云房头条|昆明房价怪相:2万是个天花板 1万上下打破头

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27

据中国指数研究院发布的2016年房价数据,西南地区城市中,昆明的房价一直在贵阳和重庆之上,与成都房价相差无几。仅从均价看,昆明房价并不算低,但与成都重庆相比,昆明房价区间较窄,市区普通住宅仅有一万元左右的梯度空间,最低与最高只相差2倍多,而成都普通住宅价格区间跨度达到17000元/平米左右,重庆房价区间最大,达23000元/平米左右,两地的最低与最高房价相差悬殊都超过了4倍。

去年(除12月无数据外),昆明每月均价介于7510元/平米至8005元/平米之间,重庆介于6964元/平米至7507元/平米之间,成都介于7549元/平米至8234元/平米之间,贵阳房价最低,月均价4480元/平米至4694元/平米之间。


2016年西南四城房价走势图

房价梯度空间与城市规模,产品类型有很大关联,昆明主城面积较小,三环与一环距离不超过5公里,市场产品同质化严重,房价难以拉开差距。昆明最贵高层住宅俊发逸天峰均价18000元/平米,而这还是带精装修的价格,云路中心15000元/平米。再看看三环外的项目,绿地香树花城价格为6800-8500元/平米,融城昆明湖8500-8600元/平米,马街摩尔城均价7800元/平米,万科公园里带装修二期均价8500-9500元/平米,即便经开区的第三城紫香园均价也达到6300元/平米。可见,昆明较为偏远的项目与最中心的高层豪宅价格差距每平米不到一万元,除去精装修费用,按毛坯房计算价格梯度仅7000-8000元,房价的相差倍数大约2倍多,不超过3倍。


成都房价地图(据成都房天下)

再看成都的情况,二环内单价2万元以上的普通住宅比比皆是,恒大都汇华庭24000元/平米,昆仑华庭二期23000元/平米,恒大广场22000元/平米,也有9800元/平米的中房北极星花园,10000元/平米的瑞升城北橡树林,12000元/平米的朗诗西溪里,仅二环内项目就有15000元/平米左右的差距,还不算阿玛尼公寓40000元/平米这类特殊产品。如果看二环至三环之间,又是另一番场景,有14000元/平米的保利康桥、成华奥园广场,也有8500元/平米的明信鹭湾,而三环外景逸华宅5700元/平米,新碧园7400元/平米。三环内外的普通住宅与中心区差价约17000元/平米,即便只计算2万以上单价的住宅,房价相差倍数也达到了至少4倍。


重庆房价地图(据重庆房天下)

重庆房价区间的相差倍数同样也超过了4倍,重庆朝天门长江大桥附近的梵悦天御均价高达29000元/平米,同一片区的保利观澜18000元/平米,金融街融御20000元/平米,仁安里10500元/平米,同一片区房源价格多样。朝天门长江大桥另一端的长嘉汇均价8500元/平米。重庆最繁华渝中区,日月光解放碑1号R3均价28000元/平米,融创白象城30000元/平米,熊猫公寓21000元/平米,立面均价15000元/平米,春语江山10000元/平米。九龙坡、大渡口、沙坪坝,7000元/平米的项目比比皆是。江北区集中在10000元/平米左右。且不论巴南区等5字头、6字头区域,仅渝中附近的几个区,房价跨度就达23000元/平米。

2015中国城市统计年鉴,重庆城区建成区面积1231平方公里,成都604平方公里,昆明407平方公里。重庆城市建成区规模是昆明的3倍,成都是昆明的1.48倍,三个城市规模大小与房价区间形成正比。昆明房价区间最为狭窄,一是与城区面积较小,土地级差不易拉开,二是昆明规划条件限制诸多,开发商发挥的空间不大,出现产品同质化现象,再者,全国性房企入驻的数量,昆明也远远低于其它两个城市,在产品的多样性上有所欠缺。综合来看,也就不难理解昆明房价区间远低于成都和重庆。

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