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采写丨张韬
摄影丨张韬
来源丨今晨6点
随着“XX造型”的关门歇业，张大叔跟小区里的几千户居民彻底告别了“足不出楼”就能理发修面的方便时代，而最近一家像样的理发店要步行足足15分钟。
无独有偶，伴随着小区理发店一齐倒闭的还有一家生鲜果品小超市，而小区内唯一一家洗衣店也挂出了“吉房转租”的牌子。而这，仅仅是烟台众多新建小区“内商圈”面临窘境的一个写照，一条原本可以最大程度上满足居民内部购需的小小产业链，却因为租金昂贵等众多原因被打得七零八落。
当初理想很丰满，小区“内商圈”三方得利
张大叔家住芝罘区某新建小区。与众多高档社区一样，该小区也是采用了封闭管理模式。在设计之初，考虑到居民的内部购物需求，小区内建有内外两类商业网点，临街的一般店面较大，租金也比较贵，主要面向外部的不特定消费群体，而还有几十个商业网点则是在小区内部，面积从十几平米到几十平米不等，租金相对便宜，主要面向小区内部居民。
按照规划，这些内部商业网点主要是超市、水果店、理发店、美容、洗衣店等，买包烟、打瓶醋、理个发……不必再往外跑，出门下楼一切问题搞定，居民方便、业户赚钱、物业拿到租金，由此也将形成一条内部良性运转的小小商业圈。可现实情况却是，众多店铺纷纷关门歇业。
现实情况很残酷，“圈里”仅有小卖部苦苦支撑
今日，记者来到了张大叔所在的小区。一家理发店门头紧锁，玻璃门上的告示上写着店主有事出去了，可知情的居民却告诉记者，因为经营不下去，老板早跑路了，甚至还卷走了一些居民充值消费的钱。而在一家洗衣店前，一位大姐拿着两件羽绒服正在徘徊，“天渐渐凉了，想把羽绒服拿出来清洗一下。”可是，洗衣店却只有铁将军把门，门口还有一份“吉房转租”的告示，大姐叹了口气离开。小区内原本十分火爆的一个生鲜水果超市，如今成了居民打扑克的地方，更多的则是十多间一直没有租出去的门头房。
一位居民告诉记者，如今，别说当初梦想中的小区“内商圈”良性运转了，就连个“圈”都没有了。而在接下来的几天，记者对芝罘区众多2010年以后新建的小区探访后发现，布局合理、运转良好的小区“内商圈”寥寥无几，不少高档小区内也就是几个小卖部、小超市在苦苦支撑。
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租金太贵、布局不合理制约发展
原因何在？记者在采访中了解到，张大叔所在小区居民有几千户，入住率极高，而且都是以一家三口加看孩子老人为主，投资型购房寥寥，换句话说，此小区的内部购买力是绝对有保障的。
可是，即便居民愿意掏钱，却仍然阻挡不了内部商业网点一个接一个的倒闭。对此，一位正打算转让房子的商户向记者道出了原委——房租太贵。据了解，该小区有15、30、70平米等几种类型内部门头房，而30平米的网点一年就需要3万元左右的租金，这几乎赶上了周边一些临街商铺的租金。
虽然小区内部购买力极强，可毕竟消费人数相对固定，增长额度十分有限，一旦出现某个项目或某个产品居民不买账，就很难经营下去。一个店铺转手几次，换了几个项目依然不赚钱，最终变成空房。这样的情况，不止在这一个门头、一个小区发生。
采访中，记者也在芝罘区只楚路一小区中注意到这样一幕，小区内毗邻的两间门头房，几乎在同一时段内开了两家美容美体店，两家店铺经营的项目也几乎一致，由此带来的则是两家美容店为了抢占小区内仅有的客源大打价格战，最终弄的两败俱伤。
而在芝罘区南大街一新建小区内，甚至出现了超市排成行的场景，一位老板告诉记者，当初物业公司告诉他小区内只会开一家超市，可如今的状况却让他有点郁闷。布局不合理，同样是制约着我市小区“内商圈”良性运转的又一个瓶颈。
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物业有苦衷，主动“割肉”不容易
针对我市小区“内商圈”运转面临的窘境，记者也采访了几家物业公司。对此，他们表示自己也有苦衷，内务部的张经理告诉记者，他主管小区内网点的出租业务，每天给他打电话来咨询的人也是络绎不绝，可是一听租金价格大部分都打了退堂鼓。
而这租金价格是公司制定的，他也无权干涉。虽然最近该小区内部商业网点的价格普遍下调平均5000元以上，可租赁情况依旧不理想。
物业公司收入渠道有限，除了物业费，商业网点的租赁成了其中一个大头，主动“割肉”，自觉调低租房价格，不是轻易之举。
由此形成的小区内部商圈不合理也是情理之中，想租的嫌租金太高不愿进驻小区，物业公司则绷着高租金不愿放手，最终苦的是小区居民。
延付、分红、扶持，条条大路通罗马
怎么办？不妨来看看一些外地经验。记者曾在重庆、成都、北京、青岛等一些成熟社区看到运转十分良好的小区“内商圈”。
除了使用最普遍的降低租金方式外，在重庆市沙坪坝区一小区内，物业公司采用延付租金的方式，让商户先放手经营，根据经营情况后期收取租金，还有的物业公司则采取免除租金与商户分红的方式，物业公司出地、出水、出电，商户出货、出人、出力，拿到收益双方按比例分成，商户不用担心自己经营不善亏了本又欠下巨额房租，物业公司也不用守着一大把空房发愁，可谓一举两得。
在采访中，也有物业公司跟商户提出，政府部门是否可以考虑出台相关的政策或提供资金支持，对于小区内的民生类小产业进行一定程度的扶持，最大程度方便百姓的日常生活。
责编：徐小涵
校对：刘雨鑫
审校：tota
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