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撰文=徐三刀
西安楼市，产品反思
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壹∣NO.1
2011年西安第一次限购，加之“70/90政策”（70%的房源必须是90㎡以下），直接导致了小两房脱销，西安的小两房突然之间一片火热，连一度陷入滞销的裕昌也打出了“高新90平米贵”（其实不到90平米），连续一个月报广轰炸，终于卖断货。
第一轮限贷限购，抑制外地户籍购房，全力向刚需人群挤压，使得2013年楼市70-100㎡户型成交突破四成（当时户型普遍偏大），达到历年来峰值。在这样的情况之下，高新两房楼价普遍超过三房，许多人耗尽毕生积蓄购置一套两房，却没有想到没过两年，又被迫换房，如今反应过来，才深感被两房骗走了泪水！
只要稍微了解这个行业，大概就会知道，地段的优劣、开发商品牌的影响、楼板价的高低、户型的尺寸，决定这一套房子未来是否保值，但不懂投资的人又如何能经得起忽悠？时至今日，市场已经反应过来，或者说消费升级，第一轮限购解套之后，改善户型再次反弹（90-120㎡总销量，2015年占34%、2016年占33%）。
如今，我们再谈一谈小两房，为何总有一种感动，骗得大家欲哭无泪。
贰∣NO.2
曾几何时，两房被塑造成婚房，如同一把辛酸粉，说不尽的郎情妾意、甜言蜜语。
开发商突然春心激荡，大讲爱情故事，缤纷南郡打出了“二代婚房，守望爱妻”，金业缇香山释放“一生挚爱，缇香为证”，还有更催泪瓦斯，海荣叫嚣，那些年我们追过的女孩，有多少人晚婚是因为房子......
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从踩盘数据呈现来看，2014年底前西安开发商一直将刚需作为救命稻草，制造了大量的90㎡以下户型，既有70㎡的小两房，也有80㎡的中两房，但总的来看小户型仍然多不胜数。在这场被称为“刚需最后机会”的调控里，一切都是算计和精心编排，几乎形成了一个精准的营销方案，购房者是这个服务链条中最底层的一环，为爱情埋单。那时候最催泪的就是关于爱情的事件营销，西安爱情故事，XXX我爱你，你在哪里？
刚需不衰，爱情不止，但政策变脸，两房生病，最终却是客户吃药！其一，是2014年9月1日起，西安第一轮限购解封，楼市成交量却在萎靡不振中又显诡异景象，小三房脱销，媒体鼓动改善性需求抬头，曲江、高新七八千一平米的小三房，一房难求，小两房价格渐跌。其二，是2015年7月1日起，“新九条”规定买90平米以上商品房可落户，不仅在社保缴纳上从5年缩短至1年，还将房产证为准，改为“以买卖合同网签备案时间为准”，小两房瞬间被三千点伤害。
从住宅使用周期的考虑，从二人世界到三口之家，是住宅6个使用周期之中最短的一个阶段（参见《第一次来西安，就要拯救“全生命周期产品”》一文，又可分为孩子婴儿期、成长期），一般都在5年以内，也就是说五年过后就得再购一套房。
从政策环境、市场反应、使用周期来看，两房都是一个不折不扣的牺牲品！
叁∣NO.3
还有一个风险问题，值得购房者认真思考，就是房屋抵押融资。
拿房换命，已是旧谈，比如电影《老炮》有一个细节，一个典型京混老炮六爷拿房契换钱，去赎回儿子，便是揭露了房屋货币化流通的真相。但将房子质抵却有两个硬性条件，一个是产权面积，还有一个是使用房龄。
其一，产权面积规定，70平米以下的商品房一律不能在银行抵押融资，买小户型如果不住，就只能赚取租金收益。如果商贷15万，按照现在西安70平米租赁1500元/㎡，租金平月供，想要收回本金得十来年，如地段较偏，时间更长。
其二，使用房龄规定，一般房子使用年龄不能超过20年，也有15年限制（1.筹全款，作抵押，后贷款，也可以实现；2.部分银行贷款+房龄相加不能超过40年），但有意思的是大部分老百姓在城市买房，按揭几乎难免，一般商贷在20/30年期限，想要转化成银行抵押融资，难上加难。
但能出租的房子如此多，又无法保证城市人口的净流量，看着年轻人持续萎缩，我们的投资能靠租金收回吗？地铁旁的小公寓还算热点，但没有品牌护航，没有配套培育，小两房很有可能变成一堆建筑垃圾。
并不是每一套房都值得银行抵押放款，小两房自然不能免俗。
肆∣NO.4
当然，除了这两个致命因素之外，还有几个小点值得关注。
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其一，小两房扎堆小区，一般容积率不会低，尤其是商业性质公寓做成两房（商业龙记观澜山容积率4.65，住宅裕昌容积率5.25），再绚烂的销售说辞都值得仔细推敲；其二，小两房得房率，这个在购房的时候很容易被忽视，一般2T4公摊都在20%以上，梯户比越高，公摊越大，最终使用面积受限。其三，在没有高赠送的情况下，任何高得房率都是牺牲舒适度换来的，面积小房间多，必定舒适度低。
在目前这种环境之下，西安楼市走向一路攀升，颇有些势不可挡。其一，西安城区“三界划定”开发面积80平方公里，只有这些土地可供开发。其二，“米”字形高铁逐渐成型，人口导入通路已经被打开，西安将复制郑州最大导入优势（米字型高铁前五城市：郑州、西安、成都、重庆、武汉）。其三，西安外地户籍购房者同比增加113%，非常住人口购房增大，部分区域已经出现无房可卖。土地有限，人要增加，住宅需求亟待释放。
2016年楼市房价整体上扬1K，部分品牌房企上涨幅度在2K-3K以上。
2017年适时出手，购入一套改善型户型，算是对未来的一种投资吧。
伍∣NO.5
过去陕北阔佬买断曲江，一买就是一单元，那时候营销负责人都在强调，这些陕北阔佬为了追求面子，所以贪多求大。但实际情况却并非如此，陕北人不是傻白甜，手里捧着金疙瘩却被置业顾问使劲激将法，那不过是陕北人送给西安的冷笑话。
其一，陕北社会的“崇拜财富”更重，更看重投资价值，他们经常买的都是富人区的别墅，不仅地段好，还有稀缺资源，比如环南湖片区、市政府片区、科技路；其二，富人区房子融资更方便，使用时间不超过30年都好商量；其三，如果品牌大、资源好、面积大、装修好，那么质抵套现比例也能超过60%，甚至于70%。
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所以，无论是出于哪种目的买小两房，最终的用途无外乎三种：居住、租赁、抵押，但无论是哪一个方面来看，小两房都是一个尴尬的产品。一旦房子买到手里，就变成资产，而资产如果不能变现，就成了“不良资产”，俗称“毒丸”。
其实，笔者就是一套小两房的受害者，坑自己的就是自己的选择。
特别备注：以上图片均来源于百度，版权属作者所有，侵权立删
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