刘德扬对话《》：穿行于“政策”“泡沫”和“转型”下的中国房地产市场 @Savills首席访谈室

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刘德扬

■ ：部分城市房地产市场过热，市场人士担心贷款政策将收紧。您如何看待？

■ 刘德扬：个人而言，我认为下半年流动性不会收紧。量化宽松是一个国际趋势，全球主要国家都已下调利率，包括美国、日本、欧洲在内。

中国不可能违背这一趋势，尤其是在出口及制造业表现依然疲弱的情况下。因此我预期整体环境将保持宽松。充足的流动性可以使购房者更易获得低利率贷款，从而提振房地产市场。

虽然自“325”新政以来，上海各大银行已经降低部分客户的贷款额度，但符合条件的贷款者仍可享受非常优惠的利率政策。

我认为这类限制不会再度收紧，因为与年初相比，目前的成交量已经减少了一半。政府希望看到的是一个稳定的房地产市场——不会暴涨亦不会骤跌。

■ ：部分一、二线城市的房价不断刷新纪录，市场是否存在泡沫？

■ 刘德扬：整体而言，风险在可控区间。目前银行的住宅按揭贷款坏账率仅为2~3%，远远低于企业贷款坏账率，后者可达7~10%。真正有风险的领域是中国公司的（银行）贷款。房地产市场依然稳健。即便近来一些宅地以超高价成交，但仍属于少数，不能代表整体市场。

尽管中国一线城市土地价格突飞猛涨，但上海房地产市场前景广阔，因为这座城市在快速发展，将能吸引更多人才流入。上海目标打造国际金融中心、航运中心以及科技创新中心，这意味着它需要吸收大量人才。人口流入势必还会继续，将为未来住房需求带来支撑。同时，房价迅速上涨、租赁市场稳健，说明上海的住宅市场依然面临供应短缺的问题。

上海作为华东地区最大城市，常住人口在过去20年中迎来迅速增长，从1995年的1,300万增加到2015年的2,400万。目前，上海的常住人口规模在全国排名第二，仅次于重庆。

■ ：过去数月中，上海优质地块引发开发商争抢，土地价格被屡屡推向历史新高。拿地成本甚至高于同区域现有住宅的售价，投资风险是否已经过高？

■ 刘德扬：楼板价并非对当前市场价值的反映，开发商是在投资于未来，他们可以分期开发，用三四年甚至更长的时间来消化拿地成本。

同时，上海的优质地块愈发稀缺。开发商为继续经营别无选择，只能投入巨资“先拿地为强”。对于风险控制，开发商需要对未来经济走势以及政策变化做出精准判断，以便进行风险管理。

■ ：您认为上海写字楼市场存在供应过剩的现象吗？

■ 刘德扬： 总体来说上海的写字楼市场，到目前为止，依然表现的非常坚挺，需求稳定，出租率攀升，租金高企。

唯一的隐忧是未来2年的新增供应。届时，按照目前的需求状况，可能会造成短时间内的空置率上升，给租金带来压力，但持续时间不会太长，相信市场很快可以吸收这一供应。

尽管写字楼市场将面临供应高峰，但可预见的有效供应还是有限的。供应较大的区域，比如虹桥枢纽区域，该区域吸引和引发的大多是长三角区域的需求，为长三角的企业提供又一个发展平台，这与核心区域的写字楼面对的群体，是完全不同的，对核心区域的高端写字楼市场并没有太多影响。

顶尖写字楼资产依旧是投资首选，我认为，尽管政策收紧，投资写字楼依然是中国开发商的可行之选，因为能够带来长期回报以及多元化投资渠道。

■ ：许多开发商执行多元化投资策略，希望扩充商用物业资产包，持有和运营写字楼及商场物业。但他们面临挑战，且增长非常缓慢。中国同行未来的路应该怎么走呢？

■ 刘德扬：在我看来，中国开发商正经历着从快速地“开发买卖”到长期“营运持有”以及多元化投资发展的转型，这是发展得必经之路，也是不断成熟的标志，正如西方有句老话“Wealth comes from ownership (真正的财富来源与对核心资产的持有)”。这也是中国开发商未来发展的方向，但想要成功转型，可能还有很长的路要走，而成功的关键有两点。

其一，拥有一个熟悉物业租赁及专注于长期运营的精英团队，这一点很重要，因为运营质量将决定租金定价能力。如果没有配备经验丰富的管理团队，那么开发商将会遭遇很多难题。

其二，中国开发商应该首先降低负债率。住宅建设严重依赖于贷款，因此，中国开发商的杠杆使用率很高。商用物业的开发和持续经营在最初几年的现金流入可能会非常低，对于负债率高于80%且急于偿还贷款的中国开发商来说，几乎不可能长期持有并运营资产等待投资回报。这也是我们将商用物业视为“富人专属”的原因。

综上所述，中国开发商想要转型做物业的持有者和经营者尚待时日，盲目的停止一切销售，投入运营，可能会使开发商陷入资金困局。中国开发商应该逐步放慢扩张节奏，从而降低负债率。

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