇家住天津，去年暑假到北京的亲戚家玩。一天，他与另外3个伙伴在星河湾小区附近玩耍，发现该小区人工湖的护栏破损，于是由此钻入游玩，后不慎落入湖中。虽然星河湾物业公司的工作人员发现后立即组织人员打捞，但当孩子被捞起时距事发已有半小时，小宇已死亡。

       小宇父母认为，星河湾小区是一个封闭式高档小区，护栏破损未能及时修理，致使4个未成年人进入人工湖边，且从进入后到事发很长的时间内没有工作人员前来制止。在事发地段，也没有任何标有水深及禁止下水的警示标志，使4个孩子不能正确判断是否存在危险。由于物业公司疏于管理，对孩子溺水身亡负有主要责任,因此起诉要求赔偿34.9万余元。

        星河湾物业管理有限公司承认护栏破损，但表示，已在人工湖边设置了内容为“观赏水景，儿童需成人陪同”的警示牌，警示牌距离出事地点约有50至100米的距离。另外，小区虽然有24小时保安巡视，但保安不是保镖，小宇父母自身也存在监护不力的过错。

        ，物业公司在管理上的疏忽和失误，与小宇的死亡后果有直接的因果关系，应承担主要赔偿责任。小宇的父母作为监护人，允许未成年孩子独自外出游玩，未尽到监护责任，是溺水事故发生的另一原因，也应承担相应责任。

：

占用、堵塞安全出口、消防通道，

物业公司有权劝阻和制止

       ☆政府主要负责人为消防工作第一责任人，分管负责人为主要责任人。

       ☆房地产管理部门负责指导、督促物业服务企业按照合同约定做好住宅小区共用消防设施的维护管理工作。

       ☆明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案。

       ☆建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。设有消防控制室的，实行24小时值班制度，每班不少于2人，并持证上岗。

       ☆自动消防设施操作人员应取得建（构）筑物消防员资格证书。

       ☆物业服务企业的消防安全防范职责范围，由合同约定。物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告。

       ☆建立单位消防安全信用记录，纳入全国信用信息共享平台，作为信用评价、项目核准、用地审批、金融扶持、财政奖补等方面的参考依据。

摘自晓乐导读

消防安全责任制实施办法的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，、各直属机构：

      ，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2017年10月29日

小区常见不文明现象的原因分析及对策

（一）

       业主（物业使用人）的不规范行为往往会损害大多数业主的权益，同时对住宅小区物业管理也会产生不良影响，这些不规范行为应当得到纠正。

 行为一：建筑装修垃圾不清理

      现象：业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。

      原因：主要是物业管理企业没有建立装修管理流程和建立后没有执行；还有一些业主在装修前没有到物业公司进行申请，就自行开始装修，随意倒装修和建筑垃圾；有一些业主拒绝清理，物业公司没办法自行清理。一个30万平方米的住宅小区，因业主拒绝清理或装修后找不到业主，我们对装修垃圾和建筑垃圾的清理的费用进行了测算：一年达到了1万元。

      危害：增加了物业管理企业的垃圾清运量，影响小区环境美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。

对策：

      1、物业管理企业建立完善的装饰装修流程：装饰装修申请，签订协议，房屋装修、维修许可通知单，预交垃圾清运押金，并且明确装修时间、垃圾存放地点等事项；

      2、对于违反规定的，，由行政主管部门对其进行处罚。

行为二：一层私改商服，私改房屋结构

       现象：一层住户在阳台私开小门用于经营；家庭装修私改房屋墙体结构。

       原因：一些是业主出租出去用来牟利，把一楼住宅改为商服后，为了便于经营，有的业主未经任何部门允许就在阳台上开门；装饰装修中不少业主为了自家的美观、舒适和扩大使用面积对房屋的墙体私自拆除，有的甚至拆除部分承重墙。

       危害：在阳台开小门用于经营影响建筑的美观，经营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影响了住宅小区晋级达标；违章装饰装修对房屋的安全构成威胁。

对策：

      1、对于阳台改门必须经过行政主管部门的批准，未经批准的，物业管理人员根据《物业管理条例》的规定，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

     2、对于破坏承重墙的预防和处理，物业管理企业在装修申请和装修协议中就应当明确规定不准破坏承重墙等项目，加强装修巡检，发现问题要求其及时整改，先劝阻其恢复，或在其破坏承重墙初始阶段对其进行制止，。

行为三：底层阳台下砌墙

       现象：部分业主把底层阳台底下的空间用砖和水泥砌成墙，有的作为自家的小仓库。

       原因：部分底层业主考虑阳台底下易刮入杂物，或者是考虑利用阳台底下的空间。于是未经任何部门允许私自用水泥和砖把阳台底下砌成墙，有的开一个小门作为自家的小仓库，有的就是为了挡垃圾。

       危害：在北方的冬季会出现胀鼓现象，严重的会把阳台挤压变形，阳台立面板挤裂，造成阳台窗框变形。阳台砌墙影响小区环境美观和与周围环境的和谐。

对策：

       1、物业管理要求清洁员对底层阳台底下每天清扫保洁一次；

       2、物业管理人员发现业主在搭建初期就采取措施,讲明危害，制止其行为，并告知其行为违反了管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条规定：禁止破坏房屋外观和违章搭建。

       对于制止不从的，可由行政主管部门强制其整改。

未完待续...