文 / 杨 超
笔者按：关于房产税的文章，笔者自2009年已写过多篇（《调控困兮，税飞扬！》《此“重税”非房产税》《“三眼”看房产税》《房产税真的来了？》《房产税或遭秒杀》《调控未果，楼市“税”吧》等），日前财政部部长楼继伟的一句放言，又将房地产税和个人所得税再次引发热议。
财者，为国之命而万世之本。国之所以存亡，事之所以成败，常必由之。——苏辙（北宋）
7月23日，在G20财长和央行行长会议上，财长楼继伟表示“积极推动房地产税和个人所得税改革”并直言“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们要义无反顾地去做”。因“义无反顾”涵盖“坚决”“勇往直前”和“不计代价”等义，当楼财长表示要“义无反顾”地推进房地产税改革时，无疑引起市场反响强烈和解读。
楼财长为何要义无反顾的税？
被媒体称作推行房地产税的“鹰派”的楼继伟，原为中国投资有限责任公司董事长兼首席执行官，，在2013年3月任财政部部长。
在楼财长上任不到一年的2013年11月，十八届公报明确提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”。但楼财长在接受媒体采访时，却仍然只提“房产税”，闭口不谈“房地产税”。当时，有媒体称楼财长坚持提“房产税”，是与《决定》不一致的观点和提法，这给公众带来了很大困惑和概念混乱。但在2012年9月，国家税务总局巡视员丛明就曾经强调“应区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。”但在2013年之后，扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及，而在当时“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。
虽说，房地产税和房产税仅一个“地”之差，但实际差别却很大。房产税仅是以房屋为征税对象，而房地产税相较房产税多了一个“地”字，这意味着税征收对象不仅是房屋价值，还将包括房屋下的土地价值，是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种都属于房地产税。可见房地产税和房产税是有区别的，或说房产税是在房地产税的范畴之内。房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来。这面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。主要体现在土地出让金的缴纳方面。
对于“房产税”的提出，业内人士都清楚就是2003年十六届提出的物业税。只是由于法律上没有这个税种，若要绕过立法程序，只能从1986年的《房产税暂行条例》中找个偷梁换柱来的。然而，在2011年上海和重庆强行试点房产税后，引发了广泛质疑和极大争议。所以，十八届公报才放弃了“房产税”的推进，而重新回到“房地产税”的轨道（其实就是物业税或叫不动产税），并确定推进合法的立法程序。其实，房产税作为一种物权税（即针对国民的财产所征收的一种税收），世界许多国家都在征收，并且是地方税收的主要财力来源。
或基于此，，适时推进相关改革，完善房地产税等相关制度有利于稳定市场预期，也有利于为地方政府提供持续、稳定的收入来源。”2014年10月，楼财长又在《求是》杂志撰文称“加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。”随着近年来的经济不景气，中国的财政收入从2014年开始，结束了两位数增长。2014年全国财政收入同比增速只有8.6%，创下1991年以来最低点。到了2015年增速只有 8.4%，收支缺口高达2万亿。2015年4月，楼财长在“清华中国经济高层讲坛”上再次强调“一定要征收房地产税”。
那么，楼财长为何一而再再而三的热衷于房地产税呢？其真能为地方政府提供持续、稳定的收入来源吗？我们知道，我国地方政府的财政收入长期以来严重依赖土地出让金。据官方数据显示，2013年全国土地出让金收入为39073亿元，2014年全国土地出让金收入40480亿元，2015年全国土地出让金收入33658亿元。如果没了土地出让金，而改征房地产税，是否意味着让购房市场来承担这4万亿？如果是，其能承担得了吗？
笔者在2011年1月的《调控困兮，税飞扬！》一文中，曾言：“难以对房价造成影响的房产税，却实能为地方财政增加收入。而所谓的调控重拳一次次挥起落下，却从未击向土地财政。但土地财政不除，房价怎肯回归理性，或将和房产税一起飞。然而，目前房产税尚不能的地方政府土地财政，一则，城市发展需要钱，政府运营需要钱（有数据显示，政府开支45%左右，是用于养活公务员）；二则，保障房建设需要钱（目前仅有不足2%的土地出让金用于保障性住房）；三则，以目前出台的房产税细则而言，均不能替代土地财政（或在本届政府任期内很难被替代）。”
且不说，开征房地产税（房产税）是否意味着政府将获得更多的收入（因土地出让金暂时不可能取消），就其本身是否具有合理性、合法性便值得商榷。对此，2016年3月7日，楼财长在回答记者提问时，也表示“地方税体系还没有建立起来，房地产税还是在配合有关部门在立法的阶段”。
楼财长真要税“床”在哪儿？
在我国实行“营改增”后，服务消费业的税收地方政府所留不多，只有两条突围之路：一是，继续土地财政之路；二是，寻找到一条地方的长期税收之路。而房地产税（房产税）就是长期税收，也是地方主要税种。
2011年，为了推行房地产税，我国将重庆和上海作为试点，开征房产税。从上海和重庆试行房产税的这5年来看，房产税基本只占到当地一般公共预算收入2%左右的比重。由此可见，房产税试点对于财政收入的影响并不显著，可以判定是失败的。有数据显示，截至2016年我国有19.7%的城乡家庭拥有两套以上住房，如果我们仅对二套房征收房产税，2015年房产税的收入约4900亿元，占2015年全国一般公共预算收入的3.2%。按照征收二套房房产税来估算，对财政收入的影响并不大，但如果按照全部房产面积征收房产税时，那么对财政收入，是有可能产生明显作用的。
其实，我国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。在我国征收房产税的一个主要障碍是居民住房的土地没有所有权，只有70年的使用权。如果说房产税是一种物权税，而物权税又是一种财产税的话，只有使用权、没有所有权的土地怎么能当作百姓的私人财产征税呢？如果征收房产税就等于百姓替政府缴了一部分税收。对此，有学者说：“如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税，如果要征收房产税，就请把房子的‘永久产权属性’还给老百姓。既想把地高价卖了，又想每年收房产税，此种贪婪，旷世罕见。”开征房地产税必须建立在能够客观评估房屋价值，能够清晰划分房屋占用的土地产权和权益，并建立起准确的住房信息系统上，这样才能真正达到依法征税、调节差距、以税代费等目的，并尽可能取得从社会大众到地方政府的理解和认可。
笔者在2010年10月的《再看三眼房产税》一文中，曾言：“住宅不断贬值的是房，而不断增值的却是地。没有‘地’的房，如何计算原值，又怎评估市场价？换言之，征税标的物的价格不清楚，税如何征？除非，像农地承包期一样，明确房屋土地使用权也是长期不变。换言之，在法律上肯定了住房的永久土地产权。税收乃国之重器，岂可儿戏？无疑房产税的问题，正在拷问政府的法制精神。”换言之，将房产税扩征变成增加政府收入的细水长流的税源。但问题是：若征房产税后，地方政府财政收入增加了，却不降低土地出让金，其后果又将如何？基于房地产税的出台是牵扯方方面面利益的重大改革举措，故，需要谨慎设计相关税制和开征条件，应尽量避免从普通百姓那里拿走更多基本利益。同时要公平公开，即房地产税自身要保障公平，公正对待不同的课税对象和纳税人，以及能促进收入分配的公平化。
有人说“房产税早晚是要征的”。这话说的没错，因为有限的土地将越卖越少，而无限的房子将越盖越多（到2020年我国人口将近15亿），而地方政府势必会从土地收入而转向税收收入。换言之，即从卖地时代的“土地财政”，到无地可卖时代的“房税财政”。虽然，谁都明白开征房地产税是早晚的事，但从目前软、硬件准备来看，开征房地产税的条件都还不成熟。可以说，现在无论楼财长如何义无反顾的想税，就目前诸多问题而言，三年内也是难以安床而税！
注：1986年9月15日，。该条例规定，房产税征收的范围限于城镇的经营性房屋（如商业住宅、居民出租的自有房屋）。
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