大消息!刚刚,中央对“房地产税”再次表态

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楼主 2020-07-31 13:14:54
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今天(112日),房地产市场传来了两个大消息,从中我们或许可以看清“房地产调控长效机制”的端倪。

 

第一个大消息:房地产税有了新提法

 

今天出版的《人民日报》在头版头条位置发表了这样一条消息:中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。


 

在这个指导意见里,有这么几句话值得我们高度重视:

 

(二十八)鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法,及时加以推广。

 

这就是官方关于“房地产税”的最新提法,其核心是“支持各地区探索创新”,总结之后“及时加以推广”。

 

我个人认为,这传递了两大信息:第一,房地产税距离出台还有相当距离;第二,可能先在某些城市、省份试行,然后再推广。

 

众所周知,开征房地产税目前有巨大的争议,一是合法性的问题,二是如何收取的问题,三是征税会不会对经济发展产生负面效应的问题。


所谓合法性的问题,其实是土地产权问题,目前的商品住宅都缴纳了70年土地使用权,房子是业主的,但下面的土地是业主向国家租赁的。在缴纳了70年租金的情况下,再征收房地产税,是不是合适。

 

其实如何收很简单,只要全国电脑联网,就可以开征。但问题是,目前楼市出现严重分化,人口流失的中小城市房屋严重过剩,卖不出去、租不出去,如果开征房产税,势必对这些城市的经济产生巨大负面作用,有可能导致人口进一步下降,房屋库存量进一步上升。最终,过剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

 

所以,我此前在专栏里预言过,未来有条件收取房地产税的城市不多。我的建议是,通过全国人大立法开征房地产税,但授权各地可以减免、缓征、自定税率。最终,大概只有中东部100来个有人口增量的城市能实施房地产税,能成规模征收的,或许只有3050个城市。

 

对于一线城市、强二线城市来说,开征房地产税是必要的,甚至可以考虑在第四、第五套住宅之后,实施惩罚性、累进制的房地产税,这样可以减少空置和调整财富结构,有利于减轻平民、年轻人在大城市的生活负担,防止社会阶层的固化。

 

现在看起来,中央似乎有这个意图。目前上海、重庆已经试行了房地产税,但主要是针对新增住房的,至于在试行之前购买了多套房的人,则不用缴纳。所以,这种试点不是真正意义上的试点。

 

针对全部存量住房的房地产税,或许会在北、上、深三大一线城市试行。

 

第二个大消息:土地供应方式将发生巨变

 

据央视等媒体报道,国土资源部今天表示:要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

 

应该说,这种调整是非常有必要的。对于库存量大的三四线城市来说,这是重大利好,意味着房屋新的增量将减少,再加上棚改上只拆不建、货币补偿,将带来新的需求,有利于去库存。部分有人口增量的、经济规模偏大的三四线城市,或许房价能在2017年有所上涨。但中西部人口流失严重的三四线城市,仍然有漫长的去库存过程。

 

对于一二线城市来说,增加土地供应、提高住宅用地比例,有利于化解供需矛盾、平抑房价。重庆之所以房价长期保持稳定,就是因为供地量巨大。可见,只要增加土地供应,一样可以抑制房价。但北京、上海这类城市还有控制人口总量的任务,所以土地供应量一直偏低,估计未来也不会有大的改变。至于深圳,有强烈的扩张人口的欲望,但土地面积狭小,也很难大幅增加土地供应量。所以未来北上深仍然是三个非常特别的城市。

 

从上述两个大消息来看,高层的确在酝酿建立长效机制。但这个机制的建立,恐怕需要相当一段时间,没有5年时间很难形成一个体系。


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