二手房成交价评估价是什么鬼?看完这篇才买or卖!

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27


整合:佛山乐居 素材:广东电视台房产频道


有位网友留言提问称↓↓



接下来我们一个个问题分析一下


二手房成交价和评估价是怎么回事


好的,那我们先来理清一下什么是成交价和评估价吧↓↓


▶成交价

买卖双方商定后的实际买卖价格,通俗来说,就是购房者最终支付给卖家的总金额


评估价

评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个评估值

 

在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后,银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。



贷款和报税与两个价格有什么关系


从这里也可以看出贷款与评估价是息息相关的,银行或者公积金中心是根据评估价和网签价来衡量发放贷款的金额。一般来说,银行会根据较低的那个价格来计算贷款的金额。




 

 至于报税的话,目前税费与网签成交价相关,但是如果你的网签价格低于当地政府的指导价格,就按照政府指导价格交税。

 



哪些情况需要做二手房评估?



  我们知道,二手房交易的成交价是买卖双方协商达成一致的,只要买卖双方没有异议,就可以在房管部门完成过户,那为什么还需要第三方来做估价呢?


一般来说,以下四种情况需要第三方给房屋做评估:


▶1、一方或双方主动要求评估。


这种情况一般发生在买卖双方或者一方对行情不太了解,需要专业机构给予客观公正的评估,比如国内的投资客去韩国济州岛买房,虽然不差钱,但也不能被坑!


2、房产保险。


房产保险是需要估值的,一旦被保险的房屋出现问题,则按评估价给予赔付


3、房产抵押。


就跟古代的典当行一回事,但不会那么坑爹。你把房子抵押给银行贷款,贷多少,怎么算?不可能要多少银行就给多少,需要按评估价贷款。所有的二手房贷款(含公积金贷款和商贷)都需要评估,银行和公积金管理中心需要根据评估结果给出贷款额度。


4、房产纠纷。


双方签订二手房交易合同后,如果一方对价格不满意而发生纠纷,则需要第三方给予评估,作为仲裁、调节或诉讼的参考。


举例说明


我们以一套成交价为300万的二手房为例,购房者需支付30%的首付,即90万,剩余210万走银行贷款,如果评估价上调50%,则房价估值为450万,首付上浮至135万,剩余315万走银行贷款。


通过上浮首付来增加交易门槛,而且315万的贷款额度较上浮之前多出105万,贷款人收入水平很可能无法获批。这笔交易就无法完成。


还有,评估价上浮后,随之而来的交易税费如契税、营业税、个税等都会随之增加,进一步增加了交易成本。光税费这一块,就可能增加了3%的税负成本。

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