关于上海浦东新区万邦都市花园小区 三个管理公约修订的公告

各位业主：

鉴于原小区三个管理公约，即《业主大会议事规则》、《专项维修基金管理规约》、《管理规约》是在2008年示范文本基础上进行制定。根据2015年上海市最近的示范文本，再结合本小区情况，万邦业委会针对于小区三个管理公约进行修订，并在2017年9月26日的业主代表会议做了初步沟通。之后经多次内部讨论修改和咨询相关政府部门后，于2017年11月8日开始公示。现将于2017年12月10日采用书面征询意见方式召开业主大会表决这三份文件（当中包括了若干议项）。

详细内容请业主们仔细阅读附件文件。

特此公告。

  上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会

2017年11月23日

业主大会议事规则

第一部分 总 则

第一条 （规则制定的目的和依据）

为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。

第二条 （业主大会和业主委员会的设立）

业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。

第三条 （业主大会宗旨）

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。

第四条 （议事规则性质）

本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。

本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 （业主大会与相关单位的关系）

业主大会、业主委员会接受街道办事处、区房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。

业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主委员会积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出重大决定前，认真听取居民委员会的建议；作出决定后，及时告知居民委员会。

业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居民委员会设立的人民调解委员会协调解决。

第六条 （物业管理区域基本情况）

一、业主大会名称：上海市浦东新区万邦都市花园业主大会

二、业主委员会办公地址：上海市浦东新区龙阳路1880弄34号201室

三、物业管理区域范围（四至）：

东至白杨路；西至古北御庭小区；南至龙汇路；北至龙阳路（局部毗邻竹园小学和六一幼儿园）。

四、物业类型：住宅/商业用房。

五、物业管理区域概况：

总建筑面积：344618.74 平方米。

面积构成：

（一）住宅房屋 293914.18平方米，2783套。其中，多层住宅10482.57平方米（138套）；高层住宅283431.61平方米（2645套）。

（二）非住宅房屋5752.62平方米，27套。其中：商业用房4535.17 平方米（26套）、会所1217.45平方米（1套）。

（三）地下机动车库24922.28平方米，641个车位。

（四）配套（业主共有）20029.66平方米。其中：架空层6702.67平方米（13处）、地下非机动车库9279.56平方米（10处）、物业管理和居委用房894.51平方米、设备及其它用房3152.92平方米（21套）。

本小区业主大会核定业主人数2810人，房屋总建筑面积299666.8平方米。（只有大产证的房屋的业主视为开发商）

（三）和（四）在业主大会不计投票权，（三）的业主仅享有地下机动车库相关权益。

第二部分 业主大会

第七条 （业主大会议事内容）

业主大会依法履行以下职责：

（一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；

（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（四）决定业主大会诉讼事宜；

（五）选举、罢免业主委员会委员；

（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；

（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；

（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（十）改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定；

（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；

（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；

（十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。

第八条 （业主大会会议形式）

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。

第九条 (集体讨论议事的方式)

采用集体讨论形式议事的，本业主大会会议由业主推选的业主代表参加会议。

第十条 （业主代表的职责）

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映并提交业主小组的书面意见。

第十一条 （表决票的送达）

结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列方式之一的，均作为表决票已送达：

（一）业主本人或书面委托他人当面领取，或专人送达业主房屋，交由业主或屋内成年人签收；

（二）按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明。

（三）业主使用业主委员会指定的网络平台或移动应用的，业主确认收到电子表决票。业主确认收到电子表决票的，不再送达纸质表决票。截止规定时间未确认接收的，须以（一）或（二）方式送达。业主首次使用网络平台或移动应用时，业主身份应经业主委员会核实、确认。

表决票按上述方式送达，在物业管理区域内公告送达情况。

第十二条 （业主大会表决形式）

业主同意业主大会采用下列形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内。

（二）专人回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员回收业主意见。

（三）在线提交：业主通过业主委员会指定的网络平台或移动应用在线提交个人意见。

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意或弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。

业主意见经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。

第十三条 (参加业主大会会议业主人数的确定)

业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主代表所代理的业主人数确定。

业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。

第十四条（业主大会会议召开形式）

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议每年召开一次，定期会议召开的时间为十二月。

有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

（一）  经10%以上业主提议；

（二）  业主委员会委员人数不足5名的；

（三）涉及业主共同权益的重大的或紧急的物业管理事项，经业主委员会5名以上（含）委员同意召开的；

属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日15日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起30天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。

属第二项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的，街道办事处应当会同区房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

属第三项情形的，情况紧急的，业主委员会应在15日内召开业主大会会议；其它应在30日内召开业主大会会议。

上述各情形，如业主委员会未能及时召开业主大会会议的，居委会可应业主要求，提交有关议案，召开业主大会会议进行表决。

第十五条 （召开业主大会会议的程序）

业主大会会议按下列程序召开：

（一）筹备工作：业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议或物业管理的需要，编制议案、按需组织业主讨论、公示征求业主意见、公告议案。

（二）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容连同征询意见表或者表决票（选票）样张以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房屋行政管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取意见和建议。使用网络平台或移动应用的，业主委员会应同步发布会议公告和电子表决票。与表决事项有直接利害关系的业主、关系人不得担任送票、唱票、计票、监票的工作人员。工作人员名单应在发票前7天或随会议公告在物业管理区域内公告。

（三）送达表决票：业主委员会（换届改选小组）应提前准备表决票（选票）。采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届改选小组）应在投票截止日期7日前送达完表决票（选票），将送达情况在公告栏向物业管理区域内全体业主公告。

（四）回收和统计意见：采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届工作小组）根据第十二条的约定回收业主意见，在业主大会会议规定时间（开票日）采取公开验票方式对业主反馈的纸质表决票进行计票，当场公布投票结果。

采用集体讨论形式议事的，业主委员会对与会业主/业主代表核实身份后，现场发票、投票和计票，当场公布投票结果。

（五）公告决定：业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

业主对表决结果存在疑问的，应以书面形式在公告之日起7日内提出，业主委员会应组织相关业主仅对其本人表决票和被统计情况进行复查，确有错漏的，业主委员会应在3日内修正统计结果和决议。

业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十六条 （业主委托代理人的约定事项）

业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主或者物业使用人参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者物业使用人参加，但同一代理人所代理的份额不能超过5份。

（二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

第十七条 （决议时效和同一事项再次提议表决的限制）

业主大会已依法作出的决定，业主委员会应在决议有效期内（未明确有效期的，按6个月计）切实启动执行，过期应重新提请业主大会表决。决议的背景和先决条件等显著变化的，业主委员会可调整方案重新提请业主大会重新审议。

业主大会对所提议案已经依法作出决定的，除法规另有特别规定的或有新情况且此情况涉及到业主生命财产安全的，业主在 6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三部分 业主委员会

第十八条（业主委员会职责）

业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定;

（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；

（八）处理违反管理规约的行为；

（九）制定维修资金增值方案；

（十）业主大会授权的其它职责；

 业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

第十九条 （业主委员会委员、候补委员条件）

业主委员会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力、身心健康的业主担任。【删除“75周岁以下和居住于本小区”选项1：同意 选项2：不同意 选项3：弃权】

有下列情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员：

（一）损坏房屋承重结构的；

（二）违法搭建建筑物、构筑物的；

（三）破坏房屋外貌的；

（四）擅自改变物业使用性质的；

（五）欠交物业服务费、停车费的；

（六）欠交或未续筹专项维修资金；

（七）违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的；

（八）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为。

第二十条 （业主委员会组成和任期）

业主委员会设委员9名和候补委员5名【选项1：同意 选项2：不同意 选项3：弃权 如本项表决未通过，本规则后续条款中候补相关内容将删除】，其中主任1名，副主任2名。主任、副主任由全体委员推选产生。

每名委员有一票表决权，候补委员没有表决权。委员出缺时，候补委员依序递补，须经业主大会通过。

业主委员会每届任期4年，换届重选，委员可以连选连任。

第二十一条 （业主委员会会议）

业主委员会会议分全员例会和临时会议，应当按下列规则召开：

（一）业主委员会每1月召开一次全体委员参加的全员例会。经3名以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会全员或部分委员参加的临时会议。业主委员会可邀请候补委员、与议题相关的业主参会，业主可列席旁听。

（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由3名以上的委员联合召集，也可以由居民委员会指定一名委员召集。

（三）委员因故不能参加会议的，应当提前1日向会议召集人作出说明。

（四）会议召集人应当提前1日将会议通知及有关材料送达每位委员。

（五）全员会议应当有过半数委员参加，作出决定须经5名以上（含）委员同意。委员在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。委员提出辞职申请至业主大会确认其辞职期间，视为其同意已表决的多数票意见。采用非现场会议形式的，应保留24小时以上的合理反馈时间。

（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

（七）业主委员会会议可以采用现场会议、视频会议、电话会议或通过网络应用/即时通讯群征求意见的形式。

业主委员会讨论决定问题，执行少数服从多数原则。除日常事务性工作，决定物业管理问题和提案，要由全体委员进行表决，委员应认真调查研究，以大局为重，独立发表意见。对于少数委员的不同意见，应当认真考虑。如持不同意见双方人数接近，除了在紧急情况下必须按多数意见执行外，应当暂缓作出决定，进一步调查研究，交换意见，下次再表决；如不能作出决定，应及时将问题或提案提请业主大会审议。已作出决定，少数委员对决定有不同意见的，可保留意见，但不得在公开场合发表与决定不一致的言论。

除日常事务和5000元以内的资金使用决定外，业主委员会做出的决定，应当以书面形式向相关业主公示、公告再执行。相关决定应公示7日，如持反对意见的业主人数超过费用列支范围总人数10%或专有部分建筑面积超过费用列支范围建筑总面积10%的，则暂缓执行，待进一步沟通和完善方案后，再征求相关业主意见。公示7日不超过10%反对的，业主委员会可同意执行。如遇紧急情况，业主委员会可在公示期间提前执行决定，如相关业主不同意的，事后按业主意见调整。此处“反馈”指以书面形式将意见通过电子邮件、投入业委会信箱、网络平台/移动应用在线提交等途径提交至业主委员会，意见中须包含同意或不同意的明确意见和业主姓名、房号等基本信息。

业主委员会不得作出与物业管理无关的、超出法律法规规定的和业主大会明确授权的职责范围的决定。

第二十二条 （业主委员会委员和候补委员的资格终止）

业主委员会委员和候补委员有下列情形之一的，其资格自然终止：

（一）已不是本物业管理区域内业主的；

（二）被司法部门认定有犯罪行为的；

（三）本人或家属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

（四）因重大疾病、身故等原因不再具备委员条件的。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会主任或副主任、居民委员会提议，业主大会会议通过，其委员资格终止：

（一）本人书面提出辞职申请的；

（二）连续三次以上或经常性无故缺席业主委员会会议或其它应当参加的工作会议、培训和表决的；

（三）因疾病、经常外出、自身工作/家务繁忙等原因难以履行职责的；

（四）欠交物业服务费和专项维修资金的；

（五）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌的；

（六）擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的；

（七）拒不履行业主义务；

（八）拒不履行或无故拖延执行业主大会、业主委员会或业主小组决定的；

（九）擅自以业主大会或业主委员会名义开展活动，并造成损失和不良影响的。

部分业主委员会委员资格自然终止或提出书面辞职申请的，业主委员会应在3日内将委员资格终止或辞职申请情况在物业管理区域内公告。委员出缺时，如有候补委员，业主委员会应重新核实候补委员资格并确认本人意愿，确定拟递补的委员候选人，并予以公告；如没有候补委员，业主委员会应按第三十四条（业主委员会候选人的产生）组织产生候选人。在下一次业主大会会议召开时或召开临时业主大会会议确认委员辞职并补选委员。【如新的法规规定候补委员可直接递补的，业主委员会可按序确定递补的委员，不需要再召开业主大会会议予以通过】

委员提出辞职申请的，在业主大会确认之前，委员应继续履行职责，正常领取津贴；停止履行职责的，应停发津贴，其表决权数计入已表决的多数票意见。如确定了拟递补的委员候选人，在经业主大会会议通过之前，候补委员可按业主委员会要求参与工作并领取津贴，无表决权。如法规有新规定且本小区候补委员的产生和递补条件满足法规新规定的要求，按法规新规定执行。

业主委员会委员人数不足5名但能正常运作的，业主委员会应在30日内召开业主大会临时会议补选委员；业主委员会委员人数不足5名并不能正常运作的，由居民委员会代为履行职责并在30日内召开业主大会做出决定是否启动补选或提前换届改选程序。

业主委员会委员全体书面辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。原业主委员会不履行职责的，由居民委员会代为履行职责，原业主委员会委员应予积极配合。

第二十三条 （业主委员会主任、副主任推选和资格终止的处理）

业主委员会主任或者副主任的委员资格终止或不能胜任的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。

业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，不得因个人有不同意见拒绝在相关文书上签字盖章，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。

第二十四条 （业主小组议事程序）

物业管理区域内以门号/库号为单位成立业主小组，业主小组由该门号/库号的全体业主组成。每业主小组按照推选票数多少的顺序产生2名业主代表（1主1备），并向业主委员会备案推选的书面记录。业主代表条件参考业主委员会委员条件，可按程序废旧立新，无固定任期。

业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选本小组的业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（三）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设施设备的维修、更新。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。

未经业主小组成员同意，业主代表不得委托代理人代表本业主小组参加业主大会会议。

无业主代表或业主代表不履职的，业主小组议事由业主委员会或本业主小组中与事项有直接利害关系的业主临时召集主持。

第二十五条 （印章的使用管理）

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人分别保管，实行使用登记制度。经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，并存档保管，不得因个人有不同意见拒绝盖章。业主委员会的所有印章使用，均不得超越业主委员会的职责范围，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第二十六条 （信息公告）

下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：

（一）业主大会会议的决定；

（二）业主委员会的决定；

（三）业主委员会成员资格终止情况;

（四）第三方审计报告；

（五）业主关切的事件情况和应对计划。

信息公告以张贴到物业管理区域内公告栏为主，发布到网络平台或移动应用为辅。紧急、重要的公告张贴到各门号公告栏。公告信息须加盖业主委员会印章；业主大会决议，还需要加盖业主大会印章。

第二十七条 （业主大会档案资料管理）

业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

业主委员会委员可登记借阅业主大会档案资料；业主可以持产证和身份证明申请现场查阅或复印业主大会档案资料。

第二十八条 （资料和财物移交）

业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，房管办事处应当及时提供。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的物品移交给业主委员会。

业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求街道办事处督促移交，公安机关应当予以协助。业主委员会或业主也可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。

如有需要，前业主委员会委员应协助提供任职期间相关事项的资料和情况。

第二十九条 （业主接待）

业主委员会安排专人负责日常接待，登记各渠道（包括但不限于现场接待、电话、邮箱等）业主对物业管理的意见和建议，业主委员会应在7日内给出答复意见。

业主委员会每6个月召开一次业主沟通会议，接待和听取业主对物业管理重大问题的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。

第三十条 （业务学习培训）

业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

第三十一条 （业主委员会活动经费）

业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计10000元/年；

（二）必要的日常办公等费用，1000元/月，计12000元/年；

（三）有关人员津贴，10200元/月，计122400元/年【原9200元/月，增加1000元/月 选项1：同意 选项2：不同意选项3：弃权】，具体支付对象如下：

1.  委员津贴 800元/人/月；

2.  工作人员津贴 1000元/人/月（或50元/人/天）。

（四）聘请日常法律顾问，计50000元/年；【选项1：同意 选项2：不同意 选项3：弃权】

业主委员会开展工作的经费来源于共有部分、共用设施设备经营收益，按需按实支用。

经费收支账目由业主委员会指定专人管理或物业服务公司代为管理，经费收支账目每6月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第四部分 业主委员会的换届改选

第三十二条 （换届改选原则）

全体业主自觉接受街道办事处、区房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。

业主委员会委员补选参照本部分条款由业主委员会组织执行。

第三十三条 （启动换届程序）

业主委员会任期届满前三个月，应当书面报告街道办事处，并积极配合做好换届改选工作。

换届改选小组由业主代表，街道办事处代表，房管办事处代表，居民委员会代表组成。换届改选小组中的业主代表由居民委员会组织业主推荐产生。

第三十四条 （业主委员会候选人的产生）

业主委员会委员初步候选人由换届改选小组采用全体业主自荐/推荐和居委会提名的方式产生。自荐人和自愿参选的被推荐人通过资格审查后为初步候选人，换届改选小组应按规定在物业管理区域内公示委员初步候选人。公示期间，换届改选小组应组织召开沟通会对初步候选人进行业主委员会委员任职介绍，组织召开业主见面会安排初步候选人宣讲竞选纲要并接受业主质询。

公示期满，具备资格且仍自愿参选的初步候选人为委员候选人，换届改选小组应按规定在物业管理区域内公告。

第三十五条 （业主委员会选举方式）

业主委员会委员以差额选举（候选人数N多于14名时，N选14）或等额选举（候选人数N少于等于14名时，N选N）方式选举产生，业主可选举候选人或另选他人。

统计已反馈的意见时，按候选人得票数多少进行排序，得票数相等的，按专有建筑面积数排序。业主未反馈意见的，视为选举已反馈的排序靠前且人数面积双过半的若干名（差额选举为应选人数14名，等额选举为选举人数N名）候选人。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人中，得票数第1至9名为委员，第10至14名为候补委员。

委员当选人数不足9名的，应在60日内召开业主大会临时会议另行补选。

第三十六条 （业主委员会不能及时换届改选的处理）

因客观原因不能及时换届改选的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。

第五部分 附   则

第三十七条 （议事规则的修改和补充）

本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行修改。修改后的规约自2017年12月业主大会会议讨论通过之日起生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

管 理 规 约

为了维护万邦都市花园（以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业选聘，、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本规约。

第一部分 物业的使用

第一条 （业主、使用人权利与义务）

业主是物业管理的责任主体。业主、、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律、法规的规定以及本规约约定，享受相应的权利，履行相应的义务。

本住宅小区内属于建设单位所有、未销售的物业，其共用部分应当纳入统一管理。

第二条 （相邻关系）

业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规、规章、制度和本规约约定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪音、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条 （物业使用原则）

 业主、使用人在物业使用中，应当遵守物业使用的相关规定以及本物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不从事法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第四条 （物业装饰装修）

业主、使用人应当按照下列规定装饰装修物业：

（一）装饰装修房屋应当遵守国家、本市的相关规定以及本规约约定，遵守装饰装修的注意事项，不从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；

（二）装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，交纳装修押金和装修垃圾清运费用。

（三）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》，随附房地产权证、业主身份证复印件，交至物业服务企业（小区管理处）；属于使用人装饰装修的，还需另附租赁合同、使用人身份证复印件和业主授权文书。同时，积极配合物业服务企业办理施工单位和施工人员的出入凭证，积极配合物业服务企业对出入小区施工工具、装饰装修材料的查验记载。

（四）在装饰装修房屋期间，配合物业服务企业对装饰装修房屋情况的现场巡查；

（五）不得在共用部分堆放装饰装修材料；委托物业服务企业清运装修垃圾的，可在指点时间指定地点集中放置装修垃圾，不擅自占用共用部分；未委托物业服务企业清运装修垃圾的，不得在共用部分堆放装修垃圾。

（六）施工期间采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，每日12时至14时、18时至次日8时以及法定节假日（含双休日）全天，不得在已交付使用的住宅楼内进行敲、凿、锯、钻等产生噪声的装饰装修作业；在其他时间进行装饰装修作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活；

（七）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自移装、拆改；业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修；

（八）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（九）发现装饰装修企业、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。

第五条 （物业转让、租赁规范和违规行为的处置）

业主、使用人应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。

业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况以及通讯方式向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、业主委员会。

业主转让物业，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定。业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住。

业主、使用人有上述违法违规行为，业主委员会可书面要求业主或承租人限期纠正。违法违规行为被有关管理部门责令改正的，业主应当及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。

第六条 （擅自改变物业使用性质的处置）

业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质，损害其他业主或使用人合法权益的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主或使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门及其设立的服务热线投诉举报。

第七条 （违法搭建的处置）

业主、使用人在物业使用过程中，不得违法搭建建筑物、构筑物；不得将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间；不得改变卫生间、厨房间的原始设计位置；不得改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的行为。

业主、使用人有上述违规行为的，业主委员会可以书面要求业主或使用人限期改正；相关业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门举报。

第八条 (电梯的安全使用管理及安全隐患的处置)

业主、使用人应当遵守法律、法规明确的电梯安全使用管理规定，遵守安全使用说明和安全注意事项，不得实施下列行为：

（一）乘用明示处于非安全状态的电梯；

（二）超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；

（三）采用非正常手段开启电梯层门或轿箱门；

（四）破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；

（五）携带危险品乘用电梯；

（六）其他影响电梯安全运行的行为。

学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。

电梯故障或存在安全使用风险，经质量技术监督部门和特种设备检测检验机构检测，需要进行安全评估和修理、改造、更新并由检验机构或质量技术监督部门发出整改通知的，由全体业主或部分共有业主委托有资质的专业单位实施安全评估和修理、改造、更新，相关费用由全体业主或部分共有业主共同承担，所需经费可按相关规定在住宅专项维修资金中列支，也可由全体业主或部分共有业主自行筹集。

第九条 (空调的安装使用管理及安全隐患的处置)

业主、使用人应当按住宅设计规范、住宅设计标准明确的要求安装空调，安装在统一专门用于安装空调设备的座板和空调冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统；不得在空调设备上增加其他负载，并定期对空调设备的安全进行检查和维护。发生下列情况之一的，业主、使用人应当及时采取措施消除安全隐患：

（一）空调设备超过设计使用期限的；

（二）空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

（三）物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的。

业主、使用人使用空调产生噪声超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，降低噪声污染。

第十条 (物业消防安全管理和隐患处置)

业主、使用人应当遵守国家和本市相关法律、法规和规范性文件的规定，依法依规安全使用和维护本物业管理区域内的消防设施设备；不得占用或封闭消防应急疏散通道、占用消防登高面；不得损坏消防设施设备，不得影响消防安全。业主有违反消防安全的行为被公安机关等部门责令整改的，应当按照要求及时整改。

 第十一条 (车辆停放管理)

业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用，如实向物业服务企业或停车管理服务单位提供有效的通讯联系方式，为突发事件处置提供便利。

本住宅物业管理区域内属全体业主共有的机动车停车位为不固定停车位，机动车停车位应当按照业主优先、业主首辆车优先及先到先停的原则予以使用，委托物业服务企业出租机动车停车位，业主应提供房屋产权证、车辆产权证等材料，办理机动车停车位租赁登记手续。

有产权车位或与车位所有权人签订长期车位租赁合同（租赁期一年以上）且经过其同意的新能源汽车用户可以按照有关规定申请安装自用充电设施。根据实际需求情况，经业主委员会和物业服务企业协商一致，可以在全体业主共有的机动车停车位上安装适量充电设施为业主提供服务，由物业服务企业申请安装并实施管理。产权车位只限于出售或出租给本小区业主。

车辆停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位，不得影响行人和其他车辆的正常通行；车辆不得无故任意驶入居住园区和广场区域。对车辆违反本规约擅自停放经劝阻无效的，由业主委员会或物业服务企业强制拖离，因拖车产生的牵引车、临时停放等相关费用，由违规擅自停车者承担。

业主、使用人不得在物业管理区域内属业主共有的车位或道路上擅自设置地锁。业主、使用人有擅自设置地锁行为的，业主委员会或物业服务企业可以劝阻；劝阻无效的，业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业可以书面要求其限期整改；逾期未整改的，由业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业予以处理。

第十二条 (垃圾分类管理)

业主、使用人按照相关法律、法规、规章的规定，对其产生的生活垃圾进行户内分类并分类投放；应当爱护垃圾厢房、垃圾分类收集容器等生活垃圾分类设施设备。

如有违反上款行为的，由业主委员会或物业服务企业予以劝阻；劝阻无效的，业主委员会可以将上述行为人及其行为在公示栏中予以公示。

第十三条 (物业使用的其它约定)

业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）宠物饲养：遵守政府相关规定，文明饲养，不得影响周邻正常生活；宠物主人应及时自行清理宠物粪便；乘坐电梯的，应主动避开与他人同乘，或征得同乘人的同意；饲养犬类宠物的，须持证饲养，遛狗须牵绳，应主动避开人群并与行人保持安全距离，不得进入网球场和儿童乐园区域，大型及有攻击性的犬类在公共区域须带口罩；禁止饲养家禽家畜；禁止在公共区域投喂野猫野狗；

（二）阳台封闭和外窗、护栏更新：必须征得物业服务企业同意，不得影响房屋外观，并按照物业服务企业要求施工。更换外窗和护栏的，不得改变外观样式和颜色；

（三）晒衣架和太阳能热水器安装：必须征得物业服务企业同意，不得影响房屋外观和楼体防水，并按照物业服务企业要求施工；

（四）非机动车停放：必须停放在物业服务企业指定的区域，共享单车禁止进入本小区；

（五）环境和绿化保护：爱护绿化，禁止踩踏草坪，禁止攀树折枝，不得擅自采摘花果，不得擅自占用公共区域种植花草和蔬菜；讲究卫生，生活垃圾应投放入指定位置垃圾桶，不得随意倾倒或抛弃，不得翻捡垃圾，不得在共用部位乱涂乱画和随便张贴宣传品，不得在户内张贴、悬挂或安装可在外部观看到的标识牌、广告牌或标语等，不得在公共区域晾晒被服衣物、躺卧等；

（六）共用设施设备使用：爱惜使用共用设施设备，严禁擅自进入设备间和擅动各类强弱电设施设备，严禁占用和损坏公共物品，不得挪动消防设施设备，成人不得使用儿童乐园设施等；

（七）在公共区域进行文娱活动：文明、有序地开展健康的文娱活动，不得占地盘，不得擅自占用公用部分从事经营性活动和赌博，保持场所卫生整洁，控制噪音符合标准，不得扰民、影响他人正常生活；

（八）杂物堆放：禁止在楼道内和强弱电间堆放杂物，不得占用小区道路/广场/走廊等共用部分堆放货/杂物。

（九）禁止群租，居改非必须征得周邻和本门号全体业主同意；

（十）严禁高空抛物，阳台外和窗外不得置放、吊挂物品。

（十一）除生活小垃圾和厨余垃圾，所有废旧家具家电和体积较大的废品，不得弃置于共用部位，应自行安排废品清收或向物业服务企业要求特约付费服务。

第十四条 (文明居住管理和文明议事)

全体业主（使用人）应当自觉遵守《上海市民文明居住行为规范》，不得发生违反规范的不文明居住行为，违反规范且属于公民物业使用领域征信范围的，将被纳入本市公共信用信息平台。

全体业主（使用人）在业主议事活动（包括但不限于现场会议、网络即时通讯群等）中应当遵守法律法规，文明互动、理性表述、就事论事，不得人身攻击、污蔑、诽谤和造谣传谣。当有不同意见时应以法律法规、议事规则、业主大会/业主小组的决议为准。

第十五条 (物业的维修养护)

业主、使用人共同约定应当按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起7日内作出是否同意的书面决定；逾期不作出决定的，视为同意。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，授权物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修中发生的费用由责任人承担。

（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位在约定时限内解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复等未按规定承担保修责任的，业主、使用人向建设行政管理部门投诉，也可以按照物业保修金使用的相关规定进行修复。

第十六条 (未按规定交付有关费用的处置)

业主、使用人未按规定和约定支付物业服务费、停车费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不支付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布欠交情况、注明欠交费用的业主室号姓名进行催讨；仍不交付的，物业服务企业可以向人民法院起诉，并可以按照相关约定将相关业主欠交物业服务费信息报送市公共信用信息平台。

第十七条 (业主提交通讯联系方式的义务)

各业主应当直接或者通过物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式的，物业管理活动中相关资料按原预留联系地址、通讯方式送达或投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内为有效送达方式。

物业服务企业和业主委员会应保护业主隐私，除因人民法院、公安机关和政府有行政裁决力机关的执法要求或物业管理的需要，业主委员会和物业服务企业不得向他人提供业主个人信息。

第二部分 物业服务企业的选聘

第十八条 (物业服务企业选聘一般规范)

业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应当加盖业主大会印章。

第十九条 (选聘程序的启动)

发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业的事宜，并将决定书面告知物业服务企业：

（一）物业服务合同届满前三个月；

（二）物业服务企业书面提出解除合同的；

（三）物业服务企业有实质性违约行为且在合理期限内未改正的。

第二十条 (选聘方案的制定和表决)

业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求，制定具体选聘方案。选聘方案包括以下内容：

（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

（二）物业服务标准；收费内容及标准；计费方式（包干制或酬金制）；

（三）物业服务合同期限；

（四）选聘方式；

（五）物业服务合同的主要条款；

该方案应在物业管理区域内的公告栏、各门号内公示7日，听取业主意见，修改完善后张贴公告，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、各门号内公告。

第二十一条 (选聘工作的实施)

各业主授权业主委员会依照业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

其中，物业服务企业提出继续为本物业管理区域提供管理服务并符合续聘法定条件和约定条件的，且业主大会讨论决定采用续聘方式的，业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同；不采用续聘方式的，业主大会可采取公开招标或其它法律法规允许的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并授权业主委员会提前三个月通知原物业服务企业做好物业移交和撤离工作。

选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主查询。

第二十二条 (物业服务费的调整)

物业服务合同履行期间，有下列情形之一的，由物业服务企业和业主委员会共同协商拟订物业服务费调整方案，经业主听证会、并经小区公示、公告后提交业主大会会议讨论决定：

（一）政策规定的劳动力成本上调，客观造成物业服务企业不能继续履行合同的；

（二）业主大会决定提高服务标准的。

第二十三条 (无法及时选聘的处理)

经各业主、使用人共同约定：因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，授权业主委员会可以请求街道办事处推荐专业服务单位临时代管，业主委员会与代管的专业服务单位签订临时代管协议，明确临时代管期限、服务内容、服务标准和收费标准。业主按临时代管协议的约定支付物业服务费。

发生前款约定情形的3个月内，业主委员会应当根据《业主大会议事规则》和本规约约定，启动物业服务企业的选聘程序，落实本住宅小区新的物业服务企业。

第三部分 共用部分收益

第二十四条 (共用部分收益的来源)

本住宅小区内物业共用部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的停放车辆或其它商业活动所得的收益；电梯轿厢、门号门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的文体设施经营收益；物业服务企业违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

第二十五条 (共用部分收益归属和分配)

本物业管理区域共用部分收益归业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

业主对共用部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

本物业管理区域共用部分收益，除可按约定与物业服务企业比例分配的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

第二十六条 (共用部分收益的使用规范)

利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一经营，其经营收入扣除物业服务企业经营成本或约定比例后，其收益属于全体业主或部分业主共有，并存入业主大会维修资金账户，专款专用。利用物业共用部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项维修资金。

第二十七条 (物业共有部分的公众责任保险)

本住宅小区内物业共有部分公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小承担投保费用，委托物业服务企业投保的，应在物业服务合同中约定。

第四部分 附 则

第二十八条 (矛盾纠纷的调处)

各业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由街道办事处、居民委员会设立的人民调解委员会居间调解处理。

在业主委员会日常运作、换届改选过程中遇有矛盾冲突时，各业主同意由街道办事处住宅小区综合管理联席会议、第三方中介机构进行协调解决。

第二十九条 (违约处理)

（一）业主、使用人违反本规约的约定，物业服务企业有权劝阻、制止，及时报告业主委员会和有关行政管理部门，业主委员会有权责令行为人限期改正，物业服务企业和业主委员会应协助有关部门开展整治活动。违法、违约行为构成相邻妨害的，相邻业主可以向人民法院提起诉讼，要求排除相邻妨害，维护自身权益。

（二）业主、使用人未与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域。

（三）业主、使用人违反装饰装修约定的，物业服务企业可以对正在施工的行为采取临时措施，包括但不限于驱逐施工人员、断电断水等。

（四）业主、使用人违反停车管理规定的，物业服务企业可以对违规车辆使用锁车器，车主签署文明停车承诺书后解锁放行。

第三十条 (连带责任)

物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任，但业主已经采取积极措施的除外。

第三十一条  (生效和修改) 

本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，自2017年12月业主大会会议通过之日即起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

专项维修资金管理规约

第一条 （制定的目的和依据）

为了规范万邦都市花园小区专项维修资金（以下简称维修资金）筹集、使用、续筹、补建、增值等管理，、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本规约。

第二条 （维修资金账户管理）

本业主大会授权业主委员会代为与业主大会维修资金账户开立银行、维修资金代理记账等机构分别签订《业主大会维修资金账户开立银行委托合同》、《业主大会维修资金账户代理记账合同》。业主委员会也可以指定委员或志愿者负责维修资金记账工作。

第三条 （维修资金筹集、补建与续筹）

业主应当按照下列方式筹集、补建、续筹维修资金：

（一）按照相关规定交纳首期维修资金；原未交纳首期维修资金的业主按政府规定的交纳标准一次性补交。

（二）维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，由业主委员会参考续筹后维修资金余额，配备电梯的物业不得少于每平方米建筑面积成本价的7%，不配备电梯的物业不得少于每平方米建筑面积成本价的5%的标准，结合本小区实际情况拟订续筹方案，经业主大会或业主小组讨论决定后实施，业主凭维修资金交款单在规定时间内向业主大会维修资金账户开户银行一次性交纳。

第四条 （维修资金补充）

业主应当按照下列方式补充维修资金：

（一）授权业主委员会和物业服务企业根据本小区利用物业共用部分获取的收入，扣除管理服务成本、业主大会决定用于补充物业管理需要的其他费用和共用部分维修、更新费用后的公共收益，每季度末予以结算，次月25日前补充入业主大会维修资金收益账户；

（二）授权业主委员会出租业主共有房产的租金收益，按约定定期交款至业主大会维修资金收益账户；

（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值按收益交款至业主大会维修资金收益账户；

（四）维修资金的利息；

（五）维修资金余额不足首期筹集金额30%时，按第三条标准续筹。

公共收益自入账之日起30日内转入专项维修资金分户账内。

第五条 （维修资金使用）

业主应当严格按照法律法规的规定和本规约的约定使用维修资金：

（一）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新符合下述情形之一的，由物业服务企业采取应急防范措施，费用按规定列支：

1. 存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施：

（1）给排水系统中设备控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等设施设备发生故障，无法正常使用的；

（2）电梯运行系统中轿厢、升降轨道、曳引机、钢丝绳、基坑等设施设备发生故障，无法正常使用，由电梯专业检测机构出具整改通知书的；

、消防供水系统、消防喷淋系统、正压风系统、消防水泵（房）、消火栓箱、灭火器具、消防外部结合器、防火门损坏等发生故障，消防部门出具整改通知书的；

（4）屋顶、屋面、地下室发生积水或严重渗漏，外墙面渗漏水或有脱落危险，经房屋质量检测单位出具证明的。

2. 出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其他情形；

上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后，制定后续维修、更新方案，经业主委员会同意，并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支；业主委员会不履职或无法正常运作时，全体业主授权浦东新区房屋行政管理部门组织代为维修，维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给浦东新区房屋行政管理部门。

（二）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用在1000元以下，且每年度使用该类维修工程的资金总金额在5000元以下的，由物业服务企业直接组织实施，事后向业主委员会补报维修、更新方案，经业委会认可的费用按规定列支；

（三）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用在1001元以上5000元以下，且每年度使用该类维修工程的资金总金额在50000元以下的，由物业服务企业制定维修、更新方案，报经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

（四）物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用在5001元以上50000元以下，由物业服务企业制定维修、更新方案，报经业主委员会审核同意后，由业主委员会向相关业主公示7日征求意见。如持反对意见的业主人数超过费用列支范围总人数10%或专有部分建筑面积超过费用列支范围建筑总面积10%的，则暂缓维修，待进一步沟通和完善方案后，再征求相关业主意见。公示7日不超过10%反对的，业主委员会可同意实施维修。（五）除上述四项以外，有关物业设施设备场地等共用部分的维修、更新，需要使用维修资金的，由物业服务企业制定维修、更新方案，报经业主委员会审核同意后，按议事规则向全体业主或相关业主小组征求意见，经专有部分占列支范围的建筑物总面积过2/3的业主且占列支范围的总人数过2/3的业主同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

业主委员会未作出决定的，可直接向相关业主征求意见。

第六条 （维修资金使用方案的制定和实施）

维修资金使用方案按下列程序制定并组织实施：

（一）制订方案：物业服务企业编制的维修资金使用方案应当包括维修项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、决算方式、实施时间等内容，并提交业主委员会；

（二）完善方案：业主委员会应当征求业主的意见，完善使用方案。

（三）决定方案：业主委员会应当将使用方案提交业主大会或者业主小组表决通过，并在小区内公告；

（四）落实施工单位：由业主委员会与物业服务企业、施工单位签订物业共用部分维修、更新、改造的施工合同；

（五）组织项目施工：由物业服务企业按照使用方案组织实施。项目施工完成后，物业服务企业向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用；

（六）审核施工费用：由业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核，应当审价的，经审价后向专户银行发出同意划转维修资金通知，并将维修资金使用的情况按照规定在物业管理区域内予以公告。

第七条 （维修费用承担）

业主应当按照下列约定承担物业维修、更新、改造费用：

（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

（三）全体共用部分的所需费用，由本物业管理区域内全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

物业共用部分属于人为损坏的，费用由责任人承担。

第八条 （维修资金审价）

除规定的维修费用在5万元以上的维修项目应当经有资质的审价机构审价外，本小区有下列情形之一的，维修费用也需经有资质的审价机构审价后在维修资金中列支：

（一）属于本约定第五条第（一）项紧急维修项目；

（二）业主大会、业主小组或业主委员会决定审价的；

（三）按照相关规定和有关标准应当审价的。

第九条 （维修资金审计）

对维修资金、公共收益的使用和业主委员会工作经费的收支情况按下述方法进行审计:

（一）业主委员会换届改选小组成立之日起的15日内，由业主委员会委托业主大会维修资金账户开立银行提供的审计机构进行审计；

（二）业主大会决定审计的，业主委员会在15日内委托业主大会维修资金账户开立银行提供的审计机构进行审计；

（三）业主委员会逾期未进行审计的，由业主委员会换届改选小组委托业主大会维修资金账户开立银行提供的审计机构进行审计，原业主委员会委员应予积极配合。

审计报告应当在本物业管理区域内公告。

经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违规、违约使用的，业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

第十条 （维修资金和公共收益账目公布）

业主委员会或者委托的代理记账机构每年1月、7月向全体业主公布一次下列情况：

（一）维修资金收入、支出和结存的金额；

（二）发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况；

（三）利用本物业管理区域全体和部分共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况；

（四）业主大会、业主委员会工作经费使用情况；

（五）维修资金使用和管理的其他有关情况。

上述账目公布信息分别张贴于小区公告栏、各门号出入口。业主有异议的，业主委员会应当自受理异议申请的7日内接受业主查询，业主可要求查看原始凭证和费用分摊明细表等。

第十一条 （维修资金增值）

业主授权业主委员会按照国家和本市的相关规定，结合本小区维修资金金额和使用情况，以及房屋本体和设施设备场地等物业共用部分老旧程度，拟订本小区维修资金增值方案，在本小区公示7日，反馈意见的总人数2/3以上的业主同意的，视为业主大会同意，业主委员会在公告后执行。

第十二条 （违约处理）

业主违反本规约约定，业主委员会有权责令行为人改正；拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

业主委员会在维修资金使用过程中，不得擅自变更维修资金使用方案或越权签订施工合同，不得在维修资金使用过程中谋取个人利益。损害业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第十三条 （生效和修改）

本规约经2017年12月业主大会会议讨论通过。

本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，自业主大会会议通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。