“钱袋子”收紧！2017年，开发商开启融资“蜀道”模式！

“可以确定的是，2017年是地产融资收紧的一年。”一位地产企业融资负责人如是表示。

资管计划、发债融资、抵押销售纷纷被限，房企融资渠道被明显封锁。开发商的融资路，被迫走上一条不啻于蜀道之难的跋涉之旅。

近日，中国基金业协会叫停用于投资16个热点城市住宅地产类资管计划备案，明确资管计划不得支付土地出让价款或补充流动资金。同时强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

而在此之前，，表示有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价，前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企，将禁止发行公司债。而房地产企业发债募集来的资金不得用于购置土地。

除金融机构收紧外，地方政府也加强了房地产调控，重庆此前发布新政指出，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记。

曾经支撑开发商融资的私募股权基金，也面临被收紧的局面。1月13日晚间，中国基金业协会也通过其官方微信发布新的规范，将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品；同时禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

开发商的融资渠道面临着严峻的考验。

主流的地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化几种。去年，房地产市场大热，房地产投资和相关融资活跃。除了股权融资和开发贷之外，信托、基金子公司等非标融资方式盛行。特别是去年前三季度，重点城市土地价格高企，高价地块频繁入市，带动开发商前端拿地融资需求强劲。去年上半年，银行对土地出让金的配资比例(自有资金∶配资)要求一般为4∶6或3∶7、2∶8，一些项目甚至达到1∶9，杠杆之高令人咋舌。

。去年10月初，上海率先公开发出严查土地款融资信号。上海市住房和城乡建设管理委员会、市规划国土资源局联合下文，点名银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金，不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，并成立联合小组进行检查。随后的10月28日，上证所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、，明确规定房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。

政策重拳之下，2016年四季度，地产债权融资规模明显下降。而来自中原地产研究中心的数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达到了92%，同时资金价格也出现了明显的上行趋势。

据悉，自2016年11月以来，再无房地产公司债获得批准发行。而从上交所网站获悉，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募也于去年12月22日终止，深圳房企益田集团36亿元小公募债也终止。另有数家房企仍在排队。

在此情况下，地产企业转向银行间市场，意图通过中期票据等融资工具进行融资，但受到债市调整影响，自去年12月以来多家公司取消中票、短期融资券等债券发行，取消规模过千亿元。

在融资受阻的情况下，一部分房企将融资渠道转向境外，寻求发行美元债来获得融资。但受到美元加息、等因素影响，开发商融资成本明显上升。