稳房价：在多方需求中寻找平衡

在分析中国楼市长期波动、调控反复循环的原因时，张泓铭认为，首先，是中国人对楼市作用认识片面，过分依赖它推动经济财政的增长。如果紧缩调控导致楼市平稳或疲软，以至于经济增长不够理想，就重新加热楼市，于是楼市陷入下轮循环，这是楼市长期波动的基本原因。其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。在前述两个原因的推动下，“房价只升不降”成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。

“过分看重它在经济增长中的短期作用，放纵过热，其实是饮鸩止渴，加速危机的到来。”张泓铭强调，这是国际上多少惨痛经历得来的教训，但还有人尚未醒来，还企图依赖加热房地产这张“老方子”医治“经济病”。

事实上，去年以来，国内房地产市场分化明显，北上广深等一线热点城市和部分二线城市房价上涨较快。与此同时，三四线城市去库存压力仍然较大。对此，、，今年房地产市场面临“防过热”和“去库存”双重任务，应加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，坚持分类指导，因城施策。对不同地区、不同城市在土地、金融、税收等方面实行差别调节，有利于房地产市场健康稳定发展。

，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。“坚持去库存与防过热并重，对不同地方‘分类指导、因城施策’，对重点城市‘一城一策、靶向治理’。”他透露，，遏制炒作土地的投机行为。“住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。”

谈到房地产税的作用，全国、财税专家贾康坦言，房地产税有多重功能，包括促进房地产健康发展、优化政府职能、调节收入分配、配合提高直接税比重等，“单纯控制房价并不是房地产税要达到的主要目标”。

2011年，我国在上海和重庆率先试点对个人住房开征房产税。、重庆市律师协会会长韩德云认为，其效果如何，还需要等待更长时间、从更大的范围去观察。“重庆房地产市场这些年相对平稳，与充分的土地供应量、大量公租房的建设、人口净增长速度平稳等因素都有关系。房地产税只是其中因素之一，其占税收的份额也非常小。”

中央财经领导小组第十五次会议提出，要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。

贾康认为，中国房地产业的长期健康发展，需要有相应的土地制度、住房制度，以及税制、投融资制度等。房地产调控政策要长短结合，标本兼治。目前看，长期治本的政策还不够，必须要做好基础性制度建设，形成长效机制。

面对我国房地产市场出现的深刻变化、各地房地产市场所呈现的复杂性、多样性特点，要解决房地产市场的深层次问题，需要运用综合政策工具箱，在各个环节打好“组合拳”。

本届人大常委会把制定房地产税法列入5年立法规划。韩德云说：“方向是明确的，就是要继续加快推进研究征收房地产税的进程。但各地的实际情况差距很大，要综合考虑地区差异、市场差异，适时出台相关法规。”

“有必要创建一种对冲楼市异常波动的自动调节机制，同综合施策形成合力。”张泓铭表示，这是一套同整套体系相容且即刻可用、长期也可用的调节机制。建议用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为惟一监测指标；设置上下限，超过后对冲机制就自动触发；首推用首付率、利率双率联动等金融手段作为对冲工具，如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格波动超过限度，则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。此外，。

全国、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在全国“”期间表示，地方政府应成立自己的房地产基金，以此作为抓手来调控房价。

“去年全国有20多个热点城市房价出现较大幅度上涨，但随着严格的调控政策落地，今年的房价不会再出现明显上涨。”李稻葵认为，但是我国尚缺一个长期、有效的房地产市场政策，即地方政府手中不掌握房源。据他介绍，香港与新加坡有超过六成的居民居住在政府所有的房屋中，内地可以借鉴这一模式，成立各地的房地产公司和基金，将手里的房源对外出租或视情况出售，以此作为调控房价的有效抓手。

针对今年楼市可能的走势，全国、中国社会科学院学部委员张蕴岭也曾表示，过去房地产是拉动我国经济的重要因素，但今年将不再突出，“由于我国外部环境难有较大改善，今年实体经济的内部调整显得尤为重要，‘稳字当头’的原则将避免房地产的大起大落。”