指望房地产税让房价大降?怕是想多了!

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27


刚一开年,。


这有现实市场背景:春节刚过,楼市利空连连,多地房贷收紧,融资弹药库——私募资管产品被盯牢,房企尤其是中小房企的钱袋子堪忧。


,本是7000余字长文,不过稍稍提及房地产税,便被媒体反复咂摸,刷屏朋友圈。


其实,稍读文件便知,原话是“在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。


对于一些自媒体而言,只要见了风,就是满城风雨。房地产税一出现,似乎便显得其他几项探索存在感全无。



房价



说起房地产税改革,这些年着实为媒体贡献了不少流量。从物业税,到房产税,再到如今的房地产税,来来去去提了十几年。而且有热爱观察的有心之士发现,过去数年,凡是楼市调控要紧的窗口期,对房地产税往往提得更频繁,引发社会大讨论,各方观望,楼市渐稳后,便再偃旗息鼓一阵子。久而久之,房地产税与房价之间倒是形成了一种貌似形影相随的奇妙关系。


那么这次房地产税真的要来了吗?房价果真要降?


拜托,明明房地产税的草案还在艰难的起草阶段。看看隔壁的《慈善法》,早在2008年底,,。由于许多重大问题难以形成共识,搁置数年,,去年3月才正式通过。虽然后期进展神速,但从全周期看也经历了8年。  


即使相关立法能够奇迹般地火速通过,房地产税顺利开征,在以供求关系为主导因素的房地产市场上,此税有利于楼市挤泡沫,减少投机,稳定市场,但指望它带来房价大降,恐怕也是想多了。从已试点数年的重庆、上海来看,无论是对高端存量征收,还是对增量征收,由于涉及人群有限,对房价的影响几乎可以忽略不计。


那么设计房地产税的目的又是什么?2014年时,时任财政部部长楼继伟曾撰文称,总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。



前提



去年7月,时任财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示,个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出,主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍,“只要是真正的税收再分配,就会受到真正的阻碍,但我们义无反顾地要做。”11月4日楼继伟再透露,房地产税等改革正在积极推进。




楼继伟所指的两难其一,信息征集能力弱——就如今而言,这方面的能力应该还是有所加强的。日前,,目前除西藏自治区的部分市、县外,全国都已实现不动产登记“发新停旧”,不动产登记制度顺利落地实施。但在个别地方,农村不动产登记仍存在不规范的问题。


按照国土部2015年时公布的路线图——2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库,2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。此外还将搭建全国范围内的不动产信息云平台,。


相比建库,全国联网更是核心。


法理与技术



兜兜转转这么些年,2015年8月,。去年“”上,,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第一类的立法项目。不过到7月时,,房地产税仍在起草过程之中,试点虽然征收了5年多,但是操作难度很大。




与以往只对城镇经营性物业课税的房产税不同,房地产税的课税对象可能将涉及所有房产。而且房地产税的起草,并非在一张白纸上全新设计,而是在现行税制和收费体系下的再设计。在中国目前的税收体制下,围绕房地产的税收及土地费用很多。企业拿地阶段有契税、印花税,建设阶段的建筑业营业税金及附加、印花税、土地使用税,销售阶段有营业税金及附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等。如果是二手房交易,还有营业税、土地增值税、个税、契税、印花税等。如此多的税种重新调整,复杂程度可见一斑。


还有各界广泛关注的70年土地使用权问题,如果房地产税在中短期内开征,将与土地出让金并行,又该如何在法理上说通这二者的关系?


在实际操作上,各地发展不均衡,不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定?是否该设置免征额?免征额度又该设置为多大? 


由于房地产税是典型的地方税,作为直接税种,让税务局直接面对居民个人征收房地产税,不同的房屋持有者又各有不同的情况,难度可想而知。,房地产税试点征收了5年多,但是操作难度很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当。


所以,房产税说说容易,但一旦真要写入法律条文,便不是朝令夕改的事了,需要考虑的事情很多、流程也不简单。

来源:本文综合侠客岛、新浪、网易等,图片来自网络,版权归原作者。

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