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反正也不一定保证你发财
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别搭理我，我是不会买房的，给我一个树洞就好——西伯利亚鼯鼠。
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昨天公号文发出来后（点击阅读《今年下半年重庆房价会涨吗》），有朋友回复：已经开始涨了，有几个朋友都在后悔该8月份就把定金缴了（感觉有钱人还是多，居然生怕买不到房）。花生君查了查资料：确实涨了点。
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8月房价涨了点
据重庆市房地产业协会的数据，8月，主城区商品住宅成交面积为139.77万平方米，同比增加17.6%，环比增加4.1%；成交均价为6997元/平方米，同比上涨0.6%，环比上涨0.7%；商品住宅新批预售为118.83万平方米，同比增加11.5%，环比增加20.8%。
搜狐焦点网报道，在7月前三周，重庆楼市还是冷清的；到了最后一周突然就疯了，周成交6280套，环比上涨35.1%，建面成交价约7790元/平方米，较7月首周上涨了1185元/平方米。
花生君查看了这条稿子中所列的7月在售楼盘，有均价2万元的商铺，也有9000元的洋房，还有5900元的高层，不确定搜狐焦点的统计口径是怎样，但就周边朋友感受以及房协的数据统计，房价是肯定涨了的。
其实花生君说今年下半年重庆房价不会涨，还是说的大面上不会涨，像照母山、李家沱这些热点区域的某些单盘或者有特殊资源的楼盘例外。但貌似漏算了一条消息的刺激：重庆成为自贸区。
这条消息在6月份的尾巴传出来，传了两个月，到8月31日确定。除此之外，没其他利好消息了。只是花生君没明白，自贸区与房价上涨之间有必然联系么？
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未来两三年重庆房价肯定会涨
从大面上，花生君真的没找到涨价的理由支撑。就在刚刚，还接到一个楼盘促销电话，在国博中心附近的一个花园洋房小区，开盘价格是9000元，现在打特价7800元。在网上一查，高高的价格背后都有各种各样的优惠促销政策。
花生君的总体判断还是只有少量楼盘在涨价，但未来两三年重庆房价肯定是会涨的。为什么呢？从市政府年初有意放缓推地节奏判断的。你可以说控制土地放量，是给「去库存」消化时间，但此举势必抬高后市房价啊！
今年上半年的土地成交比2015年上半年减少近一半的量，总体来说，以底价成交居多，但往往一块优质土地引来十多个开发商来争抢。38宗土地中有5宗是溢价成交，最高的是金科礼嘉地块溢价70.5%，楼面价7618元/平方米。也就是说，还没造房子呢，光是地价已经赶上现在的住宅成交均价了。
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考虑到在未来一两年可能都会是这样的推地节奏，那么就会有两个推论：一是溢价地块会越来越多，会整体推高房价；二是溢价地块对应的多半是洋房、别墅等高端产品，也会拉高整体价格。
比如上表中溢价排名第二的龙湖大竹林地块，据称是「照母山最后一块住宅用地」，楼面价创下照母山单价地王纪录。若是做成高层产品，那不亏死？！光是照母山最后一块住宅用地的稀缺性，就足以让龙湖做一个高端产品出来了。
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到底会涨多少呢？
靠高端产品拉上去的住宅成交均价，那不叫真正的房价上涨。关键还是要看占市场七成比重的高层价格。有两个原因让花生君判断房价即或涨，也涨不了多少。
1>重庆商品房的库存量太大了。截至2016年5月底，全市住宅待售面积1014万平方米，在现房库存的基础上，再加上可预售期房，全市去化周期约10个月。
这什么意思呢？小时候我们都做过那种水池的计算题：一个大水池，一根管子在放水，一个管子在进水，两个管子的直径各自是多少。问：多久可以把这个池子的水装满。
那么去库存的计算题就是，多久可以把池子里的水放完？
花生君的答案就是，这个池子里的水永远放不完。总是会有新的库存填进来。
2>重庆目前还是一个人口净流出城市。外来人口多，才能推高房价。比如北京、上海、深圳等一线城市。刚好市规划局7月发布了一组重庆城镇化进程的数据：2015年外出至市外人口505.5万人，净流入外来人口150.2万人，两个数据相减，就得出净流出人口为355.3万人。
一个好的趋势是：外出人口逐渐减少，净流入人口逐年增加；同时，流入人口与外出人口相比，年轻人更多，学历层次更高，消费能力更强。重庆的GDP连续10个季度领跑全国（增幅保持两位数），已越来越多地吸引年轻人来重庆就业、创业。据测算，GDP每增长1个百分点，对应新增的就业数为150万人左右。
但这个速度应该还是缓慢的。
在这里，花生君就做个大胆的预测吧：现在高层主流房价是七八千，那么两三年后看能不能拉到一万去。
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你的房子是资产吗？
这两年应该是买房的好时机，如果你确有需求的话。但买之前，花生君还是想多嘴问一句：你买房子来干嘛？投资，还是自住。
很多人对于「什么是资产」是有误区的。你买的房子，如果不用来出租或者转手卖掉，仅仅是自住的话，哪怕它价值千万，也不是资产，它是负债。
资产就是未来能给你带来现金流的东西，资产并不是你拥有的东西；
负债就是未来会导致你现金流流出的东西，负债并不是你欠别人的东西。
举个例子，你有个车子，自用，它是负债，因为它每天都在让你花钱；但如果你拿它去开了个专车，给你带来现金收入了，它就变成资产了。
如果你借钱来消费，那是负债；但如果借钱来投资，只要投资收益大于借钱利息，那你借的钱反而是你的资产了。
同样的道理，房子在没出租或转卖之前，每天也在花你的钱，因为你要装修，要维护，要使用。价值越高，等于你的居住成本越高。
因此，当你考虑要买房自住时，挑选房子的标准一定是在满足居住需求的同时价格越低越好，即挑选高性价比的房子。比如不一定是品牌开发商，不一定是热点区域，公共交通一定要便利，周边生活配套一定要完善，生活成本一定要低，最好能离单位近，尽量压低你付出的成本——难道你真的不考虑现在的经济形势给未来房贷带来的压力吗？
而你如果买房投资，逻辑反之，以方便出租或转手价格更高为目的，那么就一定要挑地段或品牌开发商。
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图片均来自网络
本文系原创，未经授权不可转载
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