未来两三年重庆房价肯定会涨

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楼主 2020-07-26 14:45:01
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别搭理我,我是不会买房的,给我一个树洞就好——西伯利亚鼯鼠。




昨天公号文发出来后(点击阅读《今年下半年重庆房价会涨吗》),有朋友回复:已经开始涨了,有几个朋友都在后悔该8月份就把定金缴了(感觉有钱人还是多,居然生怕买不到房)。花生君查了查资料:确实涨了点。




8月房价涨了点


据重庆市房地产业协会的数据,8月,主城区商品住宅成交面积为139.77万平方米,同比增加17.6%,环比增加4.1%;成交均价为6997元/平方米,同比上涨0.6%,环比上涨0.7%;商品住宅新批预售为118.83万平方米,同比增加11.5%,环比增加20.8%。


搜狐焦点网报道,在7月前三周,重庆楼市还是冷清的;到了最后一周突然就疯了,周成交6280套,环比上涨35.1%,建面成交价约7790元/平方米,较7月首周上涨了1185元/平方米。


花生君查看了这条稿子中所列的7月在售楼盘,有均价2万元的商铺,也有9000元的洋房,还有5900元的高层,不确定搜狐焦点的统计口径是怎样,但就周边朋友感受以及房协的数据统计,房价是肯定涨了的。


其实花生君说今年下半年重庆房价不会涨,还是说的大面上不会涨,像照母山、李家沱这些热点区域的某些单盘或者有特殊资源的楼盘例外。但貌似漏算了一条消息的刺激:重庆成为自贸区。


这条消息在6月份的尾巴传出来,传了两个月,到8月31日确定。除此之外,没其他利好消息了。只是花生君没明白,自贸区与房价上涨之间有必然联系么?




未来两三年重庆房价肯定会涨


从大面上,花生君真的没找到涨价的理由支撑。就在刚刚,还接到一个楼盘促销电话,在国博中心附近的一个花园洋房小区,开盘价格是9000元,现在打特价7800元。在网上一查,高高的价格背后都有各种各样的优惠促销政策。


花生君的总体判断还是只有少量楼盘在涨价,但未来两三年重庆房价肯定是会涨的。为什么呢?从市政府年初有意放缓推地节奏判断的。你可以说控制土地放量,是给「去库存」消化时间,但此举势必抬高后市房价啊!


今年上半年的土地成交比2015年上半年减少近一半的量,总体来说,以底价成交居多,但往往一块优质土地引来十多个开发商来争抢。38宗土地中有5宗是溢价成交,最高的是金科礼嘉地块溢价70.5%,楼面价7618元/平方米。也就是说,还没造房子呢,光是地价已经赶上现在的住宅成交均价了。 

 

考虑到在未来一两年可能都会是这样的推地节奏,那么就会有两个推论:一是溢价地块会越来越多,会整体推高房价;二是溢价地块对应的多半是洋房、别墅等高端产品,也会拉高整体价格。


比如上表中溢价排名第二的龙湖大竹林地块,据称是「照母山最后一块住宅用地」,楼面价创下照母山单价地王纪录。若是做成高层产品,那不亏死?!光是照母山最后一块住宅用地的稀缺性,就足以让龙湖做一个高端产品出来了。




到底会涨多少呢?


靠高端产品拉上去的住宅成交均价,那不叫真正的房价上涨。关键还是要看占市场七成比重的高层价格。有两个原因让花生君判断房价即或涨,也涨不了多少。


1>重庆商品房的库存量太大了。截至2016年5月底,全市住宅待售面积1014万平方米,在现房库存的基础上,再加上可预售期房,全市去化周期约10个月。


这什么意思呢?小时候我们都做过那种水池的计算题:一个大水池,一根管子在放水,一个管子在进水,两个管子的直径各自是多少。问:多久可以把这个池子的水装满。


那么去库存的计算题就是,多久可以把池子里的水放完?


花生君的答案就是,这个池子里的水永远放不完。总是会有新的库存填进来。


2>重庆目前还是一个人口净流出城市。外来人口多,才能推高房价。比如北京、上海、深圳等一线城市。刚好市规划局7月发布了一组重庆城镇化进程的数据:2015年外出至市外人口505.5万人,净流入外来人口150.2万人,两个数据相减,就得出净流出人口为355.3万人。


一个好的趋势是:外出人口逐渐减少,净流入人口逐年增加;同时,流入人口与外出人口相比,年轻人更多,学历层次更高,消费能力更强。重庆的GDP连续10个季度领跑全国(增幅保持两位数),已越来越多地吸引年轻人来重庆就业、创业。据测算,GDP每增长1个百分点,对应新增的就业数为150万人左右。


但这个速度应该还是缓慢的。


在这里,花生君就做个大胆的预测吧:现在高层主流房价是七八千,那么两三年后看能不能拉到一万去。




你的房子是资产吗?


这两年应该是买房的好时机,如果你确有需求的话。但买之前,花生君还是想多嘴问一句:你买房子来干嘛?投资,还是自住。


很多人对于「什么是资产」是有误区的。你买的房子,如果不用来出租或者转手卖掉,仅仅是自住的话,哪怕它价值千万,也不是资产,它是负债。


资产就是未来能给你带来现金流的东西,资产并不是你拥有的东西;

负债就是未来会导致你现金流流出的东西,负债并不是你欠别人的东西。


举个例子,你有个车子,自用,它是负债,因为它每天都在让你花钱;但如果你拿它去开了个专车,给你带来现金收入了,它就变成资产了。


如果你借钱来消费,那是负债;但如果借钱来投资,只要投资收益大于借钱利息,那你借的钱反而是你的资产了。


同样的道理,房子在没出租或转卖之前,每天也在花你的钱,因为你要装修,要维护,要使用。价值越高,等于你的居住成本越高。


因此,当你考虑要买房自住时,挑选房子的标准一定是在满足居住需求的同时价格越低越好,即挑选高性价比的房子。比如不一定是品牌开发商,不一定是热点区域,公共交通一定要便利,周边生活配套一定要完善,生活成本一定要低,最好能离单位近,尽量压低你付出的成本——难道你真的不考虑现在的经济形势给未来房贷带来的压力吗?


而你如果买房投资,逻辑反之,以方便出租或转手价格更高为目的,那么就一定要挑地段或品牌开发商。



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