高烧楼市中，重庆房价为什么控制得那么好？

发表于讨论求助 2023-05-10 14:56:27

在全中国经济下行压力大的情况下，重庆经济增长稳坐第一。最让人关注的是，当全国都挣扎在高房价与限购、假离婚与复婚的边缘，重庆的房价却闲庭信步、稳中求胜。其他地方为什么没有学或者做不到呢？背后有六大原因。

文|马超

一、土地储备：省级资源，直辖市体制

重庆调控房地产，最核心的是土地。土地在重庆为什么没有成为「土地财政」的紧箍咒，反倒成了调控供给的法宝呢？主要是由于重庆的直辖市体制，重庆本是省的构架，从1980年代的「三峡省」流产，到1997年6月重庆直辖市正式挂牌。重庆天生具有其他省不具有的直辖市体制优势，还有另外三个直辖市不具有的省的架构。所以，重庆面积大，土地资源多。最重要的是可以由其他省的「分级储备」到「一级储备」，有了这个体制优势，才使得重庆得以把全市的土地储备都掌控在手里（重庆的全市土地主要由两家市属重点企业储备：重庆市城市建设投资公司和重庆市地产集团）。重庆有条件通过土地这个最关键的资源手段，对房地产市场、价格进行有效调控。这是重庆大规模储备土地的客观条件。

其他的省市想学这个土地储备也学不会。省土地资源多、面积大，但不是直辖市，省不能集中掌控土地。省一级的，十几个甚至几十个主体配置资源，肯定形不成有效的调控合力。

反过来，其他的三个直辖市虽然有体制优势，但是与重庆这个新兴直辖市相比，城市化已基本完成，可用的土地面积小。城市建设拆了老城盖新城，没有新的土地供应。所以很难学会。

被广泛关注的重庆地票制度，也只有在这个特殊的直辖市中，把「级差地租」的作用发挥出来。

二、三大改造：解决原住民基本住房需求

在供给方面还有一个公开的秘密，就是重庆从2008年开始的危旧房、城中村和棚户区三大改造。其中，危旧房改造，主城区解决掉约1200多万平方米；棚户区改造已经完成约500多万平方米；城中村改造约200万平方米。三部分加在一起超过2000万平方米，解决了近100万人的住房需求。与其他三个直辖市相比，这三大改造，重庆早起的鸟儿有虫吃，而且下了大功夫。但是，没有人把这个与重庆的房价结合起来。其实，对于重庆主城这几百万人口来说，解决掉百万人的住房，客观上房价必然得到抑制。

三、建公租房：调控房价的最大杀手锏

重庆在全国最早实行公租房制度，。其实，没有看到的是，公租房在解决民生的同时，也改变着房地产市场的供需格局，从而压低房价。据报导，近年来，重庆累计开建公租房4475万平方米、69.2万套。重庆现在约有60万农民工、大学生居住在公租房。

对一个城市来说，经济增长为了什么？这至关重要，不要与民争利。房地产发展是为了改善老百姓的居住环境，这可能是重庆的城市发展价值观。

讲完了供给侧的秘密武器，再来看重庆房地产的需求侧还有什么名堂。

四、人口结构：大农村＋人口外溢

重庆这个大城市、大农村、大山区、大库区，地域广阔、布局分散，发展不平衡，所以房地产需求是多元化的。户籍人口大于常住人口。 2015年，重庆市常住人口3016.55万人，户籍总人口3371.84万人，300多万的人去哪了？都跑到别处去住房消费了。而其他的大城市，都是常住人口大于户籍人口，甚至达到两倍，必然提升房价。

人口需求方面，还有一个原因，大农村就是农民占大多数，不拉动城市房价。

五、产业结构：蓝领多白领少

重庆的产业结构，拉不动房价上升。重庆是老工业基地，传统产业居多（这部分产业工人大都有老国企的福利房、房改房等）；近年来，电子信息产业飞速发展，但主要以微笑曲线低端的加工贸易为主；重庆的现代服务业占20%左右，比重不高。这三个方面都决定了重庆的蓝领多，白领少。住房的高端需求还没有培育起来，房价也相应上不去。

六、房地产税：高端需求扼杀在萌芽中

2011年，作为国家两个试点之一，和上海一道，重庆启动了房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%-1.2%之间。这既限制了本地有钱人炒房，也挡住了外面的炒房团到重庆。所以，炒房团宁愿到隔壁的成都和贵阳两个省会城市，也不到重庆这个直辖市。

除了这些客观因素，主观上，重庆并没有如一些城市，希望城市房价大涨，所谓以此来提升该城市的整体价值。一些地方高杠杆去库存恐酿「金融灾难」。重庆的实际价值不在房地产的高价位。重庆能够因地制宜，从供给和需求两个方面把房价玩得稳稳妥妥。其他地方行吗？看来还是要向重庆学习。■

黄龙溪谷

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